Росреестр и спор о праве

Росреестр и спор о праве

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Кассационное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 05 мая 2011 г. по делу N 33-5996 (ключевые темы: право собственности на земельный участок — государственная регистрация прав на недвижимое имущество — техническая ошибка — упрощенный порядок — правоустанавливающие документы)

Кассационное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 05 мая 2011 г. по делу N 33-5996

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

Председательствующего ГОРБАТЬКО Е.Н.

Судей ПРОСТОВОЙ С.В., КРИВОЛАПОВА Ю.Л.

При секретаре Абаевой Т.Т.

Заслушав в судебном заседании по докладу судьи ГОРБАТЬКО Е.Н. дело по кассационным жалобам Компанийца Б.И., Бурыгина Д.А. на решение Кировского райсуда г.Ростова-на-Дону от 15 марта 2011 года,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее-Росреестр) обратилось в суд с иском к Компанийцу Б.И. о признании права собственности отсутствующим, ссылаясь на то, что 1 июня 2010 года на основании заявления Компанийца Б.И. и представленного им свидетельства N3-11262 о праве собственности, владения, бессрочного пользования на землю за ответчиком было зарегистрировано право собственности на земельный участок общей площадью 189 кв.м по (адрес обезличен), при этом в представленном ответчиком свидетельстве N3-11262 в качестве основания его выдачи было указано постановление главы администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону от 12 апреля 1993 года N2566. В последующем в Росреестр поступили сведения о том, что по постановлению главы администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону, указанному в качестве основания для выдачи указанного свидетельства, земельный участок ответчику в пожизненное наследуемое владение не предоставлялся, это свидетельствует об отсутствии оснований для государственной регистрации права ответчика, поскольку документ, представленный для целей проведения государственной регистрации прав, не отвечает предъявляемым к нему требованиям, вызывает сомнения в подлинности, а непосредственный правоустанавливающий документ, подтверждающий право ответчика на земельный участок, отсутствует. Истец просил признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Компанийца Б.И. на земельный участок общей площадью 180 кв.м по (адрес обезличен).

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица — Бурыгина Д.А. иск не признали.

15 марта 2011 года суд вынес решение, которым удовлетворил исковые требования Росреестра в полном объёме.

В кассационной жалобе Бурыгин Д.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что между Росреестром и Компанийцем Б.И. отсутствует материально-правовой спор, поэтому Росреестр не может выступать истцом по заявленным исковым требованиям.

Кроме того, по мнению кассатора, истец в нарушение ст.ст.56 , 60 ГПК РФ не представил доказательств, подтверждающих исковые требования, свидетельство N3-11262, на основании которого произведена государственная регистрация права собственности Компанийца Б.И., недействительным не признано, в материалах дела нет документов, подтверждающих отсутствие у Компанийца Б.И. права собственности на земельный участок или его принадлежность другим собственникам.

Кассатор ссылается на то, что само постановление администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону от 12 апреля 1993 года N2566 истцом не представлялось и не истребовалось, факт подлога, мошенничества, иных неправомерных действий каких-либо лиц в процессе состоявшейся государственной регистрации права на земельный участок, а также факт подлога свидетельства N3-11262, не установлен.

Кассатор считает, что суд необоснованно возложил на ответчика обязанность повторного доказывания наличия у него права на недвижимое имущество, признанное и зарегистрированное в установленном порядке, ссылается на то, что ответчики в ходе слушания дела неоднократно высказывали готовность представить оригинал свидетельства для экспертизы, однако ни истец, ни суд эти вопросы не ставили и не разрешали.

По мнению кассатора, поданный Росреестром иск представляет собой злоупотребление правом, его предъявление направлено исключительно против добросовестного приобретателя, каковым является кассатор, а также с целью скрыть халатные либо преступные действия сотрудников администрации Кировского района и Росреестра в процессе выдачи правоустанавливающих документов и их государственной регистрации.

Компаниец Б.И. в кассационной жалобе также просит решение суда отменить и в удовлетворении иска отказать.

При этом кассатор ссылается на то, что полномочия Росреестра, в частности по обращению в суд с исками, прямо предусмотрены законодательством, в круг этих полномочий не входит обращение в суд с исковым заявлением о признании зарегистрированного права отсутствующим, поэтому предъявление иска Росреестром по настоящему делу должно быть квалифицировано как превышение полномочий.

Кассатор также ссылается на то, что истец не является собственником земельного участка, как не является собственником земельного участка и государство, от имени которого в установленных законом случаях может выступать Росреестр, поэтому у Росреестра отсутствует материальный интерес, нарушенное право, в защиту которого Росреестр может обратиться в суд с иском.

По мнению кассатора, суд неправильно применил к спорным правоотношениям положения ст.ст.166 , 167 , 168 ГК РФ, поскольку государственная регистрация права сделкой не является.

Кассатор приводит содержание нормы ст.25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указывая на то, что истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности на земельный участок не допускается, полагая, что акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок является правоустанавливающим документом, нарушение установленного порядка выдачи которого должно быть однозначно доказано истцом, в роли которого может выступать либо орган, выдавший указанный документ, либо лицо, заявляющее свои права на спорный земельный участок.

Кассатор ссылается на то, что Росреестр не представил доказательств, подтверждающих нарушение порядка выдачи свидетельства, а при отсутствии возражений по этому поводу со стороны администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону, по мнению кассатора, имеются основания для отказа в удовлетворении заявленных Росреестром требований.

