Договор на покупку закладной

Договор на покупку закладной

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
    • Главная
    • Передача прав по закладной

    Закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства, при этом возможна передача прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу:

    Решением районного суда исковые требования ООО «И.» к С. о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество оставлены без удовлетворения.

    Отказывая в удовлетворении иска, районный суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств передачи первоначальным кредитором КБ «О.» прав по закладной истцу ООО «И.», так как в представленных суду копиях документов имеются расхождения, а договоры купли-продажи закладной суду не представлены. Кроме того, уступка права требования возникла из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, как договора, подлежащего государственной регистрации на основании п. 2 ст. 558 ГК РФ , по мнению суда, в этом случае уступка права требования подлежит государственной регистрации, отсутствие государственной регистрации перехода права по закладной явилось основанием для отказа в иске.

    Однако, судебная коллегия Астраханского областного суда не согласилась с таким выводом, исходя из следующего.

    ..Права залогодержателя Банка «О.» по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены закладной, составленной сторонами договора 29.08.2006 года, зарегистрированной в УФРС по АО 12.09.2006 года, и выданной первоначальному залогодержателю КБ «О.». Далее на закладной от 12.09.2006 были учтены передаточные надписи, в соответствии с которыми, права по данной ценной бумаге переданы ООО «И.», затем ООО «П» и снова ООО «И.».

    Именно на основании последней передаточной надписи на закладной ООО «И.» и обратилось в Советский районный суд с иском к С.- залогодателю имущества — с требованием об обращении взыскания на заложенный жилой дом и земельный участок.

    В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ «Об ипотеке» нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, за исключением случая, указанного в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона.

    Согласно ст. 48 названного закона передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

    Таким образом, закон не предусматривает необходимость предоставления держателем закладной залогодателю договора купли-продажи закладной.

    В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке» законным владелец закладной может считаться при соблюдении двух необходимых условий: права владельца закладной основаны на сделке, предусматривающей передачу прав по закладной; права владельца закладной подтверждаются последней отметкой на закладной, произведенной ее предыдущим владельцем.

    Отсюда следует, что суду при рассмотрении данного спора необходимо исследовать кредитный договор, договор ипотеки, заключенные между коммерческим Банком «О.» и С., а также истребовать у ООО «И.» подлинную закладную с отметкой о новом владельце. Данные обстоятельства, имеющие юридическое значение для рассмотрения спора, судом не установлены.

    Кроме того, судебная коллегия не согласилась с выводом суда о том, что уступка требования по закладной подлежит государственной регистрации. В соответствии с п.2 ст.23 ФЗ «Об ипотеке» изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, когда должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной заключили соглашение об изменении ранее установленных условий закладной.

    Исходя из указанных норм закона, закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства, при этом возможна передача прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу.

    Обязательства по закладной подлежат исполнению и в том случае, если должник не был о нем уведомлен, но тогда исполнение требования первоначальному кредитору признается правомерным.

    Законом установлен закрытый перечень оснований для отказа обязанным по закладной лицом (должником или залогодателем) предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной. Обязанное по закладной лицо не в праве приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной (п. 6 ст. 17 Закона).

    Решение суда отменено и направлено на новое рассмотрение. (» Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

    Характер кредитного и ипотечного обязательств ответчиков указывают на отсутствие значимости личности кредитора для должников. И владелец закладной имеет право продать закладную любому лицу без разрешения лиц обязанных по закладной:

    ООО обратилось в суд с иском к Н.В., Е.Г. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру.

    Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, указав, что при смене владельца закладной согласие ответчиков И.В. и как в устном, так и письменном виде не спрашивалось и не давалось, и они не были уведомлены об этом. Истцом грубо нарушены требования норм гражданского законодательства, предусматривающие, что без согласия должника уступка требования по обязательству не допускается, поскольку личность кредитора имеет существенное значение для должника., пришел к выводу о ничтожности передачи «Мой Банк. Ипотека» (ОАО) закладной ООО «АТТА Ипотека», не повлекшей за собой никаких правовых последствий.

    Судебная коллегия решение суда отменила, вынесла новое решение по делу, при этом указав следующее.

    Как следует из материалов дела, права по обязательствам, возникшим по кредитному договору и ипотеки квартиры, перешли ООО в связи с приобретением закладной выданной первоначальному залогодержателю. Таким образом, истец является кредитором ответчиков в результате приобретения закладной, а не вследствие уступки требования по обязательствам.

    Судебная коллегия находит обоснованными возражения кассатора относительно выводов суда о существенном значении личности кредитора для должника по обязательствам Н.В., Е.Г. Действительно, характер кредитного и ипотечного обязательств ответчиков указывают на отсутствие значимости личности кредитора для должников. И владелец закладной имеет право продать закладную любому лицу без разрешения лиц обязанных по закладной. ( Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 01 марта 2011 года )

    1.2. Купля-продажа закладных

    Договор купли-продажи закладных регулируется не только ГК РФ, но и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в некоторых случаях еще и Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

    Огромное влияние на составление закладных, а также на договоры купли-продажи закладных оказывает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое осуществляет приобретение закладных. АИЖК установило стандарты закладных и договоров купли-продажи закладных[631].

    Основные условия договоров купли-продажи закладных:

    1) условие о товаре: точное воспроизведение всех реквизитов всех закладных (обычно эти реквизиты приводятся в приложении к договору);

    2) количество закладных;

    3) срок и порядок передачи закладных;

    4) покупная цена;

    5) срок и порядок оплаты закладных.

    Следует обратить внимание на то, что в отношении закладных применяются правила о качестве товара по договору купли-продажи. Так, например, широкую известность приобрел спор между Башинвестбанком и банком ВТБ24[632].

    Башинвестбанк продал банку ВТБ24 закладную, совершив на ней отметку об уступке права требования. В последующем договор купли-продажи квартиры, под которую заемщиком был взят обеспеченный ипотекой кредит, был признан недействительным. Квартира была возвращена собственнику, а ипотека прекратилась. Как посчитал ВТБ24, утрата права собственности на предмет ипотеки означает, что закладная была некачественной, соответственно он расторг договор купли-продажи закладной. При этом ВТБ24 потребовал возврата цены, уплаченной за закладную, выплаты остатка ссудной задолженности и процентов. Башинвестбанк посчитал, что предусмотренный договором 30-дневный срок для заявления возражения о некачественности кредита истек, и потому выполнять требования ВТБ24 отказался.

