Договор найма лекции

Договор найма лекции

Конспект лекции: Договор найма жилого помещения

По договору одна сторона (наймодатель) – собственник жилого помещения или управомоченное лицо – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.

Правовая сущность: консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Стороны: наймодатель — любой субъект права, т.е собственник и наниматель – общий субъект права — гражданин.

Виды:

  • — коммерческий (оформляется обычным договором);
  • — социальный — отношения регулируются нормами ЖК и статьями ГК (типовая форма договора утвержденная правительством).
  • Предмет: жилое помещение — изолированное жилое помещение пригодное для проживания.

    Основания возникновения:

    • — социальный — решение органа управления и договор;
    • — коммерческий — договор.

    Форма: договор заключается в письменной форме.

    Срок договора:

    • — социальный — бессрочный;
    • — коммерческий — срочный не более 5 лет.
    • Вселение граждан в жилое помещение:

      • — социальный — в качестве члена семьи, с соглашения других членов и наймодателя;
      • — коммерческий — постоянно проживающего, вселение после заключения договора — с соглашения наймодателя.
      • Оплата жилья:

        • — социальный — по тарифам с учетом социального статуса и доходов, выплачиваются компенсации и субсидии;
        • — коммерческий — оплата по соглашению сторон, одностороннее изменение не допускается.
        • Изменение договора:

          • — социального — по требованию нанимателя и членов семьи;
          • — коммерческого — смена нанимателя возможна по требованию другого проживающего члена, в случае смерти наймодателя — с соглашения нового.
          • Внимание! Каждый электронный конспект лекций является интеллектуальной собственностью своего автора и опубликован на сайте исключительно в ознакомительных целях.

            Конспект лекции: Договор аренды (общие положения)

            По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю), имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату.

            Договор аренды — консенсуальный, взаимный и возмездный.

            Существенное условие — его предмет (индивидуально-определенные, непотребляемые и незаменимые вещи, т.к. по окончании срока договора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его получил, с учетом износа).

            В договоре должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре он считается незаключенным.

            Стороны: арендодатель – собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду; арендатор — лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юр. лица, а также государство, муниципальные образования).

            Форма договора: договор аренды на срок менее 1 года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. Договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

            Если в договоре предусмотрен переход в последующем права собственности на арендуемое имущество к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.

            Срок договора аренды не является существенным условием. Он определяется соглашением сторон. При отсутствии условия о сроке договора считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, но при этом вторую сторону она должна предупредить при аренде движимого имущества — за 1 мес., при аренде недвижимого имущества — за 3 мес.

            Цена договора не является его существенным условием. В том случае, если арендная плата не установлена договором, применяется обычная арендная плата.

            Виды договора аренды:

            • 1) договор проката;
            • 2) аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;
            • 3) аренды зданий и сооружений;
            • 4) аренды жилого помещения;
            • 5) аренды предприятия;
            • 6) договор финансовой аренды (лизинга).
            • Обязанности арендодателя:

              • 1) предоставить другой стороне имущество, соответствующее договору и назначению имущества;
              • 2) передать имущество в обусловленный срок. Если срок договора не определен, то в разумный срок;
              • 3) предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога);
              • 4) производить капитальный ремонт имущества – восстановление основных частей арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению;
              • 5) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.
              • Арендатор обязан:

                • 1) пользоваться арендованным имуществом лично, используя имущество только по назначению;
                • 2) за пользование имуществом своевременно вносить плату, размер, порядок, условия и срок внесения которой определяется договором. Арендная плата может устанавливается в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложения затрат на улучшение арендованного имущества;
                • 3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;
                • 4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
                • Арендатор не имеет права без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ.

                  План:

                  1. Стороны и предмет договора найма жилого помещения.

                  3. Расторжение договора найма жилого помещения.

                  Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей.

                  3. заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу;

                  4. площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

                  Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

                  Вопрос 2.Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения. Они аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма.

