Лицензия должна быть у застройщика

О лицензировании деятельности заказчика-застройщика

Письмо Госстроя РФ от 26 сентября 2002 г. N НМ-5547/19
О лицензировании деятельности заказчика-застройщика

Госстрой России рассмотрел имевшие место обращения о необходимости лицензирования деятельности по выполнению функций заказчика-застройщика министерствами и ведомствами правительств субъектов Российской Федерации, администрациями городов и районов и сообщает.

Федеральным законом от 08.08.01 N 128-ФЗ (ст.2) в качестве соискателей лицензий определены юридические лица или индивидуальные предприниматели, которые на осуществление лицензируемых видов деятельности должны иметь соответствующие лицензии.

Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.02 N 174, предусматривает лицензирование функций заказчика-застройщика.

Таким образом, министерства и ведомства правительств субъектов Российской Федерации, администрации городов и районов, являющиеся юридическими лицами и осуществляющие свои уставные обязанности в части выполнения функций заказчика-застройщика по строительству объектов, в том числе финансируемых за счет бюджетных средств, должны быть зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством и могут получать лицензию на эту деятельность в соответствии с установленными лицензионными требованиями и условиями.

Однако следует иметь в виду, что в соответствии со статьей 7 Закона Российской Федерации от 22.03.91 N 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», с изменениями, внесенными Федеральным законом от 25.05.95 N 83-ФЗ, запрещается совмещение функций органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления с функциями хозяйствующих субъектов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.10.01 N 714 установлен следующий перечень организаций, которые могут являться заказчиками-застройщиками объектов, финансируемых за счет федерального бюджета:
— бюджетные учреждения и организации, в том числе дирекции строящихся объектов;
— организации, находящиеся в ведении госзаказчика;
— негосударственные коммерческие организации;
— организации, уполномоченные органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Указанным Постановлением также установлено, что государственные заказчики могут в установленном порядке на договорной основе передавать заказчикам-застройщикам часть своих функций.

Юридические лица, созданные правительствами субъектов Российской Федерации, администрациями городов и районов для выполнения деятельности заказчика-застройщика и не являющиеся структурными подразделениями этих органов, должны получать лицензию на осуществление функций заказчика-застройщика независимо от источника финансирования строительства.

Как проверить надежность компании?

Но осторожность, пусть и обоснованная, — не повод отказываться от мечты. Главное – правильный подход к выбору застройщика. Идеалом инвестора является надежная, ответственная компания с хорошей репутацией и солидной производственной базой, действующая строго в рамках федерального законодательства.

Чтобы найти такого девелопера, лучше всего обратиться за помощью к открытым источникам. Информацию можно черпать из аналитических статей и отзывов, которые в большом количестве имеются в интернете. В Сети есть множество сайтов, посвященных недвижимости, и форумов дольщиков, которые помогут отсеять нечистоплотных и просто безответственных застройщиков.

Какие документы требовать у застройщика?

  • учредительной документации;
  • лицензии застройщика;
  • проектной документации;
  • Устав компании;
  • Каждая строительная компания должна иметь лицензию, а новостройка — разрешение на строительство

    Лицензия застройщика – еще один документ, который следует изучить потенциальному дольщику. Он дает компании право на деятельность, связанную со строительством. Прежде всего следует проверить данные, имеющие значение для покупателя, — дату получения, вид и номер лицензии, орган, выдавший документ.

    Если с разрешением на строительство и лицензией все в порядке, то можно переходить к изучению проектной декларации. В ней содержатся все сведения о будущем доме, поэтому важность этого документа трудно переоценить.

  • функции и назначение помещений, которые не будут включены в долевую собственность жильцов;
  • информацию о дополнительных инвестициях в строительство;
  • Важно знать кому принадлежит земля

    Помимо документов, удостоверяющих легитимность компании и ее строительных проектов, не менее важное значение имеет земельный участок, на котором возводится здание. Если документы на землю не в порядке, готовый дом может годами дожидаться введения в эксплуатацию, а вместе с ним – и дольщики, которым не повезло связаться с компанией, не оформившей должным образом земельные отношения.

    Финансовая устойчивость и ее важность для ведения бизнеса

    Лицензия должна быть у застройщика

    Главная страница Форум Гарант

    Был задан вопрос юристам ФЛЦ и вот что они ответили. Я возмущена и не согласна. Ваше мнение, коллеги!

    Вопрос: организации «Х» заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных уловиях с КУГИ Санкт-Петербурга. в данном договоре организация «Х» именуется как Застройщик в ее обязанности входит освуществить застройку данного земельного участк а (по условиям договоре Х вправе привлекать инвесторов, подрядчиков. Далее организация Х заключила инвестиционный договор с организацией У, в рамках которого, все функции по такому договору переданы У. У привлек подрядчика Е, имеющего лицензию, содержащую в том числе функцию заказчика-застройщика. Организация Е осуществила все строительство и проектирвоание «под ключ». Нужно ли также получать лицензию на осуществление функции заказчика-застройщика организации У? Обоснуйте со ссылками на НПА.