    Арбитражные суды Московского округа требования ВТБ24 удовлетворили, указав, что установленный 30-дневный срок не распространяется на ситуацию признания самого кредита некачественным. Таким образом, суды встали на защиту приобретателя закладной, возложив риск дефолта на продавца.

    Коллегия судей ВАС РФ, передавая дело в Президиум ВАС РФ, предложила занять иную позицию. Судьи отметили длящийся характер ипотечного обязательства и возможность наступления дефолта по закладной на протяжении всего срока существования ипотеки. По мнению коллегии, толкование положений закона и договора нижестоящими судами не соотносится с буквальным содержанием договорных обязательств сторон и природой ипотечных правоотношений. Коллегия отметила, что обе стороны являются профессиональными участниками рынка ценных бумаг, поэтому «нельзя предположить заключение ими договора с условиями, влекущими полную неопределенность в отношениях на десятилетия вперед». Поскольку кредитный договор, права по которому удостоверялись спорной закладной, был признан недействительным спустя год после заключения договора купли-продажи закладной, установленный в договоре 30-дневный срок истек, и у ВТБ24 отсутствовало право на одностороннее расторжение договора.

    Судьи ВАС РФ также заметили, что даже при расторжении кредитного договора от продавца закладной невозможно получение суммы ссудной задолженности по кредиту, которая уже была получена ВТБ24 от заемщика, а начисление суммы процентов на пользование чужими денежными средствами возможно лишь с момента расторжения договора купли-продажи закладной.

    Президиум ВАС РФ, однако, согласился только с аргументами, относящимися к расчету взыскиваемых сумм: судебные акты отменены только «в части размера взысканной суммы». В указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы, а в остальной части судебные акты по делу оставлены без изменения. Таким образом, риск дефолта по закладной возлагается на ее продавца.

    Президиум ВАС РФ указал, что:

    1) стороны не могут договором устранить ответственность стороны, передающей именную ценную бумагу, за действительность прав, удостоверенных данной ценной бумагой;

    2) положения ГК РФ об ответственности за действительность переданного права не исключают возможности требовать расторжения договора купли-продажи закладной, если переданное по закладной право залога оказалось недействительным. При этом не имеет правового значения, что обстоятельство, свидетельствующее о недействительности переданного права, установлено судом через год после заключения договора купли-продажи закладной и по объективным причинам не могло быть выявлено ни одной из сторон спора при всей степени разумности и осмотрительности, проявленной ими в отношениях по ипотечному кредитованию.

    Обращение закладных в предпринимательской деятельности

    Выдав кредит и получив в обеспечение исполнения обязательства недвижимое имущество в залог, кредитор вправе не дожидаться погашения кредита. Он может оформить закладную, удостоверяющую его права, и продать ее как товар, получив деньги. Аналогичным образом может поступить каждый новый владелец закладной, в результате запущенная в гражданский оборот ценная бумага может поменять не одного владельца. Но у договора купли-продажи закладной есть особенности, влияющие на юридические риски. О том, на что следует обратить внимание при заключении данного договора, и пойдет речь в нашем материале.

    Закладная является одним из видов объектов гражданских прав и представляет собой именную ценную бумагу, которая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная составляется для того, чтобы законный владелец мог использовать ее как товар и получать выручку от ее реализации по гражданско-правовым договорам.

    Предоставив должнику денежные средства взаймы и получив в обеспечение исполнения обязательства недвижимое имущество в залог, кредитор может не дожидаться погашения обязательства в установленный срок, а оформить закладную, удостоверяющую его права, и продать ее как товар, получив деньги. Аналогичным образом может поступить каждый новый владелец закладной, в связи с чем эта запущенная в гражданский оборот ценная бумага может поменять не одного владельца.

    Закладная является именной ценной бумагой (п. 2 ст. 142 ГК РФ), которая удостоверяет права залогодержателя по обес­печенному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. Закладная удостоверяет права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой (ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке).

    Читайте так же:  Калькулятор алименты с зарплаты

    Составление и выдача закладной не допускаются в случае, если предметом ипотеки выступают предприятие как имущественный комплекс или его право аренды. В остальных случаях составление закладной допускается в любой момент до прекращения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

    Статьей 14 Закона об ипотеке предусмотрено обязательное включение в закладную таких сведений, как информация о залогодателе и залогодержателе, об обеспечиваемом ипотекой обязательстве, включая сумму и размер процентов, срок исполнения, описание имущества — предмета ипотеки, его денежная оценка, указание вида права залогодателя на имущество, сведения о регистрации ипотеки, подпись залогодателя и должника, если он не является залогодателем, дата выдачи. Кроме того, сам документ должен быть озаглавлен как закладная. При отсутствии названных сведений документ не имеет силы закладной.

    Закладная, составленная с соблюдением установленных требований, запускается в гражданский оборот и может выступать предметом купли-продажи, дарения, иных гражданско-правовых сделок. Также она сама может быть заложена в обеспечение тех или иных требований ее законного владельца перед третьим лицом. Закладная может храниться у залогодержателя, а может быть передана на хранение специализированному депозитарию, и тогда права на нее подтверждаются записью по счету депо, а на самой закладной делается отметка о передаче ее на депозитарный учет.

    Законный владелец закладной вправе зарегистрировать сведения о себе в ЕГРП и направить должнику уведомление об этом с приложением надлежащим образом заверенной выписки из ЕГРП, выписки по счету депо, если закладная была передана на депозитарный учет, и должник в такой ситуации обязан перечислять ему промежуточные платежи по обеспеченному ипотекой обязательству, не требуя представления ему закладной (ч. 2 ст. 16 Закона об ипотеке).