                  1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

                  В отличие от договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: 1) согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем; 2) соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем. А также исключение касается детей супруга и родителей в части обязательного получения письменного согласия наймодателя (?).

                  Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора коммерческого найма.

                  В ГК нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным помещением определяются соглашением сторон.

                  Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

                  Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

                  Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

                  Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение.

                  5) право на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п. 2 ст. 678 ГК);

                  Это право обусловлено получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие. Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и качества инженерно-технического обеспечения). Данное определение позволяет характеризовать работы по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.

                  Правовое регулирование переустройства и перепланировки, содержащееся в гл. 4 ЖК, может быть по аналогии распространено и на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.

                  Помимо переустройства ГК допускает переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Понятие «переоборудования» в ГК не содержится, нет его и в Жилищном кодексе. Проведение переоборудования жилого дома требует согласия нанимателя, если в результате соответствующих работ существенно изменятся условия пользования жилым помещением. Под существенными изменениями следует понимать уменьшение площади предоставленного по договору помещения, количества комнат и т.д.

                  6) Право на заключение договора на новый срок;

                  7) иные права, предусмотренные Кодексом, другими федеральными законами и договором найма.

                  1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом. Часть 2 ст. 17 ЖК допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности;

                  3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

                  4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

                  7) иные обязанности, предусмотренные Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

                  Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно реже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.

                  Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

                  По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований:

                  1. невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого найма это последствие наступает в случае неполной либо несвоевременной платы за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем по договору краткосрочного найма договор расторгается в случае невнесения платы более 2 раз по истечении срока платежа.

                  В случае самовольного переустройства жилого помещения нанимателем договор коммерческого найма может быть расторгнут только при условии, если это привело к разрушению или порче жилого помещения.

                  1. Как соотносятся договор коммерческого и социального найма?

                  2. На какой срок заключается договор найма жилого помещения?

                  Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

                  Лучшие изречения: Как то на паре, один преподаватель сказал, когда лекция заканчивалась — это был конец пары: «Что-то тут концом пахнет». 8381 — | 8011 — или читать все.

                  176.212.184.9 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

                  Отключите adBlock!
                  и обновите страницу (F5)

                  очень нужно

                  Конспекты юриста

                  Договор аренды

                  Договор аренды (ДА) (договор имущественного найма) – соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) индивидуально-определенную непотребляемую вещь за плату во временное владение и пользование или в пользование, а арендатор обязуется использовать вещь по назначению, своевременно вносить арендную плату и по прекращению договора вернуть ту же самую вещь в том же самом состоянии с учетом нормального износа.

                  Договор аренды:

                  • 1. Консенсуальный договор.
                  • 2. Двустороннее обязывающий.
                  • 3. Возмездный.
                  • По внешним признакам договор аренды имеет некоторое сходство с договором найма жилого помещения, но на самом деле это два разных самостоятельных типов договора, каждый со своей самостоятельной нормативной базой. Когда предметом договора выступает жилое помещение, предоставляемое гражданину для целей проживания, то это не ДА, это договор найма жилого помещения, который регулируется правилами главы 35 ГК, а ДА – глава 34 ГК. Только в одном случае по ДА может передаваться жилое помещение – если арендатор ЮЛ. Если граждане заключили договор, предметом которого выступает жилое помещение, и назвали его «договор аренды», то в случае возникновения спора суды применяют главу 35 ГК.

                    Нормы параграфа 1 главы 34 ГК содержат общие положения о ДА (классическая аренда), нормы параграфов со 2 по 6 закрепляют специальные нормы, закрепляющие отдельные виды арендных договоров: договор проката; договор аренды ТС, существующих в 2 разновидностях (подвидах): аренда ТС без экипажа и аренда ТС с экипажем; договор аренды зданий и сооружений; договор аренды предприятия; договор финансовой аренды (договор лизинга).

                    При регулировании арендных отношений, исходя из данной структуры норм, применяется принцип горизонтальной иерархии норм – специальная норма вытесняет общую (см. лекцию о ДКП).