По мнению кассатора, суд дал неправильное толкование п.52 постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года, не учёл положений п.53 этого постановления, разъясняющих процессуальное положение государственного регистратора только как третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

Кассатор обращает внимание на то, что истец не оспаривал подлинность и законность свидетельства, не направил соответствующую информацию для проверки в компетентные органы.

Судебная коллегия, ознакомившись с материалами дела, выслушав представителей Компанийца Б.И. и Бурыгина Д.А., поддержавших кассационные жалобы, представителя Росреестра, возражавшую против удовлетворения кассационных жалоб, обсудив доводы кассационных жалоб, полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что Компаниец Б.И. являлся собственником жилого дома по (адрес обезличен).

14 мая 2010 года Компаниец Б.И. обратился в Росреестр с заявлением о регистрации его права собственности на земельный участок в упрощенном порядке, представив свидетельство о праве собственности, владения, бессрочного пользования на землю N3-11262 от 12 апреля 1993 года.

1 июня 2010 года в Росреестре произведена государственная регистрация права собственности Компанийца Б.И. на земельный участок общей площадью 189 кв.м, расположенный по адресу: (адрес обезличен).

Из материалов дела также усматривается, что по договору купли-продажи от 2 сентября 2010 года Компаниец Б.И. продал указанный земельный участок Бурыгину Д.А.

Удовлетворяя исковые требования Росреестра, суд руководствовался положениями ст.ст.166 , 167 , 168 ГК РФ, ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ст.25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и исходил из того, что в свидетельстве N3-11262, на основании которого за Компанийцем Б.И. было зарегистрировано право собственности на земельный участок, в качестве основания для его выдачи указано постановление главы администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону от 12 апреля 1993 года N2566, однако фактически по данному постановлению в пожизненное наследуемое владение были переданы земельные участки по иным адресам и гражданам, в число которых Компаниец Б.И. не входит, поэтому суд сделал вывод о том, что для государственной регистрации права Компанийца Б.И. оснований не имелось, а зарегистрированное Росреестром право должно быть признано отсутствующим.

С выводами суда согласиться нельзя.

В соответствии со ст.11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские дела, при этом в силу ст.3 ГПК РФ право на обращение в суд принадлежит заинтересованному лицу в целях защиты нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как следует из материалов дела, Росреестр обратился в суд с иском к Компанийцу Б.И. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, фактически оспаривая право Компанийца Б.И. на получение земельного участка по (адрес обезличен) в собственность в упрощенном порядке.

В тоже время, как следует из материалов дела, а также полномочий Росреестра, предусмотренных ст.10 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Росреестр не вправе оспаривать в судебном порядке право гражданина, в данном случае Компанийца Б.И., на недвижимое имущество, поскольку Росреестр собственником спорного земельного участка не является, а указанная выше норма закона таких полномочий Росреестра в защиту иных лиц не содержит.

При этом судебная коллегия учитывает отсутствие соответствующих претензий со стороны администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону, Департамента имущественных и земельных отношений г.Ростова-на-Дону, привлеченных к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, а также то, что указанные лица самостоятельных требований к Компанийцу Б.И. относительно его права собственности на земельный участок не заявили.

Судебная коллегия не может принять во внимание ссылки суда первой инстанции в обжалуемом решении на положения ст.ст.166-168 ГК РФ, как на правовое основание для удовлетворения заявленных Росреестром требований, исходя из следующего.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В тоже время в силу ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

В силу приведенных норм законодательства государственную регистрацию права нельзя рассматривать в качестве сделки, в связи с чем к спорным правоотношениям не могут быть применены положения ст.ст.166-168 ГК РФ, как не могут быть применены эти нормы в отношении самого свидетельства, поскольку ни само свидетельство, ни право Компанийца Б.И. в установленном законом порядке надлежащими лицами не оспорены.

Судебная коллегия также не может принять во внимание ссылки представителя Росреестра в судебном заседании на ст.21 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в 3-дневный срок по решению государственного регистратора, а в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи — по решению суда.

Исходя из содержания и смысла приведенной нормы закона, в установленном данной нормой закона порядке, в том числе посредством судебного решения по обращению органа, осуществляющего государственную регистрацию права, исправлению подлежат технические ошибки, к каковым нельзя отнести случаи прекращения, перехода, отсутствия права на недвижимое имущество, как такового.

По настоящему делу со стороны Росреестра не было допущено технической ошибки при регистрации права Компанийца Б.И. на земельный участок, поскольку государственная регистрация произведена на основании документов, предусмотренных законом к представлению гражданином в регистрирующий орган.

Не соответствие закону и фактическим обстоятельствам документов, послуживших основанием для государственной регистрации права, нельзя расценивать, как допущенную государственным регистратором техническую ошибку, поскольку указанное может свидетельствовать не о допущенной технической ошибке, а о неправомерности действий по государственной регистрации права либо спора о праве на недвижимое имущество. В обоих случаях спор должен разрешаться в суде по заявлению либо иску лиц, права которых нарушены, к каковым Росреестр не относится.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

При этом судебная коллегия с учётом изложенного считает возможным вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Росреестра, руководствуясь при этом приведенными нормами материального и процессуального права, исходя из того, что государственную регистрацию Росреестром права собственности Компанийца Б.И. на земельный участок на основании представленного Компанийца Б.И. свидетельства, содержащего, по мнению Росреестра, сведения, не соответствующие действительности, нельзя рассматривать как допущенную государственным регистратором техническую ошибку, а также из того, что между Росреестром и Компанийцем Б.И. отсутствует спор о праве Компанийца Б.И. на земельный участок, в связи с чем Росреестр в судебном порядке не может оспаривать зарегистрированное право собственности Компанийца Б.И. на земельный участок по основанию отсутствия такого права у данного лица.