    Наиболее часто встречающимся на практике способом распоряжения закладной является ее реализация по договору купли-продажи. В таком догово­ре указываются характеристики передаваемых закладных и их количество, цена реализации и срок оплаты, а также иные условия по соглашению сторон.

    В силу принципа свободы до­говора (ст. 421 ГК РФ) стороны договора купли-продажи вправе заключить его в отношении закладных, которые на момент его заключения отсутствуют и будут составлены и выданы в последующем. Сам по себе факт заключения договора купли-продажи закладных ранее даты выдачи продавцу закладной залогодателем не является основанием считать данный договор ничтожным. Такой договор может иметь срок действия с датой окончания срока более поздней по отношению к дате выдачи закладной, или срок действия договора может быть сторонами продлен (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.12.2011 № 33-18562).

    Передача прав по закладной без согласия должника не противоречит правовой позиции ВС РФ

    Значительное количество заемщиков, права требования к которым удостоверяются закладной, которая затем становится предметом договора купли-продажи, составляют граждане. В связи с этим возникает вопрос, вправе ли первоначальные залогодержатели — банки, выдавшие гражданам кредиты, продавать закладную третьим лицам, в том числе не являющимся банками.

    Согласно п. 51 постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», разрешая дела по спорам об уступке требований, вытекающих из кредитных договоров с потребителями (физическими лицами), суд должен иметь в виду, что законом о защите прав потребителей не предусмот­рено право банка, иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской дея­тельности, если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении.

    Данное разъяснение гарантирует повышенную защиту интересов граждан как потребителей соответствующих финансовых услуг при заключении ими кредитных договоров.

    Вместе с тем Законом об ипотеке, регулирующим передачу прав на закладную, установлены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги, не содержащие ограничений в обороте этих бумаг и, соответственно, в оборотоспособности удостоверяемых ими обязательственных и иных прав. Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.

    Таким образом, передача прав, удостоверенных закладной, на основании сделки купли-продажи закладной и осуществленная без согласия должника-залогодателя не противоречит п. 51 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 (Определение Верховного суда РФ от 12.11.2013 № 55-КГ13-8).

    Реализация закладной по до­говору купли-продажи осуществ­ляется по общим правилам главы 30 ГК РФ с учетом особенностей закладной как товара особого рода.

    В силу п. 4 ст. 454 ГК РФ общие положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Порядок уступки прав регулируется правилами, закрепленными в главе 24 ГК РФ о договоре цессии.

    Продавец закладной отвечает только за недействительность удостоверяемых ею прав

    В соответствии со ст. 390 ГК РФ лицо, передавшее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение.

    Применительно к реализации закладной приведенные нормы права означают то, что продавец закладной отвечает перед покупателем только за недействительность удостоверяемых ею прав, но не отвечает за исполнение должником обеспечивае­мого ипотекой обязательства, если только в самом договоре купли-продажи закладной или в отдельном соглашении между продавцом и покупателем не предусмотрена ответственность продавца за исполнение должником такого обязательства.

    Передача по закладной недействительных прав влечет ответственность продавца ценной бумаги перед ее покупателем непосредственно в силу закона.

    В соответствии с п. 2 ст. 146 ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требования (цессии). Согласно ст. 390 ГК РФ лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его исполнение.

    Эта норма является императивной, поэтому стороны не могут договором устранить ответственность стороны, передающей именную ценную бумагу, за действительность прав, удостоверенных данной ­бумагой.

    Прекращение ипотеки свидетельствует об отпадении одного из закрепленных в закладной прав, что является юридичес­ким дефектом в переданном праве и влечет его недействительность. Риски выявления таких обстоятельств лежат на лице, передающем право, при условии, что соответствующее требование было предъявлено ему в пределах сроков исковой давности с момента выявления подобного дефекта.

    Положения ГК РФ об ответственности за действительность переданного права не исключают возможности требовать расторжения договора купли-продажи закладной, если переданное по закладной право залога оказалось недействительным. Обстоятельство, свидетельствующее о недействительности переданного права, может быть установлено судом через длительное время после заключения договора купли-продажи закладной, но если по объективным причинам оно не могло быть выявлено ни одной из сторон спора при всей степени разумности и осмотрительности, проявленной ими в отношениях по ипотечному кредитованию, покупатель закладной вправе потребовать расторжения договора и возврата уплаченных им сумм.

    Срок исковой давности по его требованиям составляет три года и исчисляется с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. В данном случае таким моментом является установление факта недействительности прав, переданных по закладной.

    Особенности расчета возмещаемых сумм

    При реализации названных требований должны быть учтены особенности соответствующих отношений как при расчете подлежащих возмещению покупателю сумм, так и при решении вопроса о возврате ценной бумаги и прав по ней предшествующему правообладателю. Такие особенности заключаются в том, что покупатель не может требовать возврата всех денежных средств, уплаченных продавцу при приобретении закладной, если заемщик погасил часть выданного кредита непосредственно покупателю как новому кредитору.

    Кроме того, покупатель не вправе одновременно требовать уплаченную за закладную сумму (включающую размер ссудной задолженности заемщика на дату приобретения им закладной) и остаток непогашенной ссудной задолженности, который после расторжения договора купли-продажи закладной переходит к продавцу (постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 № 527/12 по делу № А40-153026/10-81-1294).

    Важно оценить не только финансовое положение заемщика, но и стоимость заложенного имущества

    Покупателю закладной перед совершением покупки необходимо оценить финансовое состояние заемщика, динамику выплат по кредиту, наличие просрочек, случаи досрочного погашения кредита, иные способы обеспечения (например, поручительства третьих лиц или залог движимого имущества), а также оценить недвижимое имущество, в отношении которого удостоверены закладной.

    Перечисляя деньги в оплату закладной, покупатель должен действовать осмотрительно и учитывать возможный риск неплатежа со стороны заемщика. В такой ситуации заниженная оценка предмета ипотеки не позволит покупателю в случае неисполнения заемщиком своих обязательств получить полное удовлетворение своих требований, вытекающих из закладной. При этом к продавцу он никаких требований в связи с этим предъявить не сможет, если только тот не примет на себя обязательства отвечать перед покупателем.

