Договор дарения квартиры с пожизненным содержанием дарителя

Дарственная с правом пожизненного проживания

Дарственная на квартиру заключается достаточно часто. Особенностями договора дарения выступают его безвозмездность и безусловность. Считается, что в ответ на совершение подарка даритель не вправе требовать встречной услуги, денег и т.д. Однако существует разновидность дарственной, которая содержит некоторое пожелание дарителя.

  • Противоречит ли договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя нормам ГК РФ о безусловности и безвозмездности договора дарения?
  • оно не дает ему права распоряжаться подаренной квартирой;
  • не умаляется право одаряемого быть собственником подаренной квартиры и распоряжаться ей.
  • В итоге, договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания в ней имеет право на существование, и при отсутствии оснований,предусмотренных законом, будет иметь юридическую силу.

    Выгода для дарителя

    Составление договора дарения с соблюдением указанного условия несет в себе выгоды для обеих сторон. Для дарителя существуют преимущества:

  • сохранение прописки;
  • отсутствие платежей за услуги ЖКХ, капитальный ремонт и т.д.;
  • сохранение права проживания даже в случае отчуждения квартиры получателем дара в пользу третьих лиц.
  • Указанные условия дают огромную выгоду дарителю, особенно человеку с низким уровнем дохода.

    Выгода для одаряемого

  • право быть собственником подаренной квартиры;
  • отсутствие обязанности одаряемого обеспечивать или содержать дарителя;
  • Заключение сделки дарения с условием проживания дарителя происходит в общем порядке. Важно лишь прописать в тексте договора соответствующий пункт, который обеспечит исполнение условия.

    Порядок действия при заключении дарственной следующий:

  • Разработка договора в соответствии с законом и с включением всех обязательных пунктов.
  • Регистрация подписанного сторонами договора.
  • Таким образом, договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя является законным и допустимым. Содержание такого условия не делает договор ничтожным . Составление договора имеет неоспоримые преимущества как для дарителя, так и для одаряемого.

    Образец договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя

    В связи с заключением этого договора возникает множество споров и неоднозначных толкований закона. Вопросов несколько:

    1. сохраняется право за дарителем пользоваться подарком в рамках условия договора;
      • невозможность передачи по наследству квартиры дарителем и возможность для одаряемого;
      • ограничение срока проживания дарителя продолжительностью его жизни.
      • Порядок оформления сделки

      • Подготовка пакета документов, которые обязательны для составления дарственной.
      • Судебная практика богата примерами попыток оспаривания договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя. Однако при отсутствии других оснований или ошибок оформления, такие договора признавались действительными.

        Особенности и спорные моменты

        Самый обсуждаемый вид договора дарения – содержащий условие права пожизненного проживания дарителя. Такой вид дарения, действительно, существует. Чтобы заключить такой договор необходимо составить обычный договор дарения с соблюдением требований закона и включением в его текст пункта о праве постоянно проживать до наступления смерти в подаренной квартире дарителю.

      • Можно ли оспорить дарственную из-за содержащегося пункта о праве пожизненного проживания? И что делать, чтобы этого не произошло?
      • Итак, действующий Гражданский кодекс России в п. 1 статьи 572 определяет, что дарственная не допускает включение встречной передачи вещи, права и т.д. в ответ на дар. Однако право проживания не требует от одаряемого никакого действия, услуги, денежных затрат в пользу дарителя. Именно поэтому такое условие не противоречит смыслу договора дарения. Кроме того, право проживания у дарителя было еще до передачи квартиры в дар, значит договор просто разрешает продолжению права, а не создает новое.

        В чем состоят особенности договора дарения с правом проживания дарителя до наступления его смерти и отличия его от простой дарственной:

      • возможность пожизненного проживания распространяется только на дарителя;
      • сохраняется право дарителя быть зарегистрированным в подаренной квартире;
      • Рассматриваемый договор имеет определенные схожие черты с договором пожизненного содержания с иждивением. Однако согласно дарственной одаряемый ничего не платит дарителю за предоставленную квартиру, а получает ее бесплатно.

      • гарантия наличия места проживания;
      • Одаряемый имеет свои преимущества при заключении договора дарения с правом проживания дарителя до наступления его смерти. Договор дарения рассматриваемого типа дает одаряемому:

      • право распоряжаться квартирой на свое усмотрение;
      • отсутствие права родственников дарителя претендовать на предмет дарения;
      • Получение свидетельства о регистрации права.

    Ниже вы можете скачать пример такого договора.