Читайте так же:  Трассир лицензия

Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Кировского райсуда г.Ростова-на-Дону от 15 марта 2011 года отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области к Компанийцу Б.И. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок по (адрес обезличен) отказать.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27 марта 2015 г. N 304-КГ14-6307 Суд отменил постановление суда округа по делу о признании незаконным решения о государственной регистрации права собственности на квартиру, которым удовлетворил заявленные требования по делу, поскольку государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке; спор о праве на недвижимое имущество не может разрешаться в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений

Резолютивная часть определения объявлена 26 марта 2015 года.

Полный текст определения изготовлен 27 марта 2015 года.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Попова В.В.,

судей Борисовой Е.Е., Маненкова А.Н.

рассмотрела в судебном заседании дело N А70-12417/2013 Арбитражного суда Тюменской области

по заявлению жилищно-строительного кооператива «Партнерстройинвест» (г. Тюмень, далее — кооператив)

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (г. Тюмень, далее — управление Росреестра)

о признании незаконным решения от 20 мая 2013 г. о государственной регистрации права собственности Васильева Н.А. на квартиру N 24 общей площадью 138,2 кв. м с кадастровым номером 72:23:0219004:4390 на третьем этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Мельникайте, 109, корпус 1 (далее — квартира), и обязании аннулировать в ЕГРП запись от 20 мая 2013 года N 72-72-01/232/2013-223,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, — Васильева Н.А. (г. Нефтеюганск),

по кассационной жалобе Васильева Н.А.

на постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 октября 2014 года по делу N А70-12417/2013 Арбитражного суда Тюменской области.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Попова В.В., выслушав объяснения представителя Васильева Н.А. — Ясько С.А., представителя кооператива — Бурханову К.А., возражавшую против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, установила:

решением Арбитражного суда Тюменской области от 13 февраля 2014 г., оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2014 года, в удовлетворении требований отказано.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 13 октября 2014 года судебные акты отменил, требования удовлетворил.

В кассационной жалобе Васильев Н.А. ссылается на нарушение оспариваемым постановлением суда кассационной инстанции его прав и законных интересов в результате неправильного толкования и применения арбитражным судом кассационной инстанции норм права.

Васильев Н.А. полагает, что зарегистрированное право не подлежит оспариванию путем заявления настоящих требований по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку при разрешении дел из публичных правоотношений не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Восстановление нарушенных прав сторон возможен только в рамках дела N 2-6993/2013, рассматриваемого Ленинским районным судом г. Тюмени по иску Васильева Н.А. к кооперативу о признании права отсутствующим и встречному иску кооператива к Васильеву Н.А. о признании права отсутствующим.

В отзыве на кассационную жалобу кооператив возражал против доводов кассационной жалобы, просил постановление суда кассационной инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке.

В судебное заседание не явились представители управления Росреестра.

В соответствии с частью 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационных жалобы, представления.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в судебном заседании выступление представителей участвующих в дела лиц, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что Арбитражным судом Западно-Сибирского округа при рассмотрении настоящего спора были допущены существенные нарушения норм материального права.

Судами установлено, что по заявлению кооператива на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24 декабря 2012 г. N RU72304000-208-pB управление Росреестра зарегистрировало право собственности на квартиру, о чем в ЕГРП 30 апреля 2013 г. была внесена запись о праве собственности.

Впоследствии управление Росреестра 20 мая 2013 г. зарегистрировало право собственности Васильева Н.А. на указанную квартиру. В качестве правоустанавливающих документов указано: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24 декабря 2012 г. N RU72304000-208-pB и решение Ленинского районного суда города Тюмени от 18 января 2006 г. по делу N 2-201-06, которым удовлетворен иск Васильева Н.А. к обществу с ограниченной ответственностью ПСО «Градстрой» (далее — общество ПСО «Градстрой»), о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде одной четырехкомнатной квартиры, расположенной на третьем этаже, общей площадью 150,87 кв.м, во втором подъезде, в границах по осям планировки 2-7 Б-Е в 39-квартирном жилом доме по адресу: город Тюмень, улица Мельникайте, 109, корпус 1.

В обоснование заявления о признании незаконным решения управления Росреестра от 20 мая 2013 г. о государственной регистрации права собственности Васильева Н.А. на указанную квартиру, кооператив сослался на наличие уже зарегистрированного права собственности на это недвижимое имущество.

Отказывая в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанции исходя из разъяснений, изложенных в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришли к выводу об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права ввиду наличия с третьим лицом спора о праве.

Отменяя судебные акты, и удовлетворяя заявленные требования, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа исходил из отсутствия у управления Росреестра правовых оснований для государственной регистрации права собственности Васильева Н.А., обратившегося позже кооператива, на один и тот же объект недвижимого имущества.