    Так, в одном деле стороны заключили рамочное соглашение, в котором согласовали порядок действий при заключении договоров купли-продажи закладных, обеспечивающих исполнение выданных продавцом кредитов.

    В соответствии с ним продавец обязался производить подбор и поиск потенциальных заемщиков, проводить процедуру их квалификации и выдавать им кредиты, обеспеченные залогом недвижимости по закладной. После оформления кредитов он передавал покупателю перечень кредитных сделок с приложением комплекта документов для заключения догово­ра купли-продажи закладных. По получении документов покупатель сам в течение 15 рабочих дней производил квалификацию кредитных сделок и в отношении кредитов, признанных квалифицированными, направлял продавцу проект договора купли-продажи закладной.

    Помимо этого покупателю по условиям данного соглашения предоставлялось право в течение 30 рабочих дней с даты перехода прав по ипотечному кредиту, впоследствии признаваемому неквалифицированным и/или некачественным, в одностороннем порядке расторг­нуть до­говор купли-продажи закладной и потребовать возврата средств, в том числе денежных.

    По одной сделке предметом ипотеки выступила квартира, которая была оценена в размере 6,16 млн руб. Свои права залогодержателя по этому объекту продавец оформил закладной, которую предложил приобрести покупателю. Стороны заключили договор купли-продажи, и покупатель произвел оплату стоимости квартиры.

    Впоследствии с заемщика по решению суда была взыскана ссудная задолженности по непогашенному в срок кредиту и обращено взыскание на предмет ипотеки в размере 1,81 млн руб. В ходе исполнения решения суда заложенное имущество по акту судебного пристава — исполнителя было передано владельцу закладной по цене 1,3575 млн руб. и принято последним в погашение суммы задолженности по выданному кредиту.

    Владелец закладной после этого провел повторную независимую оценку предмета ипотеки на дату выдачи кредита и установил, что его рыночная стоимость составляла 2,1 млн руб., а не 6,16 млн руб., которой он руководствовался при покупке закладной, изучив отчет оценщика, представленный продавцом.

    Покупатель, считая, что продавец передал ему некачественный кредит, в том числе в связи с ненадлежащей оценкой заложенного имущества, что привело к убыткам вследствие невозврата кредита и переоценки стоимости заложенного имущества, а также переплате за полученные права требования, обратился в суд.

    Отказывая в иске, суд указал, что истец в установленный соглашением и договором купли-продажи закладной срок не присвоил кредиту статус неквалифицированного и/или некачественного и, следовательно, не реализовал свое право на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке; в данном случае истцу не передавалось недействительное требование, он лишь не согласен с оценкой стоимости заложенного имущества, проведенной по заказу продавца, при этом основания расхождения стоимости не являются скрытыми и могли быть проверены истцом в пределах установленного договором срока простым сопоставлением аналогов представленного ответчиком отчета со стоимостью недвижимости в регионе нахождения предмета ипотеки из открытых источников; само по себе неисполнение заемщиком обязательств по кредитному договору не влечет недействительности права требования и является риском покупателя как нового кредитора; на момент заключения сделки отсутствовали основания полагать, что заемщиками исполнение обязательств по кредиту не будет произведено надлежащим образом.

    Следовательно, истец сам не воспользовался своим правом и не проявил надлежащей осмотрительности и заботливости, необходимой для проверки данных по кредиту в установленный соглашением срок, в связи с чем оснований для взыскания убытков с продавца в его пользу нет (постановление ФАС Московского округа от 03.12.2012 по делу № А40-13733/12-98-129).

    Таким образом, помимо необходимой проверки перед покупкой закладной покупатель в договоре с продавцом должен оговорить случаи, когда переданный ему кредит признается некачественным (например, неоднократное неисполнение заемщиком своих обязательств по кредитному договору, признание недействительным кредитного договора или обеспечительных сделок, полная или частичная утрата или повреждение предмета залога, смерть заемщика по любой причине, частичная или полная утрата трудоспособности (с установлением инвалидности) заемщика и др.)), что дает ему право отказаться от приобретенной закладной, вернуть ее обратно продавцу и потребовать уплаченные деньги, а также применение мер ответственности. Если такие обстоятельства наступают, покупатель должен незамедлительно реализовать свое право на возврат закладной в пределах оговоренного в договоре срока, а если он не предусмотрен, то в разумный, нормально необходимый для этого срок (ст. 314 ГК РФ).

    Читайте так же:  Штраф по бдд

    При покупке закладной можно предусмотреть ее обратный выкуп

    Стороны могут в договоре купли-продажи закладных пре­дусмотреть невозврат закладных продавцу в случае признания кредита некачественным, а их обратный выкуп продавцом по оговоренной цене. Такая конструкция отличается от возврата закладной тем, что стороны заранее оговаривают размер денежных средств, которые получает покупатель, и он может быть больше той суммы, которую он изначально сам заплатил продавцу. При расчете такой цены обратной покупки покупатель закладывает в нее свои возможные издержки и убытки. При обычном возврате он должен будет их доказывать в соответствии со ст. 15, 393 ГК РФ.

    Потребовать обратного выкупа закладной покупатель сможет от продавца, даже если решением суда в его пользу с заемщика будет взыскана ссудная задолженность и обращено взыс­кание на предмет ипотеки, если только право фактически не исполнено. Удовлетворение иска покупателя о взыскании задолженности с заемщика не препятствует передаче прав по закладной продавцу, который в этом случае вправе поставить вопрос о процессуальном правопреемстве (постановление Президиума ВАС РФ от 06.11.2012 № 8731/12 по делу № А40-91439/11-32-740).

    Схема сделки с ипотекой

    Анастасия Ерохина

    Добрый день!
    Коллеги, подскажите, пожалуйста — правильно ли я понимаю, что договор ипотеки заключается и регистрируется ДО регистрации перехода права собственности в Росреестре? Что происходит раньше- регистрация ипотеки или регистрация перехода права собственности?
    Просто надо понять, к какой дате привязывать некоторые условия ДКП.

