Договор купли продажи земельного участка гражданский кодекс

Статья 549. Договор продажи недвижимости

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Комментарий к Ст. 549 ГК РФ

1. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 454 ГК).

Этот договор является:

— консенсуальным — считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;

— возмездным — продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);

— двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) — каждая из сторон имеет права и несет обязанности.

Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. ст. 454 — 491 ГК) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. ст. 549 — 558 ГК) (п. 5 ст. 454 ГК).

В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором (см. соответственно ст. ст. 550, 554 — 556 ГК и комментарии к ним).

2. Как видно уже из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:

во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;

во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;

в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).

Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.

В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.

Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.

3. Широко распространено мнение, будто сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В действительности лишь в отдельных предусмотренных законом случаях некоторые сделки с недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы.

В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.

Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже (см. ст. 551 ГК и комментарий к ней).

4. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (см. соответственно ст. ст. 554 и 555 и комментарий к ним).

Применительно к продаже отдельных видов недвижимого имущества иногда устанавливаются требования о необходимости согласования и некоторых иных условий (см., например, ст. ст. 558, 561 ГК).

5. В силу указания, содержащегося в п. 2 комментируемой статьи, нормы, включенные в ст. ст. 549 — 558 ГК РФ, применяются к продаже предприятий только субсидиарно (лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами, содержащимися в ст. ст. 559 — 566 ГК).

Нормы о купле-продаже предприятий конкретизируют правила о продаже недвижимого имущества, в частности об удостоверении состава продаваемого предприятия. Есть и новые правила, например о государственной регистрации договора продажи предприятия.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

Новая редакция Ст. 549 ГК РФ

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

1. Особенности договора. Квалифицирующим признаком данного вида договора купли-продажи является его предмет — недвижимое имущество, за исключением особенностей, установленных для продажи предприятия (см. § 8 настоящей главы).

2. Нормы, устанавливающие специальное регулирование для продажи земельных участков, содержатся в земельном законодательстве.

Земельный кодекс Российской Федерации (ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

— устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

— ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

— ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Другой комментарий к Ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Из определения недвижимости в ст. 130 ГК (см. комментарий к ней) следует, что речь идет о материальных, физически осязаемых, неразрывно связанных с землей объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость — особая разновидность вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку.

Купля-продажа недвижимости — наиболее распространенные сделки с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, продающие и покупающие недвижимость для офисов, предприятий и т.д.

В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве как продавца, так и покупателя могут выступать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъектами права хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения и казенные предприятия. При этом следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом ограничено. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждений, то они могут отчуждать только недвижимое имущество, приобретенное за счет доходов от разрешенной уставными документами этих учреждений деятельности и учтенное на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

В качестве продавца недвижимости может выступать представитель продавца, имеющий соответствующие полномочия на совершение сделки, а также лица, получившие такие права по договору (например, комиссионеры по договору комиссии).

2. В п. 2 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому общие положения купли-продажи недвижимости применяются к купле-продаже предприятия как особой разновидности недвижимости. Вместе с тем нормы, регулирующие куплю-продажу предприятия (см. комментарии к ст. 559 — 566), являются специальными по отношению к общим положениям о купле-продаже недвижимости, и в случае расхождения преимущество будут иметь первые.

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Комментарий к статье 549 Гражданского Кодекса РФ

1. Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, служит его объект — недвижимое имущество (ст. 130 ГК). В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку заключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередь применяются правила § 7 гл. 30, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, — общие положения о купле-продаже.

2. Статья 130 ГК к объектам недвижимости относит земельные участки. Определение земельного участка как недвижимой вещи дается в п. 2 ст. 6 Земельного кодекса и в ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (СЗ РФ, 2000, N 2, ст. 149): земельный участок — это часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Поскольку одним из решающих признаков земельного участка становится описание границ и удостоверение их в органах, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра, купля-продажа земельного участка, не имеющего удостоверенного кадастрового плана, может повлечь отказ в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (см.: Судебная практика по земельным спорам. Ч. 2 / Сост. П.В. Крашенинников. М., 2004. С. 509). Соответствующие изменения внесены теперь и в Закон о регистрации прав на недвижимость. Согласно п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Закона кадастровый план земельного участка является обязательным приложением к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, и должен быть удостоверен в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению с ними сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, специальными федеральными законами.