    Читайте так же:  Льготы ветеран труда челябинск

    Ответ ФЛЦ: В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

    Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2002 ? 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства» утверждено Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.

    Согласно утвержденному Положению деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом включает выполнение строительно-монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно-технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика-застройщика.

    Указанным Положением установлено, что лицензированию подлежит деятельность юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей при осуществлении строительства, расширения, реконструкции, капитального ремонта и технического перевооружения зданий и сооружений.

    Организация «У», которой переданы на основании договора функции заказчика-застройщика, должна иметь лицензию на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений, предусматривающую выполнение функций заказчика-застройщика.

    40. Обязательно ли получать лицензию на установку видеонаблюдения, монтаж локальных сетей в жилых домах? Если есть, то как можно узнать о стоимости лицензирования и может ли ИП на своё имя получить лицензию?

    (Шаимов Руслан Нагимжанович, 22.06.2007, 17:58:22)

    Устройство систем видеонаблюдения и монтаж локальных сетей в жилых домах должны выполняться в составе лицензируемой деятельности по строительству зданий и сооружений.

    В соответствии с Федеральным законом от 04.11.2004 ? 127-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» уплачивается государственная пошлина: за рассмотрение заявления о предоставлении лицензии — 300 рублей; за предоставление лицензии — 1000 рублей.

    Индивидуальный предприниматель вправе получить лицензию на указанные вами работы в составе лицензируемой деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом при соблюдении лицензионных требований и условий, установленных Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2002 ? 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства».

    Нужна ли застройщику лицензия

    Вопрос-ответ по теме

    Вопрос

    Застройщик привлек технического заказчика (у которого есть лицензия), но договоры с разными подрядчиками заключает напрямую. Должен он при этом иметь лицензию или нет?

    Ответ

    Да, должен.
    Деятельность по строительству зданий и сооружений включает выполнение функций заказчика-застройщика (п. 1 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений. утвержденного постановлением Правительства от 21 марта 2002 г. № 174). А значит, выполнение этих функций также требует наличия лицензии, так как строительная деятельность подлежит лицензированию*.
    Указанное Положение не расшифровывает, что именно считается функциями заказчика-застройщика. Но в судебной практике признается, что это — те обязательства, которые возникают у заказчика при заключении договора подряда и которые способны оказать влияние на безопасность выполняемых работ. К ним, в частности, относятся: создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ, представление технической документации, а также осуществление контроля и надзора за выполнением строительных работ (определение Верховного суда РФ от 25 декабря 2003 г. № КАС03-603).
    Поэтому при заключении договора подряда непосредственно застройщиком он становится заказчиком и совершает ряд функций, которые подпадают под деятельность заказчика-застройщика. Технический заказчик осуществляет лишь функцию по контролю и надзору за выполнением работ. И его привлечение не освобождает застройщика, выполняющего другие функции заказчика, от обязанности получения лицензии.
    Однако следует отметить, что на практике контролирующие органы отдельных регионов к застройщикам, заключившим договоры с техническим заказчиком, имеющим лицензию, претензий по поводу отсутствия у таких застройщиков лицензии, как правило, не предъявляют.

    * С 1 января 2009 года лицензии не выдаются, а ранее полученные действуют до 1 января 2010 года.

    Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры?

    Покупка квартиры на первичном рынке имеет массу плюсов. Это и стоимость, и новые коммуникации, и планировка, и современные строительные материалы. В конце концов, у такой недвижимости нет истории, что также является положительным моментом. Радость от покупки новостройки может омрачить только низкое качество работ или нарушение сроков сдачи дома. В самом «пиковом» случае стройка может заглохнуть надолго, а то и навсегда. Именно опасения повторить судьбу обманутых дольщиков удерживают многих граждан от покупки квартир в новостройках.

    Читайте так же:  Стоимость услуг адвоката по гражданскому делу в москве

    Если после предварительного фильтра вы остановили свой выбор на каком-либо привлекательном объекте, нужно окончательно убедиться в том, что этот застройщик достоин вашего доверия. Для этого нужно внимательно изучить документацию, касающуюся как самого застройщика, так и жилого комплекса, в котором планируется покупка квартиры.

    Поскольку любое строительство обременено большим количеством бумаг, нужно сразу же составить список, имеющий особую важность для инвестора. Потенциальный дольщик должен получить доступ к следующим документам:

  • разрешению на строительство;
  • правоустанавливающим документам на земельный участок;
  • финансовым документам.
  • Если вы не имеете достаточного опыта для работы с бумагами, пригласите специалиста, имеющего дело с новостройками, — компетентного риелтора или юриста. Он изучит документы и даст им экспертную оценку.