                    Участниками такого договора могут быть любые субъекты ГП. Учитывая, что сдача вещи в аренду является актом распоряжения, то по общему правилу на стороне арендодателя выступает собственник данной вещи либо лицо, которое уполномочено на данное распорядительное действие (ст.608 ГК). Постановление ВАС от 17.11.11 г. в ред. Постановления Пленума ВАС от 25.01.13 г. «О некоторых вопросах применения правил ГК о договоре аренды» №73 и №13 дает следующее разъяснение:

                    • 1. Договор аренды может быть заключен лицом, которое в момент заключения договора еще не обладает правом собственности, поскольку по смыслу ст.606 ГК арендодатель принимает на себя обязанность предоставить имущество во временное владение и пользование.
                    • 2. Исполнение этого договора считается распорядительным актом, следовательно, именно к этому момента арендодатель должен быть собственником. Если арендодатель так и не приобрел право собственности (не купил, не достроил), то договор все равно считается заключенным, но исполнен быть не может.
                    • 3. По мнению ВАС, арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.
                    • 4. Если арендодатель, не являющийся собственником, все-таки передал вещь арендатору, то это рассматривается как акт распоряжения неуправомоченным лицом, но при этом доводы арендатора, который уже пользуется арендуемым имуществом и это пользование не оплачивает о том, что право собственности на эту вещь не принадлежит, судом во внимание не принимается. Это значит, что это не освобождает такого арендатора от внесения платы за пользование вещью.
                    • Формулировка ст.606 ГК содержит разделительный союз «или», т.е «…владение и пользование или в пользование» из этого делается вывод о том, что исполнение ДА со стороны арендодателя может либо сопровождаться передачей арендуемой вещи во владение арендатора, либо напротив вещь не передается и остается в обладание арендодателя. А арендатор допускается только к ее использованию. В первом случае вещь передается арендатору во владение по передаточному акту либо иному документу, свидетельствующему об исполнении арендодателем своей обязанности. Если арендатором выступает ЮЛ, то арендуемая вещь учитывается на его балансе, при этом у него возникает «производный владельческий титул» — арендатор считается законным владельцем имущества на период действия ДА:

                      • 1. Арендатору, как законному владельцу доступны вещно-правовые иски, которые он может предъявлять любым третьим лицам, включая и самого собственника, защищая свое владение (виндикационный и негаторные иски). Данное право титульного арендатора прямо следует из смысла ст.305 ГК.
                      • 2. Свои права арендатор защищает в рамках заключенного договора и законным владельцем он не признается.

                      При владельческой аренде на арендатора возлагаются дополнительные обязанности:

                      • — обязанность обеспечивать сохранность имущества;
                      • — обязанность содержать за свой счет арендуемое имущество;
                      • — своевременно проводить текущий ремонт;
                      • — может быть возложена обязанность производить капитальный ремонт;
                      • — обязан вернуть имущество по передаточному акту.
                      • Лекция 10. Договор найма жилого помещения

                        2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения.

                        Вопрос 1.Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

                        Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

                        Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями — только граждане.

                        1. он может быть заключен с любым лицом и не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении;

                        2. наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением.

                        5. коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

                        Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. Согласно ст. 682 ГК размер платы за жилое помещение и сроки ее внесения устанавливаются, как правило, соглашением сторон. В отсутствии такого соглашения плата вносится в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Иные вопросы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги по договору коммерческого найма также регулирует Жилищный кодекс.

                        Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

                        Наниматель жилого помещения по договору найма имеет право в установленном порядке:

                        Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении.

                        2) сдавать жилое помещение в поднаем;

                        Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК не содержит каких-либо специальных норм об основаниях и последствиях расторжения договора поднайма жилого помещения, но они могут содержаться в конкретных договорах поднайма.