При этом суд кассационной инстанции исходил из того, что кооператив не являлся ответчиком по делу N 2-201-06 о признании права собственности, поскольку в данном деле был рассмотрен предъявленный к обществу ПСО «Градстрой» иск Васильева Н.А. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде одной четырехкомнатной квартиры общей площадью 150,87 кв.м.

Между тем, Арбитражным судом Западно-Сибирского округа не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В оспариваемом постановлении суд кассационной инстанции, установив наличие спора о праве Васильева Н.А. и кооператива в отношении спорной квартиры, пришел к выводу о возможности разрешения дела не в порядке искового производства, а в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и рассмотрел требования кооператива по существу, удовлетворив их.

Вместе с тем, обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действий регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, связанных с нарушением требований Закона о государственной регистрации прав, является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты.

Исходя из положений пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд вправе сделать выводы о допущенном государственным регистратором нарушений только в том случае, если изменения в ЕГРП не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.

Учитывая, что спор о праве в отношении спорной квартиры между Васильевым Н.А. и кооперативом не был разрешен в установленном законом порядке выводы судов первой и апелляционной инстанций о невозможности восстановления нарушенного права заявителя в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем оспаривания действий управления Росреестра являются законными и обоснованными.

Изложенное свидетельствует о том, что при рассмотрении дела Арбитражным судом Западно-Сибирского округа были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Допущенные Арбитражным судом Западно-Сибирского округа существенные нарушения норм права привели к принятию незаконного и необоснованного постановления суда кассационной инстанции, в связи с чем, в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспариваемое постановление подлежит отмене, а судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 октября 2014 года по делу N А70-12417/2013 Арбитражного суда Тюменской области отменить.

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 13 февраля 2014 г. по делу N А70-12417/2013 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2014 г. оставить без изменения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий В.В. Попов
Судьи Е.Е. Борисова
А.Н. Маненков

Обзор документа

Жилищно-строительный кооператив оспаривал решение управления Росреестра о госрегистрации права собственности гражданина на квартиру. Он хотел, чтобы соответствующая запись в ЕГРП была аннулирована. Кооператив ссылался на наличие уже зарегистрированного права собственности на это имущество.

Сначала кооперативу было отказано. Затем кассационная инстанция удовлетворила его заявление.

Но Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила ее постановление ввиду следующего.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ зарегистрированное право на недвижимость не подлежит оспариванию по правилам, установленным главой 25 ГПК РФ для оспаривания решений, действий (бездействия) органов госвласти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. Или по правилам главы 24 АПК РФ об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) госорганов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными публичными полномочиями, должностных лиц. В порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимость.

Кассационная инстанция установила наличие спора о праве в отношении квартиры. Несмотря на это, она сочла возможным разрешить дело не в порядке искового производства, а в порядке главы 24 АПК РФ.

Обжалование по правилам главы 24 АПК РФ действий регистрирующего органа по госрегистрации перехода права, связанных с нарушением требований Закона о госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней, является самостоятельным способом защиты. Он существует наряду с вещно-правовыми способами защиты.

Суд вправе сделать выводы о допущенном регистратором нарушении только в том случае, если изменения в ЕГРП не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Читайте так же:  Что дает страховка по кредиту сбербанк

Первая и апелляционная инстанции сделали правильный вывод о том, что нарушенное право заявителя невозможно восстановить в порядке главы 24 АПК РФ путем оспаривания действий управления Росреестра.

Наличие спора о праве не мешает заявить требование о погашении записи в ЕГРП

Действия регистрирующего органа — территориального управления Росреестра могут быть признаны судом недействительными даже при наличии спора о праве между сторонами договора аренды. Главную роль при решении этого вопроса играет то, правомерно или нет действовал регистрирующий орган, внося запись в ЕГРП. В частности, проверил ли он наличие всех необходимых в силу закона документов (постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 № 7206/13 по делу № А40-29742/12-155-270).

Два общества с ограниченной ответственностью заключили договор аренды нежилого помещения на 15 лет, зарегистрировав его в установленном порядке. По условиям сделки арендодатель был не вправе в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора. Стороны могли расторг­нуть договор по решению суда или по обоюдному согласию.

Арендатор заключил договор субаренды с третьим лицом, суб­арендатором, и представил данное соглашение на государственную регистрацию. Но управлением Росреестра арендатору было отказано в госрегистрации договора суб­аренды из-за отсутствия в ЕГРП записи о госрегистрации договора аренды.

Арендатор, будучи уверенным, что соглашение о расторжении договора аренды никогда не подписывал, обратился в суд с иском к арендодателю с требованиями:

  • о признании незаконными действий арендодателя по расторжению в одностороннем порядке договора аренды;
  • признании незаконными действий управления Росреестра по госрегистрации расторжения договора аренды и обязании погасить сделанную запись в ЕГРП.

Арендодатель обратился со встреч­ным исковым заявлением о приз­нании договора аренды недействительным с момента госрегистрации.

Суд первой инстанции частично удовлетворил иск: признал действия управления Росреестра незаконными и обязал погасить запись о госрегистрации растор­жения договора аренды. В удов­летворении встречного иска суд отказал.

Требования арендатора о признании незаконными действий арендодателя по расторжению договора аренды не могли быть признаны недействительными, поскольку арендатор не представил в суд доказательства одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.