    Договор дарения жилья с правом проживания

    Важнейшей характерной чертой действительности заключаемой сторонами сделки дарения, является ее безусловная безвозмездность. Вместе с тем в текст договора могут быть свободно внесены любые отвечающие закону условия, прямо не нарушающие такую безвозмездность и не порождающие встречного обязательства стороны, принимающей подарок. Одним из таких часто употребляемых в заключаемых договорах дарения условий, является закрепление за дарителем права проживания в подаренном им жилье.

    Право на проживание в подаренной недвижимости, закрепленное договором дарения за дарителем, следует признавать как право, неразрывно связанное с его личностью, исходя из чего, оно не может быть объектом гражданского оборота. Так, недопустимо отчуждение указанного права, его реализация другими лицами и т.п.

    В то же время, несмотря на наличие обременения, такое право дарителя не дает ему возможности помешать новому собственнику — одаряемому, распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. В силу права собственности (ст. 209 ГК), одаряемый свободно может продавать указанное жилье, дарить, сдавать его в аренду и совершать с ним любые другие сделки.

    По мнению некоторых цивилистов, отчуждение жилья, обремененного правом проживания в нем дарителя, не является основанием для прекращения этого права. Таким образом, даже при отчуждении указанного жилья третьим лицам, право использования имуществом сохраняется за дарителем. Следуя этой логике, нарушение вышеуказанного права дарителя дает ему возможность на расторжение договора дарения по общим основаниям (п. 2 ст. 450 ГК), таким как лишение того, на что он мог рассчитывать при его заключении.

    По нашему же мнению, при отчуждении одаряемым жилья третьему лицу, указанное право дарителя на использование им имущества, вполне может быть прекращено, как нарушающее право собственности нового владельца. Исключением из этого будет наличие родственных связей между дарителем и новым собственником — возможность использовать недвижимое имущество появляется у дарителя на правах члена семьи (ст. 292 ГК).

    Отметим, что законом не предусмотрена регистрация такого обременения недвижимости, как право проживания в ней дарителя. Таким образом, сведения об этом не будут отражаться в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) и свидетельстве о праве собственности.

    Понятие и стороны договора дарения

    Согласно ст. 572 ГК, договор дарения представляет собой соглашение двух и более субъектов права о безвозмездной передаче в пользу одного или нескольких из них неких имущественных благ, освобождение от имущественных обязанностей или обещание совершения таких действий в будущем. В качестве предмета дарения могут выступать любые допущенные к свободному гражданскому обороту вещи, а также имущественные права требования, возникновение которых не связано с личностью их первоначального собственника. Кроме того, отметим обособленную форму дарения — пожертвование (ст. 582 ГК), обремененное целевым общеполезным назначением и характеризующееся суженным субъектным составом и ограниченным кругом допустимых к передаче предметов.

    Так, дарителем — лицом, передающим подарок, может выступать любое дееспособное лицо, обладающее правом собственности на передаваемый одаряемому предмет и согласием на то сособственников. Одаряемый — получатель блага, может участвовать в сделке даже при отсутствии дееспособности — в таком случае его интересы будут представлять законные представители — родители, опекуны или попечители (п. 2 ст. 29 ГК).

    Отдельно отметим возможность участия в сделке малолетних и несовершеннолетних лиц. Так, согласно п. 2 ст. 26 ГК и п. 2 ст. 28 ГК, они вправе лично участвовать в сделке дарения как одаряемые, если ей не предусматривается нотариальное оформление или регистрация перехода прав, при наличии такой необходимости, их интересы представляют родители и другие законные представителя. Отметим, что указанное правило не распространяется на мелкое бытовое дарение, предмет которого не имеет крупной стоимости.

    Кроме того, обратим внимание на законодательные запреты, определяющие невозможность некоторых лиц участвовать в дарении в определенных ролях. Так, в целях защиты их прав, дарителями запрещено выступать малолетним и недееспособным лицам, а также их представителям (п. 1 ст. 575 ГК).

    Запрет на участие некоторых субъектов, в качестве одаряемых, прямо связан с их профессиональным статусом. Так, в рамках борьбы с коррупцией, законодатель запрещает принимать подарки, стоимость которых превышает обычную, государственным и муниципальным служащим, а также работникам бюджетных организаций (образовательные, медицинские и социальные учреждения).

    Кроме того, согласно п. 4 ст. 575 ГК, запрещается дарение между коммерческими структурами. По нашему мнению, такой запрет основан на необходимости пресечения финансовых махинаций в хозяйственной сфере.