Это означает, что купля-продажа земельного участка также регулируется положениями § 7 гл. 30, но с учетом специальных правил, предусмотренных Земельным кодексом, Лесным кодексом, Водным кодексом и иными законами. Так, в п. 2 ст. 37 Земельного кодекса перечислены условия договоров купли-продажи, которые признаются законом недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 260 ГК лицо, имеющее в собственности земельный участок, распоряжается им по своему усмотрению, если на основании закона соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Поэтому для купли-продажи земельных участков большое значение имеет ст. 27 Земельного кодекса, содержащая перечень земель, изъятых из оборота (п. 4), а также ограниченных в обороте пределами государственной или муниципальной собственности (п. 5).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется отдельным федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 27 Земельного кодекса, п. 2 ст. 260 ГК). Таким законом в настоящее время является Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (СЗ РФ, 2002, N 30, ст. 3018).

3. В соответствии со ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права. Следовательно, продавец, прежде чем продать здание или сооружение, обязан зарегистрировать свое право собственности. Согласно п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих его создание (землеотвод, проектно-сметная документация, разрешение на строительство, акт ввода объекта в эксплуатацию).

4. Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК внесены изменения. С учетом последних объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью непосредственно ГК.

Порядок государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства установлен в п. п. 2 — 4 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость. В частности, если земельный участок принадлежит продавцу (заявителю) на праве собственности, его право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Долгое время «судебной практикой возможность государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, как и его продажа, были ограничены условием. Они были возможны, если объект прекратил свое существование в качестве предмета действующего договора строительного подряда» (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Вестник ВАС РФ, 1998, N 10), далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 8). В период действия договора передача прав на объект, согласно судебной практике, должна была производиться в рамках гл. 24 ГК.

Поскольку в настоящее время ГК признание объекта незавершенного строительства недвижимой вещью с действием договора строительного подряда не связывает, судебная практика нуждается в уточнении. Право собственности на такой объект может быть зарегистрировано вне зависимости от факта существования договора.

5. Ни в ст. 130 ГК, ни в комментируемой статье не упоминается — в качестве самостоятельного объекта недвижимости — нежилое помещение. Сказанное, однако, не означает, что оно не может быть таковым. Во-первых, нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости в ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость. Во-вторых, еще до принятия ГК целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом гражданских прав (см., например, приложение N 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1). В-третьих, на рынке недвижимости сделки по продаже нежилых помещений получили гораздо большее распространение, чем, например, договоры купли-продажи зданий в общую долевую собственность покупателей. Важно, что и судебная практика не ставила под сомнение возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом гражданских прав (см., например, п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.06.97 N 15 (Вестник ВАС РФ, 1997, N 8); п. п. 10 и 11 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.97 N 21 (Вестник ВАС РФ, 1998, N 1)).

Поскольку все расположенные в нежилом здании или сооружении либо примыкающие к нему помещения объективно подразделяются на основные и вспомогательные, при купле-продаже нежилых помещений необходимо применять по аналогии правила ст. 290 ГК. Право собственности на нежилое помещение соотносится с правом собственности на вспомогательные или коммуникационные помещения в этом здании как соотносятся право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на общие помещения, несущие конструкции и т.п. (п. 1 ст. 290 ГК). Соответственно расположенные в нежилом здании или сооружении вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи недвижимости быть не могут (Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. М., 2000. С. 16 — 23).

Читайте так же:  Образец заявления о работе на 0.5 ставки

Противоположная позиция высказана Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 10.09.2002 по делу N 3673/02, согласно которому истцу в удовлетворении его требований о признании права долевой собственности на общее имущество в здании было отказано.