Представитель арендодателя не смог представить на обозрение суда и лиц, участвующих в деле, оригиналы экземпляров соглашения о расторжении договора аренды, подписанные генеральным директором, и пояснил, что они были изъяты в рамках уголовного дела. Однако данное обстоятельство не могло препятствовать рассмотрению дела в арбитражном суде (ч. 1 ст. 156 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции оставил решение в силе.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений, представив в суд определенные доказательства. Письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда (ч. 1 ст. 65, ст. 68, ч. 8, 9 ст. 75 АПК РФ). Необходимые для госрегистрации прав на недвижимость документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для госрегистрации прекращения прав, представляются минимум в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после госрегистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов (абз. 1 п. 1, абз. 1 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон). После представления документов регистри­рующий орган проводит их экспертизу (п. 1 ст. 13 Закона).

Тем не менее, в материалы рассмат­риваемого дела подлинники соглашения о расторжении договора представлены не были, несмотря на требование суда. Следовательно, управление Росреестра провело госрегистрацию соглашения незаконно. К такому выводу пришел суд первой инстанции, а апелляционный суд подтвердил данную позицию.

Суд кассационной инстанции отменил вынесенные по делу судебные акты в части признания незаконными действий управления Росреестра и обязания погасить запись о госрегистрации соглашения о расторжении договора аренды. В этой части арендатору было отказано в удовлетворении иска, в остальной части судебные акты оставлены в силе.

Ответчиками по предъявленному иску, в котором явно имелся спор о праве, могли быть только стороны, а не государственный регистратор. Последний мог быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле (ч. 1 ст. 16 АПК РФ, п. 53 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, судьи пришли к выводу, что требования истца к управлению Росреестра не являлись самостоятельными, основанными на нарушении законодательства о государственной регистрации прав. Следовательно, удовлетворение требования истца к управлению зависело от разрешения по существу гражданско-правового спора между истцом (арендатором) и арендодателем, вытекающего из арендных отношений. Управление Росреестра было признано ненадлежащим ответчиком.

Кроме того, судьи указали, что нижестоящие суды могли сами истребовать подлинники документов у правоохранительных органов, пользуясь своими полномочиями для рассмотрения дела (ч. 5 ст. 66 АПК РФ).

Президиум ВАС РФ отменил постановление окружного суда и оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций.

Судьи подчеркнули, что внутри компании-арендодателя имелся корпоративный конфликт.

Пять участников компании-арендодателя обладали в совокупности долей в размере 10% в ее уставном капитале. Эти участники обращались в суд с иском о признании недействительными решений внеочередного собрания, но получили отказ. А на данном собрании из состава участников был избран генеральный директор, который и подписывал соглашение о расторжении договора аренды.

Два представителя арендодателя по доверенностям, выданным разными генеральными директорами, давали противоречивые показания в суде. Один представитель утверждал, что избранный из состава участников и затем подписавший соглашение генеральный директор не обладал на тот момент необходимыми для этого полномочиями. Другой же представитель по доверенности, выданной уже указанным генеральным директором, возражал против исковых требований, представлял копии соглашений о расторжении договора аренды и акта приема-передачи нежилого помещения.

Кроме того, окружной суд не учел следующего. Наличие спора о праве в ситуации, когда действия управления Росреестра были совершены с нарушением требований закона, не мешало оспаривать соответствующие действия. Заявленное в подобной ситуации требование подлежало разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно приводить к нарушению прав на имущество иных лиц (постановление Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 № 12925/12). Судьи применили данную правовую позицию.

Заявленные арендатором требования к управлению Росреестра основывались на утверждении о ненадлежащем исполнении обязанности по проверке документов, представленных для госрегистрации растор­жения договора аренды. Рассмот­рение требования о признании незаконными действий управления, основанных на утверждении арендодателя об их совершении при отсутствии к тому оснований — документов, свидетельствующих о расторжении договора аренды, — не связаны с разрешением спора имущественного характера.

Таким образом, действия управления обоснованно были признаны незаконными, и на него правомерно возложена обязанность по погашению записи о госрегистрации расторжения договора аренды.

В деле имеется оговорка о возможности пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по новым обстоятельствам на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.

Взыскание убытков с Росреестра: судебные споры

Автор: Татьяна Горошко

Как правило, все участники гражданского оборота при заключении сделок стараются проявлять столь часто упоминаемую в последние годы разумную осмотрительность и добросовестность, описывая в контрактах все нюансы своих договоренностей, а также ответственность за их нарушение. И нельзя не отметить правильность такого поведения. Особую роль это играет в сделках, которые имеют большое значение для ее участников, например, покупка первой квартиры гражданином (а уж если в ипотеку — тем более) или приобретение предпринимателем целого этажа в бизнес-центре для своего офиса.