    Форма договора

    Нормативные требования, предъявляемые законодателем к форме договора дарения, закреплены в ст. 574 ГК РФ. Согласно ей, подавляющее большинство реальных сделок, носящих бытовой характер, могут быть заключены устно. Вместе с тем указанная статья определяет ряд исключений, в обязательном порядке оформляемых письменно.

    Самым обширным сегментом безвозмездных договоров, требующих письменного оформления, является договор обещания дарения. В целях защиты прав одаряемого, кроме необходимости письменной фиксации самого обещания, законодатель также прямо установил требование о конкретизации подарка и указании ясного намерения на совершение дарения в будущем.

    Другой сделкой, также требующей письменного оформления, является договор дарения недвижимости. Необходимость его реализации на бумажном носителе определена п. 5 ст. 18 ФЗ № 122 от 21.07.1997г, как одно из требований к документам, предъявляемым к государственной регистрации прав, обязательность проведения которой вытекает из ст. 131 ГК.

    Согласно п. 1 ст. 574 ГК, письменная форма также требуется при совершении дарения организацией, если стоимость подарка равна или превышает 3 тыс. рублей. Если стоимость подарка будет меньшей — вполне очевидно, что допустима и устная форма, что, однако, исключено нормами ст. 161 ГК.

    Отметим также, что при принятии сторонами сделки решения о необходимости нотариального оформления договора, он также потребует письменной формы. Так, согласно ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате, законодатель допускает возможность удостоверения лишь документов на бумажном носителе или в электронной форме — заверение устных сделок исключено.

    Последствия наличия встречного обязательства в договоре дарения

    Как уже было сказано, основной характеристикой действительности сделки дарения, согласно ст. 572 ГК, является ее безвозмездность. Наличие в договоре любого условия, порождающего встречное обязательство одаряемого, делает его возмездным, что недопустимо в договоре дарения. При определении возмездности договора дарения, законодатель признает такую сделку притворной — прикрывающей другую сделку и истинные намерения сторон. Определение притворности однозначно влечет ничтожность заключенной и даже уже исполненной сделки дарения.

    Следует понимать, что признать недействительность сделки дарения по причине наличия встречного обязательства одаряемого, может исключительно судебный орган по требованию заинтересованного в том лица. При этом удовлетворить такое требование, согласно п. 3 ст. 166 ГК, суд может только в том случае, если заинтересованное в том лицо имеет охраняемый законом интерес в признании недействительности такой сделки дарения.

    При доказывании притворности, заинтересованное в том лицо может использовать весь спектр предусмотренных процессуальным законодательством инструментов для доказывания.

    В то же время следует понимать, что прикрываемая дарением сделка вполне может соответствовать требованиям закона, ввиду чего она будет считаться действительной. В таком случае согласно п. 2 ст. 170 ГК, к прикрываемой сделке следует применять правила, регулирующие ее совершение. В некоторых случаях суд может даже обязать стороны к совершению прикрываемой сделки.

    Признание судом недействительности дарения, имеющего встречное обязательство одаряемого, отменяет все юридические последствия, наступившие вследствие совершения такой притворной сделки. Согласно п. 2 ст. 167 ГК, после вступления такого судебного решения в силу, каждая из сторон притворного дарения, обязана возвратить другой стороне все полученное по договору. В случае невозможности возврата подарка в натуральной форме, полученные блага подлежат возмещению в денежном эквиваленте.

    Закрепление в договоре дарения жилья, права проживания дарителя

    В качестве одного из дополнительных условий дарения жилья, в договоре может быть закреплено право дарителя на проживание в подаренном им объекте недвижимости. Однако, судебная практика по данному вопросу довольно неоднозначна. Ввиду этого, к внесению в договор дарения условия о праве проживания дарителя, следует относиться с особой скрупулезностью.

    Закрепление такого права в договоре, должно предельно четко регулироваться его нормами — в подписываемом документе следует указать, что даритель будет бесплатно проживать, будет иметь ряд обязанностей связанных с таким проживанием. Аналогичным образом следует разрешить вопрос о возможности проживания в подаренном жилье третьих лиц, которые будут заселены по воле или с разрешения дарителя и т.п.

    В определенных ситуациях, право дарителя на проживание в подаренном им жилье может вытекать из норм закона. Так, в случае если между сторонами дарения имеются родственные связи, даритель имеет полное право проживать в подаренном объекте недвижимости, как член семьи одаряемого (ст. 292 ГК). По нашему мнению, только в таком случае подобное условие будет однозначно действительным.