    Во-первых, государственной регистрации перехода права не существует. Регистрируется новое право собственности и все.
    Во-вторых, включаем логику: как может зарегистрироваться ипотека, если нет регистрации права собственности, т.е. нет того, на что накладывать обременение (залог).
    Вообще оба этих действия регистрируются одним днем.

    А! Поняла, спасибо! Отлично, вопрос снимается!
    Да логика у меня тут на пару с фантазией работала, поэтому и спрашиваю, чтобы точно знать.

    Меньше фантазии, миллионы все-таки чужие 😉

    Подписывается вначале ипотечный договор в банке, потом, в тот же день, после закладки, договор купли продажи и сдается в регпалату. Новое право регистрируется одновременно с ипотекой

    А разве можно зарегистрировать ипотеку без обьекта? ))))

    Кредитный, закладная и ДКП сдаются на регистрацию одновременно. А в каком банке ипотека, где вам дают самим составлять ДКП? Обычно договоры по ипотечным сделкам банки готовят сами.

    Да там вообще по ходу не кому выпускать.. Там работают с фантазией и с логикой, а нужно знаниями -которых нет. А клиенты-то не знают.

    Так глядишь, и научится хороший человек , и не будет «за подругу» спрашивать. Бедные клиенты крупных компаний))))))

    многие банки требуют чтобы кредитный и ДКП, ДДУ, были подписаны в один день, т.е даты совпадали, вначале регистрационные действия по переходу права собственности по заключенному договору и потом ипотека/обременения.

    нет не правильно вы понимаете! договор купли — продажи сдается в россреест вместе с кредитным договором банка ( то есть ипотека) после чего происходит регистрация и возникает обременение на приобретаемое имущество!
    по практике мы делаем, как всегда предварительный договор ( дата в нем не имеет значения) юрист от банка его проверяет, после чего дает добро и сдаем договор купли продажи, кредитный договор, закладную и правоустанавливающие документы ( не обязательно но я сдаю :-)) в Росреестр. удачи вам

    После чего получаете расписки и ждете 5 дней потом с документами ы банк и все сделка проведена

    Договор купли-продажи закладных

    К п. ____ повестки дня заседания

    Форма Договора купли-продажи закладных

    купли-продажи закладных № _____________

    г. Москва «___» ______ 20__ г.

    __________________, именуемый в дальнейшем «Продавец» в лице _______________________, действующ___ на основании ______________, с одной стороны, и Открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», именуемое в дальнейшем «Покупатель», , действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий Договор (далее – Договор) о нижеследующем.

    1. Предмет Договора

    1.1. По настоящему Договору Продавец обязуется передать закладные в собственность Покупателя со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности с одновременной передачей прав на закладные, с произведением на закладных отметок о новом владельце – Покупателе. Передача прав на закладные, совершаемая путем заключения настоящего Договора и произведением на закладных отметок о новом владельце, влечет последствия уступки требований (цессии) (ст. 48 Федерального закона от 01.01.2001 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Закладные имеют следующие параметры:

    1.1.1. Государственная регистрация ипотеки

    Ипотека зарегистрирована органом государственной регистрации прав на недвижимость

    1.1.2. Права, удостоверяемые закладными

    Право залога на недвижимое имущество, обременённое ипотекой, и право на получение исполнения по обеспеченным ипотекой денежным обязательствам, возникшим из кредитных договоров (договоров займа)

    1.1.3. Общая сумма денежных обязательств

    Включает остаток неисполненных обязательств (ссудная задолженность) по основному долгу на дату передачи прав по закладным, указанным в Акте приема-передачи закладных и документов, сумму процентов, начисленных, но не уплаченных Заёмщиком по кредитному договору (договору займа) по дату передачи Покупателю прав по закладным (включительно), указанным в Акте приема-передачи закладных и документов (в соответствии с Приложением №3 к настоящему Договору) (далее – Акт приема-передачи закладных и документов).

    1.1.4. Общие параметры обязательств, обеспеченных ипотекой

    Валюта кредитования – рубли.

    Обеспечение по кредиту (займу) – залог приобретаемого / имеющегося в собственности Жилого помещения, отвечающего требованиям Приложения № 2 к настоящему Договору (далее – Жилое помещение / предмет ипотеки).

    Целевое назначение кредита (займа):

    · приобретение / строительство Жилого помещения или приобретение и неотделимые улучшения Жилого помещения в целях постоянного проживания в нем заёмщика, залогодателя или членов их семей;

    · капитальный ремонт и/или неотделимые улучшения Жилого помещения;

    · погашение ипотечного кредита (займа), ранее предоставленного на капитальный ремонт и/или неотделимые улучшения Жилого помещения;

    · погашение ипотечного кредита (займа), ранее предоставленного на приобретение/строительство/приобретение и неотделимые улучшения Жилого помещения в целях постоянного проживания в нем заёмщика или залогодателя, или членов их семей.

    Заёмщики – физические лица, в том числе занимающиеся предпринимательской деятельностью, являющиеся должниками по ипотечному кредиту (займу), которые оказались в трудной жизненной ситуации в связи с ухудшением финансового положения, отвечающие требованиям, указанным в Приложении № 2 к настоящему Договору.

    Условия исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, должны быть приведены к требованиям, установленным Приложением № 2 к настоящему Договору.

    1.1.5. Текущий владелец закладных

    1.1.6. Передача закладных

    По Акту приема-передачи закладных и документов с произведёнными отметками на закладных о новом владельце – открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»

    1.2. Основные параметры каждой закладной указаны в Реестре закладных, являющемся неотъемлемой частью (Приложение ) настоящего Договора (далее – Реестр).

    Продавец обязуется передать Покупателю закладные с произведенной на них Продавцом отметкой о новом владельце – Покупателе, а также передать документы, указанные в п.1.3. настоящего Договора, до ___ ______ 20____г. по месту, указанному Покупателем. Закладные предоставляются уполномоченному лицу Покупателя уполномоченным лицом Продавца.