                        3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

                        Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в Жилищном кодексе

                        . Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

                        В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

                        4) изменять основания и условия, дающие право пользования жилым помещением по договору найма;

                        В ГК (ст. 686) предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор продолжает действовать на тех же условиях.

                        Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

                        На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

                        Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помещения другому лицу может повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.

                        Наниматель жилого помещения по договору найма обязан:

                        2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

                        5) своевременно вносить плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой организацией (ч. 4 ст. 155 ЖК). Договором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи наймодателю.

                        Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст. 687 ГК).

                        Вопрос 3.Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

                        Наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но ГК обязывает его предупредить наймодателя за 3 месяца.

                        2. разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма имеет особенности. Расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма. Гарантией защиты интересов нанимателя, который не смог восстановить помещение в первоначальном виде, служит право суда предоставить — по просьбе нанимателя — отсрочку исполнения указанного решения на срок не более года. Правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного помещения, а также об отсрочке неприменимы к договорам краткосрочного найма.

                        3. наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.

                        При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок. Расторжение договора коммерческого найма по этому основанию допускается, в отличие от Жилищного кодекса, по иску только наймодателя, но не заинтересованных лиц (соседей и др.).

                        ГК предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора коммерческого найма в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания. Последствием расторжения договора является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади.

                        Вопросы для самоконтроля:

                        3. Допускается ли продление договора найма жилого помещения на неопределенный срок?

                        4. Как соотносятся наниматели, сонаниматели и поднаниматели? Кто из них имеет право самостоятельного пользования жилым помещением?

                        5. На какой срок вселяются временные жильцы?

                        6. Для вселения каких категорий лиц не требуется предварительное согласие наймодателя?

                        7. Что может быть основанием прекращения договора найма жилого помещения?

                        Источники:

                        1. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Глава 35.

                        2. Жилищный кодекс РФ. Раздел 3.

                        3. Об утверждении правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25.

                        4. Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения: Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315.

                        5. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилых помещений в российском гражданском праве // Законодательство. – № 4. – 2004.

                        6. Тихомиров М.Ю. Договоры жилищного найма: практическое пособие. – Изд. Тихомирова М.Ю., 2007.

                        Дата добавления: 2015-03-11 ; просмотров: 1728 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

                        Договор коммерческого и социального найма

                        Договор найма (как коммерческого, так и социального) жилого помещения — это соглашение сторон, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

                        Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

                        Стороны договора — наймодатель и наниматель. Объект договора найма — жилое помещение. Объектом договора социального найма может быть только жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может только гражданин. Цель договора найма — обеспечение права гражданина на жилище.

                        Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора. Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Предпосылкой для заключения договора социального найма является выдача уполномоченным государственным или муниципальным органом ордера на жилое помещение. Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством.

                        Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного прозвания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

                        Сторонами договора найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель.

                        По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

                        В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

                        Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмёздное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.

                        Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним. Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также предварительное уведомление наймодателя о таком вселении. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на человека.

                        Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а если срок не согласован, — не позднее семи дней со дня предъявления Соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, Постоянно с ним проживающим.

                        Законодатель достаточно четко прописал права и обязанности сторон по данному договору.

                        В обязанности наймодателя входят: передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии; осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма; предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг.

                        В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание от использования жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя.

                        Если постоянно проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем граждане не указаны в договоре найма, они приобретают этот статус в результате их вселения в жилое помещение в установленном порядке. Такие граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако правовой статус сонанимателя они приобретают лишь в случае, если заключают с нанимателем договор о их солидарной с нанимателем ответственности перед наймодателем.

                        Условиями вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих в этом жилом помещении являются согласие на такое вселение нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также соблюдение при вселении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, составляющей двенадцать квадратных метров.

                        По общему правилу, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт — обязанностью наймодателя. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя.

                        Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

                        Наниматель жилого помещения вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

                        По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

                        Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после этого предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения проживающих в нем к моменту расторжения договора найма граждан допускается только в судебном порядке.