    Вместе с тем, даже при дарении в пользу члена семьи, договор не может ограничивать распорядительные права новых собственников. Таким образом, при отчуждении имущества, относительно которого у дарителя закреплено право пользования, такое право, по нашему мнению, может быть прекращено на законных основаниях или же по решению суда.

    Судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос о возможности внесения в договор дарения условия о праве дарителя на проживание в подаренном объекте недвижимости. Исходя из этого, при наличии намерений внести в договор подобное условие, даритель должен учитывать тот факт, что при наличии спорных моментов, существует вероятность прекращения действия такого права.

    Однако, суд разъяснил К., что закрепленное за ним право проживания не может ограничивать права Л. как собственника, ввиду чего в его требованиях было отказано. В то же время суд объяснил К., что купля-продажа, по факту не лишает его права на проживание в указанной квартире, даже если в указанной квартире будет проживать другая семья. Однако это право также может быть прекращено по требованию нового собственника, что впоследствии и было сделано им через суд.

    Дарение с правом пожизненного проживания

    Как уже говорилось, договором дарения недвижимости может предусматриваться право дарителя на проживание в подаренном им объекте. Указанное право является обременением недвижимости, однако оно не может ущемлять распорядительные права одаряемого, как нового собственника. В этой связи вполне очевидным представляется невозможность закрепления за дарителем права именно пожизненного проживания, независимо от того, кем друг другу приходятся стороны совершенной сделки.

    Таким образом, при заключении договора дарения жилья с правом пожизненного проживания, такой пункт следует считать ничтожным. В подтверждение этого действует тот факт, что по своей природе, указанное условие является обременением, однако его госрегистрация законодательством не предусмотрена.

    Отметим, что рассмотренной выше позиции часто придерживаются органы, совершающие регистрацию прав на недвижимость (ст. 131 ГК). Так, на практике, указание в договоре условия о пожизненном проживании дарителя в подаренном им жилье, довольно часто является основанием для отказа в государственной регистрации недвижимости.

    В то же время нельзя не отметить и альтернативную точку зрения, согласно которой право дарителя на проживание возникает у него еще до момента совершения дарения. Таким образом, оно не может нарушать распорядительные права одаряемого, поскольку они возникли уже после совершения дарения, а само отчуждение жилья обусловливалось наличием права на проживание. Приверженцам данного мнения представляется, что одаряемый должен был осознавать наличие обременения и тщательно взвешивать возможные последствия участия в сделке.

    В поддержку данной позиции выступают и некоторые судебные решения, признающие условие о пожизненном проживании соответствующим отечественному законодательству. Они аргументируют свои решения тем, что нормы гражданского законодательства не содержат каких-либо ограничений, относительно сохранения за дарителем некоторых прав в отношении подаренного им имущества.

    Несмотря на это, по нашему мнению, сохранение за дарителем права пожизненного проживания является недопустимым встречным условием, ограничивающим распорядительные права нового собственника имущества.

    «Дарственная»: есть ли ей достойная альтернатива?

    С вопросами недвижимости в моей работе приходится сталкиваться постоянно, и частенько приходится объяснять, чем отличается тот или иной способ прекращения права собственности, что обыденным языком обычно звучит как «чем отличается «дарственная» от дарения и завещания». А про договор пожизненного содержания с иждивением и подавно почти никто не слышал.

    Что очень часто происходит на практике? Приходит клиент с запросом: «Я хочу подарить квартиру». Начинаешь выяснять : «Вы куда-то уезжаете? Где будете жить?» Оказывается, что гражданин остается проживать в отчуждаемой квартире. Причем, практически всегда выражается это одними и теми же словами: «Здесь же буду жить до смерти, а он меня «доходит» и похоронит».Спрашиваю: «как «доходит»? «Ну, будет помогать, продукты покупать, лекарства, убираться в квартире» – отвечает посетитель. Что это? Совершенно точно – не договор дарения. Договор дарения – безвозмездный, а в этой ситуации налицо встречное предоставление. Объясняю, что в договоре дарения мы не сможем это все указать – ни проживание до ухода из жизни, ни помощь и уход, ни ритуальные услуги. Объясняю, что есть такая форма, как договор пожизненного содержания с иждивением, где все это можно указать, При этом учитываются интересы и той, и другой стороны – право собственности переходит к плательщику ренты (к тому, кто будет «ухаживать»), а у получателя ренты остается законное право проживания до момента ухода из жизни, а также четко обозначенные и заверенные права на получение пожизненного содержания. При этом плательщик ренты хоть и становится собственником квартиры, но распорядиться (продать, подарить) ею сможет только после ухода из жизни получателя ренты, либо с его согласия.