    Факт получения закладных уполномоченным представителем Покупателя подтверждается Актом приема-передачи закладных и документов подписываемым уполномоченным лицом Продавца и уполномоченным лицом Покупателя после проведения уполномоченным лицом Покупателя проверки передаваемых документов. Факт получения документов, указанных в п.1.3. настоящего Договора, подтверждается Актом приема-передачи документов согласно Приложению 3.1., подписываемым уполномоченным лицом Продавца и уполномоченным лицом Покупателя, или Актом приема-передачи закладных и документов.

    Окончательный перечень закладных, приобретаемых в рамках настоящего Договора, определяется согласно Акту приема-передачи закладных и документов.

    1.3. Одновременно с передачей закладных Продавец передаёт пакет документов из кредитного досье Заёмщика по каждой закладной, а именно:

    — кредитный договор (договор займа);

    — график ежемесячных платежей по кредитному договору (договору займа);

    — договор об ипотеке (при наличии);

    — отчет об оценке;

    — доверенности на лиц, если договоры, документы, входящие в кредитное досье Заемщика подписывались на основании доверенности

    1.3.1. Одновременно с передачей закладных/ в течение 20 (Двадцати) рабочих дней с даты подписания Акта приема-передачи закладных и документов Продавец передаёт иные документы, составляющие кредитное досье Заемщика. В случае если передача документов производится не одновременно с передачей закладных после передачи документов Стороны подписывают Акт приема-передачи документов.

    В случае, когда указанные документы не переданы Продавцом Покупателю, Покупатель вправе отказаться от приобретения такой закладной.

    1.4. Продавец гарантирует, что на момент передачи Покупателю закладных:

    — последние принадлежат Продавцу на праве собственности, не заложены и не арестованы, не являются предметом исков третьих лиц и не обременены правами третьих лиц, за исключением наличия последующей ипотеки на Жилое помещение в случае, если последующим залогодержателем является Покупатель;

    — закладные, удостоверенные ими денежные обязательства, документы кредитного досье соответствуют требованиям, указанным в Приложении № 2 к настоящему Договору.

    1.5. Право собственности на закладные возникает у Покупателя в момент передачи уполномоченному лицу Покупателя закладных с произведенной на них Продавцом отметкой о новом владельце — Покупателе уполномоченным лицом Продавца по Акту приема – передачи закладных и документов. С этого момента все права на закладные, включая право на получение исполнения по обеспеченным ипотекой денежным обязательствам, возникшим из кредитных договоров (договоров займа) и право залога на недвижимое имущество, обременённое ипотекой, переходят к Покупателю. Отметка о новом владельце должна содержать наименование Покупателя как нового владельца соответствующей закладной и реквизиты настоящего Договора как основания передачи прав на соответствующую закладную.

    1.6. Покупатель имеет право отказаться от подписания Акта приема-передачи закладных, если Покупателю стало известно о наступлении любого из событий согласно п. 2.5. настоящего Договора.

    1.7. Цена каждой закладной складывается из:

    · суммы требований по осуществлению неисполненных обязательств по основному долгу по закладной, приобретаемой Покупателем в рамках настоящего Договора и указанной в Акте приема-передачи закладных и документов, на дату передачи такой Закладной Покупателю по состоянию на дату передачи Покупателю прав на закладную;

    · суммы требований по уплате процентов за пользование кредитом (займом), начисленных, но не уплаченных Заемщиком по кредитному договору (договору займа) по дату передачи Покупателю прав на закладные (включительно), по закладной, указанной в Акте приема-передачи закладных и документов.

    В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 149 Налогового Кодекса Российской Федерации операции по реализации ценных бумаг не облагаются налогом на добавленную стоимость. Цена настоящего Договора должна быть указана в Акте приема-передачи закладных и документов.

    2. Права и обязанности Сторон

    2.1. Покупатель обязуется оплатить закладные, указанные в Акте приема-передачи закладных и документов, в соответствии с Разделом 3 настоящего Договора.

    2.2. Продавец обязуется в срок, не превышающий 5 (Пяти) рабочих дней с момента передачи прав на закладные Покупателю, направить письменное уведомление всем Заемщикам/Залогодателям о переходе к Покупателю закладных и удостоверяемых закладными прав в совокупности, а также уведомление о необходимости замены выгодоприобретателя по договорам страхования.

    2.3. Продавец обязуется в срок, не превышающий 5 (Пяти) рабочих дней с момента передачи прав на закладные Покупателю, направить письменное уведомление страховым компаниям о передаче прав на закладные Покупателю.

    2.4. В случае если после передачи Покупателю закладных Продавец получит какие-либо денежные средства (включая, но не ограничиваясь: платежи Заёмщиков по кредитным договорам, права по которым переданы Покупателю согласно настоящему Договору, страховое возмещение по договорам страхования, выгодоприобретателем по которым является Покупатель, согласно настоящему Договору), причитающиеся Покупателю как владельцу закладных, Продавец обязан в течение 2 (двух) рабочих дней с даты получения таких денежных средств перечислить их на счет Покупателя, указанный в п. 9 настоящего Договора, и направить в день получения данных денежных средств Продавцом в адрес Покупателя сопроводительное письмо с реестром, в котором будут перечислены сведения о Заёмщиках, о размерах и назначении поступивших платежей, на бумажном носителе, а также посредством электронной почты на адрес: ______________________.

    2.5. Во всех случаях, повлекших недействительность переданных по закладной прав требования / создающих возможность признания переданных прав по закладной недействительными / создающих возможность возникновения прав требований третьих лиц на предмет ипотеки, Покупатель вправе отказаться от подписания Акта приема-передачи закладных и документов.

    2.6. В случае, если в период совершения сделки задолженность по Закладным, определяемая согласно п.1.7 настоящего Договора изменилась, Стороны вносят коррективы в стоимость сделки, что отражается в Акте приема-передачи закладных и документов. Стороны вправе совершить сделку купли-продажи закладных на условиях, отличных от Реестра путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору.

    2.7. Покупатель обязуется письменно уведомить Продавца о заключении с Заёмщиком соглашения о проведении вторичной реструктуризации не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты его заключения.

    Читайте так же:  Московская городская коллегия адвокатов бентам

    3. Порядок расчетов

    3.1. Оплата за закладные производится Покупателем в рассрочку. При этом проценты на сумму платежей, составляющую цену закладных, не начисляются.