Даже если учесть, что данный судебный акт был направлен на защиту, главным образом, лиц, получивших недвижимость в процессе приватизации, признать его правоту достаточно сложно. Логическим завершением позиции Президиума ВАС РФ по данному вопросу является признание свободы единоличного собственника вспомогательных помещений (лестничных клеток, коридоров, лифтовых шахт и т.п.) распоряжаться ими отдельно от основных. Однако это невозможно, т.к. использование вспомогательных помещений отдельно или в качестве основных (например, размещение офиса на лестничной клетке или в коридоре) может угрожать публичным интересам в виде безопасности людей в здании. То, к каким последствиям может подобная позиция привести, хорошо видно на следующем примере. ООО «Промсвязьмонтаж» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Ювмонтажавтоматика» с иском об установлении права ограниченного пользования (сервитут) помещениями 3-х туалетных и 2-х умывальных комнат, расположенных на первом этаже административно-бытового корпуса в г. Краснодаре. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд постановил, что доступ к помещениям ответчика и использование их по целевому назначению возможны и без установления сервитута. Между тем при рассмотрении дела в кассационной инстанции выяснилось, что ответчик установил металлическую решетку, закрывающую доступ истца в помещения санузла, а 23.01.2004 официально уведомил о прекращении доступа в туалеты и умывальные комнаты.

Отказывая в удовлетворении требований истца вновь, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении от 28.10.2004 указал, что истец не представил доказательств невозможности обеспечить водоснабжение и канализацию на своей части здания (дело N А32-6874/04-31/62). Таким образом, если следовать логике подобного решения, вспомогательными помещениями (туалетом, умывальной комнатой и т.п.) должны быть оборудованы все нежилые помещения в здании, поскольку каждое из них является объектом недвижимости и может в принципе продаваться отдельно. Надуманность этих суждений становится еще более очевидной, когда речь заходит о коридорах и лестничных проходах. Получается, что к каждому нежилому помещению должны быть оборудованы свой собственный коридор и свой лестничный проход.

До разрешения указанного вопроса в законодательном порядке продавец и покупатель, чтобы избежать ненужных споров, должны включать в договоры купли-продажи условие о том, что в собственность покупателя наряду с самим помещением переходит доля в праве собственности на вспомогательные и коммуникационные помещения в здании. Эта доля, если не оговорено иное, определяется пропорционально доле принадлежащих собственнику основных нежилых помещений.

6. В соответствии с п. 2 ст. 246, ч. 2 ст. 251 ГК и ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость купля-продажа доли в праве общей долевой собственности на недвижимость производится в таком же порядке, что и купля-продажа самой недвижимости. Здесь должны применяться нормы § 7 гл. 30, но в сочетании со специальной нормой о праве преимущественной покупки доли (ст. 250 ГК).

7. При обращении взыскания на недвижимое имущество организации-должника, помимо общих норм о купле-продаже недвижимости, применяются ст. ст. 58, 59, 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и ст. ст. 447 — 449 ГК. Важно иметь в виду, что объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано либо самим должником, либо судебным приставом-исполнителем в порядке, предусмотренном ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость (п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 (Вестник ВАС РФ, 2001, N 4)).

К заключаемому по результатам проведения публичных торгов договору купли-продажи недвижимого имущества должника-гражданина применяются ст. ст. 50 — 52 и п. 3 ст. 54 Закона об исполнительном производстве, ГПК и нормы о купле-продаже недвижимости.

8. Статьей 130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно с ними связанных, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Это означает, что при купле-продаже таких объектов действуют общие правила купли-продажи недвижимости, предусмотренные § 7 гл. 30. Однако с учетом ст. 219 ГК эти объекты могут быть проданы как недвижимость только после их государственной регистрации. До момента такой регистрации, в частности в процессе изготовления судна, к отношениям сторон применяются, как правило, нормы о договоре поставки. Так, отменяя судебные акты нижестоящих судебных инстанций, Президиум ВАС РФ указал, что суд неправильно определил правоотношения сторон. С учетом того что по договору поставщик обязался построить своими средствами из своих материалов два рыболовно-морозильных траулера, отношения сторон следует квалифицировать как возникшие из договора поставки (Вестник ВАС РФ, 1998, N 5, ст. 49, 50).