    В этой статье я постараюсь подробно рассмотреть каждый из этих четырех способов перехода права собственности на недвижимое имущество: договор пожизненного содержания с иждивением, договор дарения, наследование по завещанию и купля-продажа.

    Договор пожизненного содержания с иждивением

    Договор пожизненного содержания с иждивением – это договор, по которому получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

    Договор ренты является двусторонней сделкой и подлежит нотариальному удостоверению. Переход права собственности по договору пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

    Основная обязанность получателя ренты при заключении названного договора состоит в передаче принадлежащей ему недвижимости плательщику ренты. Стоит отметить, что у получателя ренты возникает право залога на это имущество в силу закона.

    Получателем ренты по данному виду договора может быть только гражданин.

    Договор пожизненного содержания с иждивением обладает определенными особенностями:

    — под выплату ренты может передаваться только недвижимое имущество, принадлежащее получателю ренты (жилой дом, квартира, земельный участок и иное недвижимое имущество);

    — особо урегулированы рентные платежи (рента), которые носят название пожизненного содержания с иждивением.

    В пожизненное пользование получателя ренты может быть предоставлено отчуждаемое жилое помещение, либо его часть, либо иное жилое помещение.

    Пожизненное содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Следует отметить, что перечень услуг по договору пожизненного содержания с иждивением не носит исчерпывающего характера. На практике в данный вид договора часто включаются: обеспечение лекарственными средствами и медикаментами, помощь по хозяйству, выполнение каких-либо работ. Также в договоре можно указать порядок и периодичность работ, например: не реже двух раз в год мыть окна, не реже двух раз в неделю мыть пол, по мере надобности помогать принимать ванну, готовить еду, возить в больницу, стирать белье и т.п.

    В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Договором может предусматриваться замена пожизненного содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

    Договор ренты является возмездным и в этом его отличие от договора дарения. Ведь в случае обещания одаряемого по договору дарения производить выплаты дарителю, предоставлять содержание и прочее, если это обещание являлось условием передачи имущества в дар, превращает данную сделку в договор ренты. В этом случае сделка не будет являться дарением и будет признана ничтожной.

    Договор дарения – это договор, в котором одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

    В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор дарения не требует нотариального удостоверения и заключается в простой письменной форме. Однако, по соглашению сторон договор дарения может быть удостоверен нотариально. Переход права собственности по договору дарения подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

    Необходимо отметить, что договор дарения – это двусторонняя сделка. Субъектами договора являются даритель и одаряемый.

    Договор дарения, который предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя ничтожен. Необходимо разграничивать договор дарения и распоряжение имуществом на случай смерти, что возможно только путем совершения завещания.

    Расскажу похожую на приведенную в начале статьи историю, но с оформлением другого документа. Начало то же: «Я хочу подарить квартиру». На вопрос: «Вы где будете жить?» Ответ таков: «Так в квартире, я же после смерти хочу подарить. Вот умру, хочу, чтобы им квартира осталась». Это что? Конечно, это завещание – распоряжение на случай смерти. Очень важно, чтобы на момент подписания любого документа гражданин осознавал последствия, которые документ влечет. И если с завещанием и договором пожизненного содержания с иждивением все понятно (обязательное нотариальное удостоверение подразумевает обращение к нотариусу, который объяснит разницу и последствия), то с договором дарения квартир все не так просто – договор совершается в простой письменной форме и не всегда собственник (особенно, пожилого возраста) понимает значение подписания такого документа. И это очень печально, так как для расторжения договора в дальнейшем необходимо обращаться в суд, что не всегда возможно в силу возраста или состояния здоровья.

    Завещанием признается личное распоряжение гражданина на случай смерти по поводу принадлежащего ему имущества с назначением наследников, удостоверенное в нотариальной или приравненной к ней форме.

    Завещание является односторонней сделкой, то есть сделкой, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной их сторон. Завещание в любое время можно изменить или отменить (составить новое завещание, либо подать распоряжение об отмене завещания), не объясняя причин.