    3.2. Оплата за закладные производится путем перечисления денежных средств на счет Продавца, указанный в разделе 9 Договора.

    3.3. Срок рассрочки указан для каждой закладной в Реестре. Первый платеж в размере ______ (____) процентов цены каждой закладной производится в течение 5 рабочих дней с даты подписания Акта приема-передачи закладных и документов.

    3.4. Оставшаяся часть цены каждой закладной оплачивается равными платежами в течение срока рассрочки, не позднее 25 (двадцать пятого) числа каждого третьего месяца, считая с месяца, следующего за месяцем подписания Акта приема-передачи закладных и документов (за исключением последнего платежа).

    3.5. Последний платеж производится не позднее даты окончания срока рассрочки.

    3.6. Цена каждой Закладной указывается в Акте приема-передачи закладных и документов на основании п.1.7 настоящего Договора. Датой исполнения обязательств Покупателя по перечислению каждого платежа в оплату за закладные считается дата списания с расчетного счета Покупателя денежных средств в размере не меньшем, чем сумма каждого платежа.

    3.7. Датой полного исполнения обязательств Покупателя по оплате каждой закладной считается дата списания с расчетного счета Покупателя денежных средств для перечисления последнего платежа в размере неоплаченной цены каждой закладной.

    3.8. После проведения полных расчетов по каждой закладной Стороны в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента исполнения обязательств Покупателя по оплате каждой закладной подписывают Акт взаиморасчетов по форме Приложения №4 к настоящему Договору.

    3.9. Продавец в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты, установленной Договором для оплаты Покупателем каждого платежа направляет в адрес Покупателя письменное уведомление о получении Продавцом платежа с приложением подтверждающих документов, либо информацию о неполучении платежа по Договору.

    3.10. Стороны пришли к соглашению, что право залога в соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса РФ на закладные у Продавца не возникает.

    3.11. Стороны пришли к соглашению, что в качестве оплаты за закладные Покупателем могут быть использованы облигации . Порядок оплаты за закладные с использованием облигаций может быть установлен путем подписания Сторонами дополнительного соглашения к Договору. (данный пункт указывается при заключении сделки с банковскими организациями).

    4. Порядок разрешения споров

    4.1. Продавец несёт ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим Договором документов и гарантирует соответствие закладных и передаваемых с ними документов требованиям законодательства Российской Федерации, а также требованиям, указанным в настоящем Договоре и в Приложении № 2 к настоящему Договору.

    4.2. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны разрешают путем переговоров.

    4.3. При недостижении взаимоприемлемого решения Стороны передают спорный вопрос на разрешение Арбитражного суда города Москвы.

    5. Ответственность сторон

    5.1. Сторона Договора, имущественные интересы (деловая репутация) которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору другой Стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются реальный ущерб, а также неполученные доходы (упущенная выгода).

    5.2. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность:

    5.2.1. За несвоевременную оплату закладных в срок, указанный в разделе 3 настоящего Договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,02 (Ноль целых две сотых) процента от цены каждой несвоевременно оплаченной закладной, предусмотренной пунктом 1.7. настоящего Договора, за каждый календарный день просрочки оплаты;

    5.2.2. За несвоевременное перечисление Покупателю средств, указанных в п. 2.4 настоящего Договора, по каждой закладной Продавец выплачивает Покупателю пени в размере 0,02 (ноль целых две сотых) процента от цены закладной, предусмотренной п. 1.7 настоящего Договора, за каждый календарный день просрочки оплаты.

    5.3. За нарушение, невыполнение гарантий и обязательств, предусмотренных п. 4.1 настоящего Договора, Продавец несет ответственность по каждой закладной в виде штрафа в размере 1 (Одного) процента от цены закладной, предусмотренной пунктом 1.7 настоящего Договора.

    5.4. Неустойка подлежит оплате не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения письменного требования от другой Стороны. По требованиям об уплате санкций (штрафы, пени) на Сторонах не лежит бремя доказывания понесенных ими убытков.

    5.5. При неисполнении или ненадлежащем исполнении условий и обязательств по настоящему Договору убытки, понесенные любой из Сторон, взыскиваются сверх санкций, установленных п. п. 5.2., 5.3 настоящего Договора, в полной сумме в соответствии с положениями пункта 5.1. настоящего Договора.

    5.6. Уплата неустойки не освобождает ни одну из Сторон настоящего Договора от надлежащего исполнения условий его в полном объеме.

    6. Обстоятельства непреодолимой силы

    6.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая какое-либо обязательство по настоящему Договору, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, непосредственно влияющих на возможность такой Стороны исполнять свои обязательства по настоящему Договору.

    6.2. Наличие обстоятельств непреодолимой силы должно подтверждаться сертификатом, выданным Торгово-Промышленной Палатой Российской Федерации («ТПП Российской Федерации»), за исключением общеизвестных обстоятельств.

    6.3. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют обстоятельства непреодолимой силы, если иное не вытекает из существа обязательства.

    6.4. Сторона, для которой создалась невозможность надлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана незамедлительно, но в любом случае не позднее чем через 3 (Три) рабочих дня после того, как она узнала или должна была узнать о наступлении таких обстоятельств, письменно уведомить другую Сторону об их наступлении и предпринять все разумно возможные меры для преодоления создавшегося положения и возобновления с наименьшей возможной задержкой исполнения обязательств по настоящему Договору.

    6.5. Стороны соглашаются, что не уведомление другой Стороны о наступлении обстоятельств непреодолимой силы в сроки, указанные в Статье 6.4 настоящего Договора, лишает Сторону, для которой создалась невозможность надлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору, права в будущем ссылаться на обстоятельства непреодолимой силы. Данное правило не применяется в случае, если обстоятельства непреодолимой силы являются общеизвестными.

    В течение 3 (Трех) рабочих дней после прекращения действия обстоятельств непреодолимой силы Сторона, затронутая их действием, должна уведомить другую Сторону о таком прекращении и возобновить исполнение обязательств по настоящему Договору.