Однако как бы участники сделок с недвижимостью — а мы в нашей статье будем рассматривать именно такие сделки — не были разумны и предусмотрительны в отношениях друг с другом, есть третий участник процесса перехода прав на недвижимость — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту статьи — Росреестр). Именно этот государственный орган согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 №457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Очевидно, что несмотря на регулярно осуществляемые административные реформы, перманентную борьбу с коррупцией, а также последнюю реформу в сфере порядка регистрации недвижимости (в связи со вступлением в силу Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), невозможно создать такую систему, которая функционировала бы без ошибок как случайных, так и сделанных специально. А ведь незаконный отказ в регистрации или даже задержка документов на один день всегда имеет свои последствия: как самое безобидное — потерю времени, так и финансовые расходы, которые в свою очередь могут быть очень значительными (например, при резком скачке валютных курсов, если оплата должна была осуществляться в привязке к ним, но уже после осуществления государственной регистрации). И что же в таком случае делать сторонам? Конечно, можно оставлять возмущенные комментарии в социальных сетях или устроить скандал в приемной руководителя. Но разве это может привести к каком-либо конструктивному результату? Безусловно, нет. В таких случаях на защиту прав сторон сделки с недвижимостью встает пункт 9 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту статьи — ГК РФ): убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации. Напомним читателю, что в соответствии со статьями 12 и 15 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.

В настоящей статье мы рассмотрим теоретические основы взыскания убытков с Росреестра, посмотрим, насколько часто в судебной практике встречаются такие требования, удовлетворяют ли их суды, а также постараемся дать некоторые рекомендации участникам оборота.

В первую очередь, важным является то, что упомянутая выше статья 8.1. ГК РФ не относится к тем статьям, которые были в ГК РФ изначально, она была введена Федеральным законом от 30.12.2012 №302-ФЗ. Смеем предположить, что понимание причин ее включения законодателем в текст ГК РФ поможет лучше разобраться в применении указанной нормы, так как до статьи 8.1. при взыскании убытков с Росреестра истец должен был опираться на нормы статей 12, 15, 1069-1071 ГК, однако специальная норма — статья 8.1. — все же была введена. Как отмечают сами разработчики данного изменения в ГК РФ (см. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / Б.М. Гонгало, А.В. Коновалов, П.В. Крашенинников и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2013), «…особое внимание к ответственности регистрирующего органа представляется вполне оправданным и вызвано следующими факторами.

Во-первых, применение уже предусмотренных в ГК РФ статей о возмещении убытков незаконными действиями государственных органов может быть затруднено. Это связано с тем, что если в комментируемой статье идет речь о государственной регистрации имущественных прав в государственном реестре, то его ведение в соответствии с законом может быть возложено не обязательно на государственный орган.

Во-вторых, деятельность такого уполномоченного органа непосредственно связана с проведением правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, что не исключает предвзятость и необъективность при ее проведении.

В-третьих, деятельность органа имеет огромное значение практически для всех участников гражданского оборота».

Однако не все представители юридического сообщества разделяют оптимизм председателя комитета Государственной думы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству. Так, например, известный специалист в сфере правового регулирования недвижимости Р.С. Бевзенко в своей статье «Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество» (журнал «Закон». 2015. №4. С. 29 — 38) прямо отмечает следующие проблемные моменты:

наиболее острый вопрос ответственности регистратора — вопрос определения вины регистратора в ненадлежащей правовой экспертизе — ни в ГК, ни в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не решен. […] не вполне ясно, что такое ненадлежащая правовая экспертиза.

[…] В подавляющем большинстве ситуаций право собственности приобретателя оспаривается по причинам, которые находятся вне контроля регистратора.

Итак, для того, чтобы разобраться, как же обстоят дела на самом деле, а не только в трудах уважаемых ученых, обратимся к судебной практике:

Читайте так же:  Жалоба о уведомлении

Дело №А55-3107/2012 (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.12.2012).

В данном деле истцом выступил банк, являвшийся заимодавцем. Кредитный договор должен был обеспечиваться залогом недвижимости, который был зарегистрирован в установленном порядке. Однако обращение взыскания на заложенное имущество оказалось невозможным в связи с тем, что договор залога не был подписан собственноручно залогодателем, а согласно заключению экспертизы был подписан иным лицом. Истец полагал, что имела место вина Росреестра в невозможности обратить взыскание на заложенное имущество, а следовательно, и в возникновении убытков у истца.

Однако истцу в удовлетворении его требований о взыскании с Росреестра убытков было отказано. В обоснование такого решения было указано следующее:

Суд первой инстанции пришел к выводу, что ответственность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, за действия работника наступает только при ненадлежащем исполнении последним должностных обязанностей по осуществлению государственной регистрации.

Апелляционный суд исходил из отсутствия доказательств наличия вины сотрудников ответчика в возникновении предъявленных убытков и, кроме того, указал, что отказ в обращении взыскания на имущество не влияет на права истца [Банка] требовать от… [должника по кредитному договору] исполнения решения районного суда.

Дело № 33-9589/2016 (апелляционное определение Новосибирского областного суда от 27.09.2016).

В данном споре с требованиями о взыскании убытков с Росреестра выступили граждане — собственники земельного участка, которые обращались в указанный государственный орган с заявлением о государственной регистрации сервитута, возмездно переданного ими третьему лицу.

Государственная регистрации переданного сервитута, однако, была приостановлена. Основанием для приостановления государственной регистрации права (сервитут) послужили:

не включение в преамбулу Договора №… на стороне «Собственник» сособственника земельного участка — […];

наличие в ЕГРП записи об ипотеке на земельный участок в пользу […];

отсутствие согласия залогодержателя земельного участка […].

Истцы в своем иске указали, что решение Росреестра о приостановлении государственной регистрации создало препятствия к распоряжению земельным участком, в частности, в передаче права ограниченного пользования (сервитута) частью земельного участка в пользу […], вследствие чего у истцов отсутствовала возможность в получении доходов от распоряжения правом собственности на земельный участок.