    Предметом завещания является имущество, принадлежащее завещателю на праве собственности, не изъятое из гражданского оборота, а также имущественные права. Имущество, указанное в завещании, может быть предметом наследования только в том случае, если оно принадлежало наследодателю к моменту открытия наследства. Например, если гражданин составил завещание на квартиру и автомобиль, а при жизни подарил квартиру, то в наследственную массу по завещанию будет включен только автомобиль. Либо если гражданин завещал все свое имущество и потом купил земельный участок и жилой дом, то в наследственную массу будет включено все имущество, принадлежавшее ему к моменту открытия наследства (и земельный участок с жилым домом в том числе).

    При составлении завещания завещатель может завещать либо все принадлежащее ему имущество или его долю, либо разделить имущество по видам между наследниками (например, жене – квартиру, сыну – автомобиль, дочери – вклады и т.п.), либо установить равные или разные размеры долей каждому из наследников (если в завещании отсутствуют указания на размеры долей, доли наследников признаются равными).

    Отношения по договору ренты и договору дарения невозможно отождествить с отношениями при наследовании по завещанию. Поскольку в случае составления завещания гражданин определяет судьбу принадлежащего ему имущества на случай своей смерти и сохраняет право собственности на это имущество, а при заключении договора ренты или договора дарения право собственности на имущество переходит к плательщику ренты/одаряемому при жизни получателя ренты/дарителя. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты, в то время как одаряемый может распоряжаться уже принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению без согласия дарителя.

    Договор купли-продажи недвижимости

    Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации договором купли-продажи недвижимого имущества (договором продажи недвижимости) признается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

    В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор купли-продажи не требует нотариального удостоверения и заключается в простой письменной форме. Однако, по соглашению сторон, он может быть удостоверен нотариально.

    Право собственности на любое недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации.

    Сторонами по данному виду договора являются продавец и покупатель. Ими могут быть как физические, так и юридические лица.

    Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие индивидуализировать предмет договора (адрес (местонахождение), площадь, кадастровый или условный номер, назначение объекта). Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

    Нотариус Белянская Елена Александровна

    Дарственная с пожизненным проживанием дарителя: образец, документы для оформления, особенности

    Подарить можно любую вещь, в том числе и жилое помещение, такое как дом или квартира, или даже отдельная комната. Соглашение подобного рода должно соответствовать правилам, предусмотренным в ГК РФ. Пункты, которые должен содержать такой договор будут рассмотрены ниже.

    Можно ли в дарственной прописать условия проживания дарителя

    Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно частью второй предусмотрены различного вида сделки, среди которых предусматривается и дарственная (она же — договор дарения).

    Дарственная предполагает передачу имущества на безвозмездной основе путем заключения соответствующего договора. Если речь идет о передаче недвижимого имущества, то помимо написания дарственной, необходимо еще пройти и процедуру государственной регистрации.

    Очень часто предметом дарения становятся недвижимые вещи: дома, квартиры и др. Поэтому у многих назревает вопрос – а какие условия необходимо прописать в подобного рода соглашении?

    Договор дарения обязательно должен включать в себя:

  • Название документа.
  • Указание на стороны.
  • Описание предмета.
  • Его место расположения.
  • Иные условия, которые пожелают включить стороны и др.
  • Дата и подписи сторон.
  • Разумеется, что стороны могут включить сюда условия и о проживании дарителя в его доме.

    Стоит отметить, что для того чтобы определить условия жизни прежнего владельца жилого помещения нужно заключать не договор дарения, а договор ренты. Это еще одно соглашение, регулируемое частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Именно в указанном документе определяются условия передачи квартиры, комнаты, дома или иного жилья и права гражданина, которому оно принадлежало.

    Существует также и договор пожизненного содержания с иждивением, о чем будет рассказано ниже.

    С пожизненным проживанием дарителя

    Договором дарения может быть предусмотрено, что зарегистрированное в жилом помещении лицо (даритель) имеет право проживать в нем вплоть до своей смерти.

    Сюда относится и договор пожизненного содержания с иждивением или договор постоянной (бессрочной) ренты. Эти соглашения предполагают проживания в жилье граждан вплоть до своей смерти и только после этого происходит переход права и заселение плательщика ренты в принадлежащую ему недвижимость.

    С пожизненным содержанием

    Здесь речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением. Это сделка, предполагающая передачу недвижимого имущества (а именно — жилого помещения) на особых условиях. К таким условиям относятся, например, пожизненное содержание владельца недвижимости. Ему должно быть предоставлено достойное содержание, которое включает в себя:

  • предоставление одежды;
  • предоставление питания;
  • обеспечение необходимыми медикаментами и медицинской помощью и т.д.
  • Содержание может быть предоставлено как в натуральной форме, так и в денежном эквиваленте. Главное, чтобы это делалось не реже одного раза в месяц. Соглашением сторон может быть предусмотрено и более частое предоставление содержания.