                        Лекция №21 «Наём жилого помещения»

                        1. Понятие и место найма жилого помещения;

                        2. Элементы и существенные условия договора найма жилого помещения;

                        3. Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения;

                        4. Прекращение договора найма жилого помещения.

                        1. Понятие и место найма жилого помещения

                        Термин наём жилого помещения употребляется в следующих правовых значениях:

                        а) Договора (ст. 671 ГК РФ);

                        б) Института гражданского права или совокупности юридических норм, регулирующих отношения по владению и пользованию жилым помещением между наймодателем и нанимателем;

                        в) Как вид гражданско-правового обязательства, которое является имущественным, договорным, относительным.

                        Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому собственник жилого помещения или управомоченное собственником лицо передает жилое помещение нанимателю во временное владение и пользование для проживания в нем.

                        Договор имеет следующие юридические характеристики:

                        1. Это консенсуальный договор, существенными условиями которого являются:

                        а) предмет (передача жилого помещения во временное владение и пользование);

                        б) цель использования жилого помещения — проживание в нем;

                        в) плата за пользование жилым помещением (плата за наем и коммунальные услуги);

                        г) срок действия договора (1 или 5 лет).

                        2. Это возмездный договор, т.к. за пользование чужим жилым помещением устанавливается плата.

                        3. Это двусторонне обязывающий договор, т.к. и у наймодателя и у нанимателя возникают и права и обязанности.

                        Договор найма жилого помещения необходимо отличать от договора купли-продажи, т.к. он опосредует передачу не любого имущества, а только жилого помещения во временное владение и пользование, а не в собственность, с определенной целью — проживание в жилом помещении.

                        По этим же критериям договор отличается от мены, в которой встречное предоставление выражается в другом товаре.

                        От договора дарения наем жилого помещения отличает условие возмездности.

                        В действующем законодательстве существуют отличительные особенности найма жилого помещения и рентных договоров, которые оформляются только у нотариуса.

                        ГК РФ и ЖК РФ выделяют разновидности договора найма жилого помещения:

                        1. Договор коммерческого найма жилого помещения. Он регулируется только главой 35 ГК РФ, а нормы ЖК РФ к нему, как правило, не применяются.

                        2. Договор социального найма жилого помещения. Он регулируется, как правило, ЖК РФ, но к нему применяются ст. 674-675, 678, 680 и п. 1-3 ст. 685 ГК РФ.

                        Договор социального найма жилого помещения отличается по следующим критериям:

                        а) Его объектом является жилое помещение в составе государственного или муниципального жилищного фонда;

                        б) Он регулируется жилищным законодательством, а нормы ГК РФ применяются к нему, если это прямо указано в законе;

                        в) Наймодателем выступает публичный собственник (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования) в лице уполномоченных органов;

                        г) Нанимателями являются граждане, имеющие статус малоимущего гражданина;

                        д) Форма договора является письменной и устанавливается Правительством РФ как типовая;

                        е) В договоре указываются наряду с нанимателем члены его семьи, приобретающие равные права по пользованию жилым помещением;

                        ж) Плата за социальное жилье определяется согласно тарифу.

                        3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (выделяется в ЖК РФ). По такому договору жилье нельзя сдавать в наем, приватизировать и подвергать разделу. К нему могут применяться п. 1-2 ст. 678, п. 3 ст. 681 и 686 ГК РФ.

                        4. Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда (служебное жилье, общежитие, жилье для временных переселенцев и беженцев и т.д.). Данный договор также выделяется ЖК РФ.

                        Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения отличается по способу правого регулирования (ГК РФ), по объекту (жилое помещение должно находиться в частной собственности), по правовому статусу наймодателя (частный собственник) и правовому статусу нанимателя (гражданин, достигший 18 лет).

                        Если нанимателем является юридическое лицо, то этот договор именуется договором аренды жилого помещения.

                        Договор является срочным, оплата по договору определяется по соглашению сторон.

                        Читайте так же:  Нотариус в харцызске днр