Однако и в этом споре истцам было отказано в удовлетворении их требований о взыскании убытков с Росреестра, так как, по мнению судов как первой, так и апелляционной инстанции, истцами не представлено доказательств наличия причинно-следственной связи между отказом в погашении ипотеки и причинением убытков в виде неполученной платы, поскольку причиной возникновения убытков явились не действия регистрирующего органа, а наличие препятствий, которые нужно было устранить. Также суды сделали вывод об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчика, выразившимися в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке, и понесенными убытками.

Дело №А35-674/2013 (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.08.2015, определение Верховного Суда РФ от 23.11.2015 №310-ЭС15-14869).

В данном споре интересным представляется рассмотрение ситуации с государственной регистрацией перехода права собственности не самой по себе, а как части долгого и масштабного спора по другому поводу, а именно — в рамках банкротства.

Итак, арбитражный управляющий фирмы-банкрота обратился в суд с требованиями о признании недействительными заключенных ранее договоров купли-продажи недвижимости, принадлежавшей ранее этому банкроту, и применении последствий недействительности. В рамках этого судебного производства на недвижимость был наложен арест, о чем в ЕГРП были внесены соответствующие записи. Но покупатель по договору также был признан банкротом, а решение арбитражного суда о признании должника банкротом и установлении в отношении него конкурсного производства является надлежащим основанием для внесения в ЕГРП записи о снятии ранее наложенных арестов в отношении имущества должника.

Поэтому Росреестр произвел государственную регистрацию перехода права собственности, после чего уже новый собственник реализовал это имущество третьему лицу, которое в свою очередь также распродало эту недвижимость.

Но даже в таких условиях, казалось бы, вины Росреестра истцу было отказано во взыскании убытков с Росреестра (заметим, сумма исковых требований составляла более 90 млн руб.). Как указал суд, в удовлетворении требования отказано, поскольку у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в совершении регистрационных действий.

Дело № А56-60129/2013 (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.11.2014, определение Верховного суда РФ от 17.02.2015 №307-ЭС15-288).

В данном деле истцом выступил заемщик, открывший кредитную линию в банке. Одним из условий предоставления кредита была дифференциация процентной ставки: 15,75% годовых — до государственной регистрации договора по обеспечению, 12,75% годовых — при предоставлении в банк документов, подтверждающих факт государственной регистрации договора по обеспечению. Несмотря на то, что государственная регистрация ипотеки была осуществлена Росреестром вовремя, документы истцу были выданы почти на месяц позже срока, указанного в расписке, в связи с чем истец в течение этого периода времени платил процентную ставку в большем размере и посчитал это своими убытками. Однако суды не согласились с доводами истца и указали, что задержка выдачи документов с государственной регистрации не может восприниматься как задержка самой государственной регистрации, в связи с чем во взыскании убытков с Росреестра было отказано.

Дела № 33а-7370/2016 и №33а-15000/2016, рассмотренные на уровне апелляционной инстанции Московским городским судом 14.03.2016 и 12.04.2016 соответственно также были решены не в пользу истца. Подробно в нашей статье мы их рассматривать не будем, так как фабула дела, на наш взгляд, не представляет особого практического интереса, а аргументация суда обусловлена ошибками истца в процессуальном праве, а не в материальном.

Как мы видим, из пяти приведенных примеров ни в одном деле не были удовлетворены требования истцов о взыскании с Росреестра убытков. И это не нюансы выборки, как можно подумать, а отражение сложившейся ситуации в судебной практике. Так, например, согласно данным доклада «Анализ судебных споров за 2014 год, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество» Управления Росреестра по республике Татарстан (ознакомиться можно по ссылке rosreestr.tatarstan.ru/rus/file/pub/pub_310175.doc):

«В 2014 году в судах общей юрисдикции и арбитражных судах было рассмотрено 5 обращений граждан и юридических лиц с исками о взыскании с Управления и Росреестра ущерба […].

В настоящее время все дела данной категории были решены в пользу Управления, т.е. истцам было отказано во взыскании с Управления ущерба».

Данное явление в настоящее время фиксируется и учеными — специалистами в этой сфере. Позволим себе еще раз обратиться к упомянутой выше статье Р.С. Бевзенко:

«[…] судебная практика, которая весьма узко понимает основания и условия привлечения органа по регистрации к ответственности за вред, причиненный внесением незаконных записей. […] Понятно, что в этом случае практика взыскания с казны убытков, причиненных ошибочными записями, не может быть широкой».

Однако не нужно делать выводы о том, что обращаться в суд с требованиями о взыскании с Росреестра убытков бесполезно. Так, например:

Первого ноября 2016 года Верховный суд РФ своим определением Верховного суда РФ №85-КГ16-11 вернул на новое рассмотрение дело о взыскании с Росреестра убытков и компенсации морального вреда в связи с ненадлежащим исполнением указанным государственным органом своих обязанностей.

Истица в данном деле являлась продавцом квартиры, полную оплату которой она должна была получить от покупателей после перехода права собственности на эту недвижимость. Но Росреестр, как было впоследствии установлено вступившим в законную силу решением суда, незаконно приостановил государственную регистрацию. Поэтому истица посчитала, что у нее возникли убытки и обратилась в суд с требованиями об их взыскании. Суды первой и второй инстанции ей отказали со ссылкой на то, что причиненные истцу убытки были связаны с определением сторонами договора купли-продажи по своему усмотрению порядка оплаты квартиры.