    В той ситуации, когда плательщик ренты грубо нарушает условия договора, то он может быть расторгнут.

    Расторжение подобного договора предполагает возвращение ранее полученного помещения обратно получателю ренты. Такие вопросы решаются исключительно в судебном порядке.

    С обременением в виде права проживания третьих лиц

    Право на проживание третьих лиц в жилом помещении является достаточно редким обременением и в договорах, как правило, не содержится.

    В гражданском кодексе Российской Федерации такое право также должным образом не закреплено. В данной ситуации все решает соглашение сторон. Если стороны предпочтут включить в дарственную условия относительно того, что какие бы то ни было третьи лица будут иметь право проживать в данной квартире (или ином жилье), то такое право приобретет юридическую силу и будет обязательно для исполнения.

    Все подобные обременения по условиями пользования обязательно должны быть прописаны в договоре.

    Выгоды и минусы данной сделки для дарителя

    Как и при заключении любой сделки, предусмотренной гражданским законодательством, здесь также существуют плюсы и минусы как для дарителя, так и для одаряемого.

    Что касается выгод дарителя, то в данном случае они очевидны. Прежде всего, он на законных основаниях может получить достойное содержание, включая питание, одежду и медицинскую помощь. Это особенно актуально для лиц, которые находятся в престарелом возрасте и за которыми некому ухаживать. Что касается минусов данной сделки, то они заключаются в том, что после смерти дарителя, принадлежащее ему жилое помещение нельзя будет передать родственникам. Оно должно будет перейти тому лицу, кто с момента заключения договора и до момента смерти выплачивал дарителю ренту.

    Как отмечают многие юристы, такая сделка очень выгодна для пожилых и одиноких людей, которые остаются до момента смерти проживать в своей квартире и имеют также право на достойное содержание всем жизненно необходимым.

    Выгоды и недостатки для одаряемого

    Как и для дарителя, так и для одаряемого при заключении данной сделки существуют как свои плюсы, так и минусы. Минусом данной сделки является то, что по ней невозможно получить жилое помещение сразу после заключения договора. Необходимо выполнить сначала некоторые условия, а именно выплатить определенную сумму, осуществить пожизненное содержание и др. Негативным фактором является и то, что момент получения имущества оттягивается на не определенное время, которое точно узнать практически нельзя (за исключением простой ренты).

    Что же касается плюсов, то здесь для одаряемого предполагается получение квартиры или иного жилья как бы «в рассрочку». Ему не нужно оформлять кредитов или брать ипотеку, так как жилье можно получить на достаточно лояльных условиях.

    Какие документы нужны для дарения с пожизненным содержанием или проживанием дарителя

    В данной ситуации перечень документов мало чем отличается от перечня, предусмотренного для заключения обычного договора дарения. Сюда входят следующие документы:

  • паспорта участников соглашения;
  • документы на недвижимость;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН и др.
  • справка о состоянии здоровья дарителя (необходима для определения объема содержания, которое нужно ежемесячно предоставлять).
  • В некоторых ситуациях могут потребоваться и другие документы. Для того чтобы сделка была зарегистрирована Росреестром, необходимо оформить и прописать договор в трех экземплярах (по одному для каждой стороны и один для Росреестра).

    Условия о качестве и объеме содержания могут быть прописаны как в самой дарственной, так и определены дополнительным соглашением к нему.

    Как оформляется сделка, порядок действий

    Все начинается с составления договора. Это можно выполнить как самостоятельно, так и обратившись за помощью к юристу. В зависимости от региона проживания сторон цена написания договора варьируется от 3 до 5 тысяч рублей.

    После того как соглашение было подписано, его необходимо зарегистрировать. Ранее этим занимался непосредственно росреестр, теперь же все необходимые действия можно совершить, обратившись в многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг. Стороны должны явиться вместе и иметь при себе все необходимые документы. В случаях с недвижимым имуществом, подобного рода договор после его заключения нужно также и нотариально удостоверить.

    Какие пункты и условия можно или нужно прописать в договоре дарения

    Обязательными пунктами в данном документе являются такие, которые регламентируют обременения, имеющиеся на квартире (или любом др. жилье), а также пункты, закрепляющие место нахождения объекта и позволяющие его идентифицировать.