Об особенностях государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты см. коммент. к ст. 551.

9. Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли-продажи предприятия является разновидностью купли-продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный § 8 гл. 30.

Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы § 8, при их недостаточности — § 7 гл. 30 и лишь затем — общие положения о купле-продаже (см. ст. 559 и коммент. к ней).

10. В соответствии со ст. 299 ГК право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают и прекращаются в общем порядке, установленном для приобретения и прекращения права собственности. Одновременно по отношению к обладателям указанных прав на недвижимость сохраняются ограничения, содержащиеся в гл. 19 ГК и в ст. ст. 18 — 20, 22, 23 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях. Это означает, например, что унитарное предприятие, располагающее недвижимостью на праве хозяйственного ведения, может его продать, лишь получив согласие на это собственника имущества (п. 2 ст. 295 ГК).

11. При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, в частности ст. ст. 31 и 32 Закона о приватизации, а при отсутствии соответствующих норм — § 7 гл. 30.

Договор купли-продажи земельного участка как вид гражданско-правовой сделки

О. В. Шихалева, преподаватель кафедры земельного и экологического права, аспирант кафедры предпринимательского права УрГЮА

В условиях перехода Российской Федерации к рыночной экономике возникла необходимость осуществления земельной реформы и совершенствования законодательства в области земельных отношений. 30 октября 2001 г. вступил в силу новый Земельный кодекс Российской Федерации1 (далее – ЗК РФ), который призван обеспечить стабильность отношений земельной собственности и реализацию конституционных прав граждан на землю. В настоящее время земля в Российской Федерации стала объектомгражданскогооборота, и сделки с земельными участками приобрели все большую значимость. Следует отметить, что Земельный кодекс РФ на уровне закона косвенным образом закрепил приоритет земельного законодательства перед гражданским при регулировании земельных отношений и совершении сделок с землей 2 . В ст. 3 Кодекса установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными федеральными законами. Таким образом, если в земельном законодательстве установлена специальная норма для совершения сделок с земельными участками, то применяется именно она. Данное правило подтверждается ч. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами и в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и другими природными ресурсами. Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничен в силу очевидных естественных причин, а их использование затрагивает интересы общества в целом 3 . Под оборотоспособностью понимается допустимость совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых отношений 4 .

Обратим особое внимание на наиболеечастосовершаемую сделку с земельными участками – куплю-продажу , учитывая, что правовое регулирование данного вида договорного обязательства должно строиться по схеме: ГК РФ – общий (специальный) закон. В основе данного вывода лежит то обстоятельство, что правоотношения, возникающие при заключении и исполнении некоторых договоров, являясь по своей природе частными, несут в себе публичный элемент 5 , связанный с общественной значимостью земли как недвижимостью особого рода, представляющей собой основу жизни и деятельности народа, проживающего на соответствующей территории.

Будучи разновидностью купли-продажи, договор купли-продажи земельного участка является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Порядок заключения договора купли-продажи земельного участка базируется на общих положениях гл. 30 параграфа 7 ГК РФ, определяющих продажу недвижимости. Так, в ч.1 ст. 549 ГК РФ сказано, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (другое недвижимое имущество), а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. С учетом легального определения договора можно определить и его специальные признаки: прежде всего, предмет договора.

Содержание договора – это совокупность условий, на которых он заключен. Различают существенные и несущественные условия. Существенными являются условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным. В соответствии со ст. 432 ГК РФ существенными признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пункт 1 ст. 554 ГК РФ указывает на необходимость предоставления данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Применительно к земельным участкам определение предмета договора должно включать в себя план земельного участка с указанием его точных границ, размера и целевого назначения. В п.1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т. е. участки, сформированные в натуре в качестве объекта гражданских прав. В п. 2 ст.14 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» 6 установлено, что государственный кадастровый учет представляет собой занесение основных сведений в Единый государственный реестр земель о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в т. ч. размеры платы за землю, качественныехарактеристики,вт.ч. показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Кроме того, кадастровый учет необходим для создания новой системы налогообложения недвижимости. Также наличие в Земельном кодексе РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку – объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации переход прав на земельные участки, в том числе участки приватизируемых предприятий, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами без приложения плана земельного участка 7 .