ВС РФ же отметил, что приведенная выше формальная ссылка судов сама по себе не может служить основанием для отказа в иске, поскольку не свидетельствует об отсутствии вреда, причинной связи между противоправным поведением причинителя вреда и наступившим вредом.

Дело №33-5087 (определение Московского городского суда от 16.02.2012).

В данном деле истица обратилась в суд с иском о взыскании убытков с Росреестра, мотивируя требования тем, что ей на праве собственности принадлежала квартира, которая решением районного суда г. Москвы была у нее истребована в собственность г. Москвы.

Объект недвижимости — квартира — выбыла из собственности города Москвы помимо его воли путем хищения [первоначально — подложные документы после смерти собственника, затем — цепочка «прикрывающих» сделок], хотя истица и являлась добросовестным приобретателем этого имущества.

Суд пришел к правильному выводу о том, что […] государственная регистрация […] сделки была произведена регистрирующим органом при наличии у него сведений о мошеннических действиях в отношении спорной квартиры.

[…] регистрирующим органом не была осуществлена проверка законности сделки, не была проведена также проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества и не была проведена правовая проверка представленных для регистрации правоустанавливающих документов, так как за […] было зарегистрировано право собственности на основании ничтожной сделки.

В связи с этим исковые требования о взыскании с Росреестра убытков в размере стоимости квартиры были удовлетворены судом.

Дело А76-3615/2014 (постановление арбитражного суда Уральского округа от 19.12.2014 № Ф09-8586/14, определение Верховного суда РФ от 26.03.2015 №309-КГ15-2620).

Данный спор связан с банкротством сторон.

Первоначально истец продал квартиры покупателю, который впоследствии заключил договор об их перепродаже с третьим лицом. Истец — юридическое лицо — был признан банкротом, и в рамках дела о банкротстве истца в свою очередь был признан недействительным договор, по которому имущество (квартиры) было ранее отчуждено истцом.

[…] на момент внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации договора купли-продажи от […] у регистрирующего органа имелась информация о том, что […] договор купли-продажи квартир […] признан недействительным; применены последствия недействительности сделки путем обязания […] возвратить [истцу] спорные квартиры, управление Росреестра неправомерно произвело регистрационные действия, поскольку у него имелись основания для отказа в их осуществлении.

[…] у регистрирующего органа отсутствовали основания для государственной регистрации договора купли-продажи […], а также перехода права собственности к […] на вышеуказанные квартиры, что привело к их утрате обществом, так как они выбыли из владения […] и в последующем перешли в собственность […]. Отчуждение спорного имущества из собственности […], а, соответственно, утрата возможности его возврата от данного лица произошло в результате совершения ответчиком регистрирующих действий.

В итоге исковые требования о взыскании с Росреестра убытков были удовлетворены, так как, как отмечено в судебных решениях, наличие причинно-следственной связи между незаконными действиями управления Росреестра и ущербом, причиненным истцу, подтверждено.

Итак, безусловно, на примере небольшого рассмотренного в настоящей статье количества судебных дел нельзя утверждать, что взыскать убытки с Росреестра невозможно, но очевидно, что это весьма и весьма затруднительно. Причины этому кроятся как в общих проблемах взыскания убытков, так и в специфике взыскания их с государственных органов. Однако участники гражданского оборота должны стараться минимизировать свои риски, в связи с чем мы рекомендуем:

При подготовке сделок с недвижимостью не полагаться на то, что Росреестр будет проводить правовую экспертизу сделки, — как мы выяснили, ее пределы достаточно ограничены, — а в первую очередь самим (например, с помощью привлеченных специалистов или силами собственного юридического отдела компании) проверять наличие всех «подводных камней», которые возникают в судебной практике. Такая повышенная бдительность объясняется именно сложностью доказывания и взыскания убытков с регистрирующего органа, и в данном случае легче обеспечить ненарушение права, чем его восстановление;

Изначально при планировании сделок с недвижимостью «закладывать» в сроки исполнения сделки сторонами запас на возможные задержки в сроках по причинам, вызванным действиями Росреестра (например, это актуально для срока действия доверенности, срока аренды банковской ячейки и т.д.). Такая готовность позволит избежать дополнительных временных и финансовых затрат в случае, если возникнут какие-то трудности при регистрации. Кроме того, немаловажным, на наш взгляд, представляется и то, что при такой заблаговременной предусмотрительности участники сделки будут «готовы к худшему», а значит, не будут тратить и свои человеческие ресурсы на это;

Рекомендуем при определении порядка оплаты не ставить сроки оплаты (или саму оплату недвижимости как таковую) в зависимость от сроков регистрации; либо, если такая корреляция все-таки зафиксирована в договоре, предусмотреть и порядок изменения оплаты при приостановлении регистрации, при отказе в регистрации и прочих задержках со стороны Росреестра;

Если же возникла необходимость взыскания с Росреестра убытков, уделить внимание прежде всего доказыванию наличия причинно-следственной связи между действиями Росреестра и возникновению своих убытков, так как именно недоказанность данного фактора является едва ли не самой распространенной причиной отказа в удовлетворении таких требований.