    К учредительным документам застройщика относятся:

    Если какие-то сведения покажутся вам недостоверными, или обнаружатся отличия между данными в документах и на официальном сайте застройщика, лучше проявить осторожность и перепроверить информацию еще раз.

    Лицензия застройщика и разрешение на строительство – уточняем сроки действия

    Застройщик должен выложить декларацию в открытый доступ, чтобы все потенциальные инвесторы могли с ним ознакомиться. Она проходит Государственную строительную экспертизу, которая выносит заключение о соответствии документа техническим регламентам и установленным нормативам, принятым в РФ.

    Сведения, указанные в проектной декларации, включают:

  • разрешение на землю и начало строительства;
  • ожидаемый срок ввода дома в эксплуатацию и наименование организации, ответственной за это;
  • предполагаемую стоимость проекта;
  • способ, которым будет обеспечено выполнение застройщиком своих обязательств.
  • Аренда или собственность: проверяем документы на землю

    Застройщик может вести строительство жилого здания на участке, который находится в долгосрочной аренде или является ее собственностью. Если между компанией и собственником земли заключен договор аренды, нужно проверить, не истечет ли его срок до запланированного окончания строительства. Если же застройщик владеет землей на основании свидетельства о праве собственности, то надо убедиться в том, что сведения в учредительных документах и свидетельстве полностью совпадают.

    Финансовое положение компании – важнейший фактор, от которого во многом зависит качество и сроки строительства. О нем можно составить представление на основе бухгалтерского баланса и годовых отчетов. Если вы не обладаете достаточной квалификацией, чтобы разобраться в этом самостоятельно, привлеките специалиста – юриста или риелтора.

    На форумах можно узнать много полезного о застройщике

    В офисе рекомендуется вести себя со спокойной уверенностью. Согласно статьям 19,20 и 21 Федерального закона №214-ФЗ, потенциальный дольщик имеет право запросить у застройщика все необходимые документы (оригиналы или заверенные копии). Теоретически бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, но на практике бывает и наоборот. Если сотрудник офиса отказался показать испрашиваемые документы – это повод навсегда распрощаться с компанией.

    Учредительные документы – чтобы все было по закону

  • Свидетельство ИНН;
  • Свидетельство ОГРН;
  • Свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц.
  • Обратите внимание на правильность написания фирменного наименования компании, на совпадение ее фактического и юридического адреса. Нелишним будет поинтересоваться данными учредителей и совладельцев фирмы, а также распределением голосов в управляющих органах. Очень важна информация об объектах, которые компания реализовала в течение последних трех лет, и их адреса. Обязательно узнайте, насколько сроки сдачи каждого жилого комплекса соответствовали запланированным.

    Первое, в чем нужно убедиться, — это в том, что срок действия лицензии не истек. Обязательно просите у сотрудников офиса показать оригинал документа. Наличие у застройщика действующей лицензии очень важно, так как она легитимизирует деятельность компании.

    Второй важный документ – разрешение на строительство. Компания может одновременно возводить нескольких проектов, поэтому удостоверьтесь, что оно оформлено именно на тот из них, в котором вы хотите приобрести жилье. Нередки случаи, когда застройщик делает документы на один объект, а строит параллельно несколько жилых комплексов. Кроме того, уточните дату выдачи разрешения, так как может оказаться, что оно просрочено.

    Что нам стоит дом построить?

  • цель, сроки и этапы строительства;
  • адрес проекта;
  • количество и технические характеристики квартир;
  • состав имущества, которое будет передано в общее владение жителей дома;
  • финансовые риски и их страхование;
  • список подрядных организаций, ответственных за выполнение отдельных этапов работ;
  • Особое внимание обращайте на реквизиты, указанные в правоустанавливающих документах, и прежде всего – на адрес и площадь участка, его кадастровый номер. Если участок находится в аренде, не помешает уточнить данные его собственника.

    Нелишним будет напомнить, что ожидаемые и реальные сроки окончания строительства редко совпадают. Проект становится официально признанным долгостроем, если сроки ввода отстают от запланированных на три года. Поэтому важно, чтобы договор аренды предусматривал достаточный запас времени.

    Читайте так же:  Требования государственных стандартов при обязательной сертификации

    Начав проверку состояния дел в компании, которой вы собираетесь доверить строительство вашего жилища, проделайте это со всей возможной тщательностью. Помните, что от этого может зависеть ваше душевное спокойствие и будущее благополучие.