    7.1. Настоящий Договор, а также любая информация и документы, передаваемые Сторонами друг другу по настоящему Договору или в связи с ним, составляют конфиденциальную информацию, которая не должна раскрываться третьим лицам, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

    7.2. Положения настоящего раздела (Конфиденциальность) не применяются к раскрытию информации юридическим, налоговым и финансовым консультантам Сторон, рейтинговым агентствам, а также иным лицам по соглашению Сторон при наличии действующего соглашения о конфиденциальности с указанными в настоящем пункте лицами.

    8. Заключительные положения

    8.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору вносятся путем заключения дополнительного соглашения (в письменной форме) и являются неотъемлемыми частями настоящего Договора. Приложения к настоящему Договору подписываются должным образом уполномоченными представителями Сторон и являются неотъемлемыми частями настоящего Договора.

    8.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору.

    8.3. В случае неисполнения Продавцом обязательств, предусмотренных настоящим Договором, Покупатель вправе отказаться от исполнения Договора и потребовать возмещения всех убытков.

    8.4. Во всем ином, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

    8.5. Настоящий Договор составлен в 2 (Двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, — по одному для каждой Стороны.

    9. Адреса и реквизиты Сторон.

    Открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»

    Дата государственной регистрации: 06 февраля 2009г.

    Наименование органа, осуществившего государственную регистрацию: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №46 по г. Москве

    Покупка квартиры через закладную

    Ольга

    Подскажите по ситуации:

    Продается квартира. Покупалась по ипотеке. Ипотечник не справился с ипотекой. Сейчас банк продает закладную.

    С банком который выдавал ипотеку — подписывается договор купли-продажи закладной. Регистрируется на покупателя закладная. А затем с ипотечником подписывается — соглашение об отступном (договор-купли-продажи), по которому в счет долга квартира переходит Покупателю.

    Что скажете по такой схеме?

    Возможна ли такая схема без процедуры торгов?

    А если продавец не захочет подписывать отступное? Будете бодаться. Оно Вам надо. Это я еще молчу про такой риск как смерть заемщика. Тогда Вы вообще неизвестно на сколько зависаете со своей закладной. А вдруг наследники захотят гасить кредит. И что тогда. Банк назад закладную у Вас не купит.

    Проверено ЦИАН

    какой хитрый банк!)
    забудьте про данную схему, в/у схема не практикуется
    есть несколько отработанных схем продажи/покупки из -под залога, более подробно можете почитать ниже
    https://www.cian.ru/blogs-prodazha-kvartiry-iz-pod-zaloga-233959/

    Проблема тут в том, что уже есть ИП и взыскание.

    ИП- этот вопрос банк решает, если нт ареста в Росреестре то вообще нет проблем, если есть и это решается, время зависит от быстроты взаимодействия с приставами, вопрос в очередности действий, и доступа к деньгам, согласно фз об ипотеке передача прав по закладной и внесение данных о новом залогодержателе является правом а не обязанностью нового владельца закладной, теоретически можно объединить эти 2 действия в одно, деньги на аккредитив с включением выписки из егрн без обременения на имя нового собственника дкп закладной с передаточной записью на ней на ваше имя, соглашение об отступном с должником, доверенность от него на преход права и снятие обремениения, согласие супруга/и, доверенность от банка на снятие обременения, но банк вряд ли будет рассматривать иные схемы решения вопроса, их задача получить вперед свои деньги продав закладную Вам, а при такой схеме есть риск потери времени с получением нового решения суда, исполнительных листов, юр. и физ освобождения.

    Ольга, если есть покупатель, то ИП не проблема, банк при желании может «оттянуть» ИП
    просто действовать нужно сообща и более оперативно.

    Договор купли-продажи.

    Светлана

    Участник программы «?Работаю честно»

    1. Не хотите, не продавайте им. Это Ваше право;
    2. О компании ВСК-страхование у меня по работе только положительные отзывы. Уверен, так обстоят дела и с ВСК-кредитование;
    3. Видели бы Вы какие иногда регистрируют ДКП! Ваш нужно посмотреть, но думаю, что сотрудники этой кредитной организации не так уж глупы;
    4. Банк не передает денежные средства сразу Продавцу (если Мы говорим про ячейку). Деньги сначала передаются Покупателю, а он уже их закладывает в ячейку. Да и вообще это абсурд, если это именно так, как Вы сказали. Тогда нужно отказываться, но перед этим нужно внимательно изучить Договор ячейки, прочитать весь ДКП и сопутствующие документы. Если в этих документах Вы найдете грамматические ошибки и противоречивые (драконовские) условия по доступу к деньгам в ячейке, то лучше отказаться.

    п.3.2. «В соответствии с пунктом 2 ст. 20 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ПОКУПАТЕЛЬ обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона одновременно с представлением документов на государственную регистрацию перехода права собственности по настоящему договору, а также закладной. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без уплаты государственной пошлины, одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.»
    п. 3.3. «Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у ПРОДАВЦА не возникает»
    п. 3.4. «Стороны договорились, что переход права собственности по настоящему договору будет зарегистрирован только при условии наличия в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, Закладной и заявления ПОКУПАТЕЛЯ о регистрацию залога в пользу ЗАЙМОДАВЦА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ в отношении Квартиры.»

    Про русский язык уже молчу! По их договору купли-продажи получается, что я подписываю договор купли-продажи, подаю на регистрацию, одновременно с этим подается закладная и т.п. — все в пользу банка, которому я ничем не обязана, от которого еще не получила никаких денег. От права залога в свою пользу я еще и отказываюсь.
    Т.е., получается, мне могут вообще не платить, через три дня прийти, забрать зарегистрированные документы, и все. В честь какого праздника я должна отказываться от права залога? Со мной еще не расплатились? Почему нельзя поставить обременение в пользу продавца до полного расчета? Потом бы покупатель его снимал.
    Я могу переписать эти пункты? Или, тогда ипотечная организация откажется? Чем я на самом деле рискую в связи с таким вариантом (может, мне все просто кажется)? Как я могу себя обезопасить?