    Если дарственная предполагает пожизненное содержание, то в таком договоре нужно указать каким именно образом оно будет осуществляться. Как правило, для этих целей издается дополнительное соглашение к договору, где четко прописывается в денежной или натуральной форме будет осуществляться содержание, его размер, сроки предоставления и др.

    Налогообложение договора

    Для того чтобы уяснить, каким именно образом происходит налогообложение, необходимо обратиться к письму Министерства Финансов Российской Федерации от 24 марта 2009 года. Там указано, что, как и с любой другой возмездной сделки, с данного договора получатель благ должен уплатить в казну РФ подоходный налог в размере тринадцати процентов.

    Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя, кто составляет, суть документа

    Составлением данного документа занимаются сами граждане, однако для того чтобы соглашение имело правильный вид, необходимо обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Дарение с правом пожизненного проживания предполагает, что гражданин, который произвел отчуждение в пользу другого лица, остается там жить до момента своей смерти. Новый собственник не имеет права выселить его или продать жилье другому лицу.

    По большому счету, здесь речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением или же о постоянной (пожизненной) ренте, если ее предметом явилось помещение жилого назначения. Суть документа в оставлении права пользования предметом дара и полное отчуждение квартиры или дома только после смерти дарителя.

    Образцы договоров дарения с проживанием

    На сайте Росреестра можно найти некоторые образцы подобного рода договоров. Скачать их можно по этой ссылке. ?

    Образец договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя 2020

    Скачать образец договора можно здесь. ?

    Таким образом, правом на вступление в подобного рода обязательство обладают как посторонние друг другу лица, так и близкие родственники. В дарственной может быть предусмотрено, что до момента смерти лицо сохраняет право на проживание в отчужденном жилом помещении. Передать квартиру или дом можно и на других условиях, в частности, в виде имущества под выплату постоянной ренты. Договор заключается в письменном виде и может быть оспорен каждой из сторон в судебном порядке.

    Договор дарения

    наталья

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста. Моя мама хочет оформить договор дарения своей доли в квартире на меня. Нотариус отказывает прописать в этом договоре пункт особые условия о том что даритель имеет право проживать до конца своей жизни в этой квартире и одариваемый не может в это время продавать эту долю. (может я не правильно формулирую). Законно ли это прописать в договоре или нотариус не прав? Подскажите, кто знаком с такой ситуацией. С ув. Наталья

    Проверено ЦИАН

    в Вашем случае необходимо оформить не «договор дарения», а «договор пожизненной ренты» с условием пожизненного содержания с иждивением.

    Здравствуйте,Наталья.В договоре дарения можно отразить право дарителя на дальнейшее проживание и пользование жилым помещением.По поводу запрета на право отчуждения Объекта -солидарна с нотариусом, т.к. это противоречит смыслу «дара».

    «даритель имеет право проживать до конца своей жизни в этой квартире и одариваемый не может в это время продавать эту долю» — для соблюдения вот именно этих условий и существует договор ренты. так что не надо изобретать велосипед, заключите договор пожизненной ренты и все стороны будут довольны. странно, что у нотариуса вам этого не посоветовали.

    Нотариус настойчиво советует составить завещание. В след.визит к нему обсудим ренту. Спасибо за ответы, быстро и грамотно.

    Участник программы «?Работаю честно»

    По ренте — не совсем так. Рентодатель имеет возможность продать полученное имущество с предварительным согласием рентополучателя, с переходом обязанностей на нового покупателя с сохранением субсидиарной ответственности.
    То есть так, чтоб вообще продать нельзя — такой формы договора нет (я не знаю).
    Так что или дарение с правом пожизненного проживания или завещание — если нет опасения по другим возможным наследникам.

    Добрый день. Наталья, нотариус отчасти прав. В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) участники сделки свободны в заключении договора и в определении любых его условий, не противоречащих закону. Включение в договор дарения условия о праве пожизненного проживания и пользования в полной мере соответствует принципу свободы договора и не противоречит закону. В соответствии со ст. 572 ГК РФ договор не признается дарением «при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства». Никоем образом в договоре дарения не должно содержаться никаких условий и никаких встречных обязательств. Достаточно слов, что «проживает и сохраняет право пользования». Договор дарения, осложненный обязательствами, которые им ему свойственны, относится к числу смешанных. Таким образом, право проживания в договоре дарения закрепить можно, а вот запретить продажу совершенно точно нельзя. Проконсультируйтесь с нотариусом более детально или найдите другого.

    Читайте так же:  Клин материнский капитал