    Какие документы предоставляет застройщик при покупке квартиры

    Чтобы минимизировать риски, сопутствующие покупке жилья в строящемся доме, а также выбрать самые выгодные условия приобретения, необходимо тщательно выбирать девелопера, строительный проект и договорные условия. Для этого необходимо запросить у застройщика и тщательно проверить ряд документов. Они должны быть предоставлены в виде оригиналов или нотариально заверенных копий. Вы можете попросить выслать сканы перечисленных документов на электронную почту, чтобы показать их специалисту.

    Какие документы о состоянии компании застройщик обязан предоставить дольщику?

    Согласно ФЗ-214, застройщик обязан предоставить покупателю квартиры такие документы, как:

  • Лицензия. Обратите внимание на реквизиты: номер и вид документа, когда и кем он был выдан. Убедитесь, что срок действия лицензии не истек.
  • Учредительные документы, включая последнюю редакцию Устава предприятия. Обратите внимание на разделы «Исполнительный орган» и «Виды деятельности», где указаны объем и сроки полномочий руководителя.
  • Протокол о назначении руководителя строительной компании и приказ о его введении в должность генерального директора.
  • Свидетельство о государственной регистрации. У компаний, зарегистрированных до 1 июля 2002 года, должно также быть свидетельство о внесении данных в ЕГРЮЛ.
  • Выписка из ЕГРЮЛ сроком давности не больше 1 месяца. Ее нужно сверить с Проектной декларацией и убедиться, что списки учредителей идентичны.
  • Если договор подписывает не генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то этот сотрудник должен иметь доверенность на право заключения сделки и подписание ДДУ. Копия этой доверенности прилагается к Договору долевого участия.
  • Паспорт человека, который будет подписывать договор от лица застройщика. Сверьте его паспортные данные с доверенностью и выпиской ЕГРЮЛ.
  • Свидетельство о постановке на учет в Федеральной налоговой службе.
  • Утвержденные годовые отчеты и бухгалтерская отчетность за 3 последние года.
  • Аудиторское заключение о деятельности компании застройщика за последний год.
  • Какие документы по проекту должны быть у застройщика:

    • Проектная декларация. Документ содержит информацию о застройщике, учредителях, объекте строительства, а также ежеквартальные данные о финансовых результатах, дебиторской и кредиторской задолженности.
    • Договор аренды земельного участка. Сопоставьте срок его действия с периодом строительства. Если он краткосрочный, например, на 3 года, то есть риск, что право аренды истечет до окончания строительства. Обратите внимание, кто указан в качестве арендатора и кто имеет право вести строительные работы на участке. Перепроверьте, корректно ли указаны кадастровый номер и адрес участка, а также его план и границы.
    • Разрешение на ведение строительства интересующего вас многоквартирного дома. Обратите внимание на срок действия этого документа – просроченный он не имеет силы.
    • Заключение государственно экспертизы.
    • Инвестиционный контракт между инвестором и собственником участка. В нем должны быть определены: инвестор, заказчик, объемы и сроки строительства, размер доли муниципального образования или области. Ознакомьтесь с пунктами, где прописана ответственность инвестора за нарушение условий контракта: его доля может быть уменьшена или перейти в собственность заказчика. Убедитесь, что речь идет не о покупаемой вами квартире.
    • Приложения к инвестиционному контракту: текст договора, графики платежей, план размещения квартир, распоряжения, постановления и другая дополнительная документация.
    • Форма и условия договора

      Обязательно изучите проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть договор долевого участия – ДДУ. Сделки по другим документам могут быть признаны незаконными; они могут скрывать отсутствие регистрации, разрешения на строительство и другие риски.

      В ДДУ должны быть четко указаны:

      • окончательная цена;
      • площадь квартиры;
      • сроки сдачи и пеня за их нарушение;
      • форма отделки квартиры при сдаче;
      • гарантийные обязательства девелопера.
      • Какие документы должен дать застройщик после сдачи дома:

      • Разрешение о вводе в эксплуатацию (эксперты рекомендуют запросить для себя копию документа).
      • Смотровой лист либо акт приема-передачи, его подписывают после тщательного осмотра квартиры. В документе фиксируют выявленные несоответствия между проектной и фактической площадью, планировкой, явные и скрытые серьезные дефекты в соответствии с нормами СНиП. Также в нем указывают срок устранения выявленных недочетов или альтернативные варианты: уменьшение цены либо возмещение ущерба по устранению выявленных недостатков. Если осмотр проводится в летнее время, в документе указывают, что работа системы центрального отопления не проверялась. Копии документа с подписью застройщика рекомендуется оставить себе.
      • После подписания акта приема-передачи и решения всех вопросов дольщик получает ключи и может заселяться. Застройщик же собирает комплект актов у всех жильцов и пакет документов для регистрации в Росреестре. После этого начинается регистрация прав собственности. Помимо ДДУ и акта приема-передачи, девелопер может выдать кадастровый паспорт квартиры.