В силу ст. 555 ГК РФ существенным условием данного договора является цена, при отсутствии которой договор будет считаться незаключенным. Как справедливо отмечает ряд ученых-правоведов, относительно земель сельскохозяйственного назначения, но что вполне допустимо применить и к другим категориям земель: определить адекватную цену продаваемого земельного участка может быть весьма затруднительно, учитывая зачатки формирования земельного рынка. Для этого крайне необходимо развивать институт профессиональной оценки земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который, в частности, предусматривает и оценку земельных участков, и даже в обязательном порядке, если речь идет об их выкупе для государственных и общественных нужд. Данная цена может служить ориентиром для назначения цены продаваемого земельного участка, если такая цена устанавливается соглашением сторон 8 .

Еще одно существенное условие договора купли-продажи земельного участка, вытекающее из закона, – указание на наличие обременений и ограничений данного участка. Так, Земельный кодекс РФ предусматривает обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Отметим, что понятия «ограничение» и «обременение» имеют неидентичные трактовки в гражданском и земельном законодательстве. Например, в ст. 1 Федерального закона от 17 июня 1997 г. № 36-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) 9 понятия «ограничение» и «обременение» отождествлены и представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). ЗК РФ содержит два вида ограничений . Первый – ограничение оборотоспособности земельных участков (ст. 27). Эти земли не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок с землей, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Второй вид ограничений установлен в ст. 56 ЗК РФ, где предусмотрен перечень ограничений прав на землю публично-правовой направленности.

В ч. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ предусмотрены условия купли-продажи земельного участка, которые в случае включения их в договор будут являться недействительными . Рассмотрим их. Во-первых , условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию. Практическое значение эта проблема приобретает в связи с распространением в практике обеспечения исполнения обязательств института, так называемого «обеспечительного присвоения». Своим широким распространением этот институт обязан трудностям процедуры реализации заложенного недвижимого имущества, поскольку позволяет более полно гарантировать права кредитора по обеспечиваемому обязательству. Суть института заключается в передаче должником кредитору права собственности на недвижимое имущество с условием возврата первому права собственности на это имущество в случае ненадлежащего использования обеспечиваемого обязательства. Не ясно, является ли возврат кредитором должнику права собственности по его требованию, основанному на надлежащем исполнении обеспеченного обязательства, возвратом «по собственному желанию»10. Также необходимость в данной норме появилась в силу того, что еще до внесения проекта Земельного кодекса РФ в Государственную Думу РФ в официальной печати появилось сообщение о том, что в одном из субъектов РФ обсуждается идея о возможности продажи земельных участков на определенный срок с последующим их возвратом продавцу 11 .

Во-вторых , считается недействительным условие, ограничивающее дальнейшее распоряжение землей, включая ограничение на ипотеку, передачу земли в аренду, совершение иных сделок с землей. На наш взгляд, включение данного правила в ЗК РФ нецелесообразно, так как в соответствии с п.2 ч.2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона. Кроме того, п. 2 ст. 209 ГК РФ к числу правомочий собственника относит возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом, следовательно, данные правомочия не могут быть ограничены частным соглашением сторон.

В-третьих , является недействительным условие договора купли-продажи земельного участка, ограничивающее ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявляют права на земельный участок. Данное правило по сравнению со ст. 460 Гражданского кодекса РФ предоставляет больше гарантий покупателю земельного участка.

Что касается формы данной сделки, то в соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Данный договор (сделка) не требует государственной регистрации, поскольку согласно ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. Система регистрации прав поглощает регистрацию сделок, делает ее ненужной, ибо документ, выражающий содержание сделки, обязательно присутствует при регистрации прав 12 .

Читайте так же:  Детское пособие в июне

В п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ определены гарантии для покупателя в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. В этом случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Данные требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (ч. 4 ст. 37 ЗК РФ).

Рассматривая куплю-продажу земельных участков, необходимо обратить внимание на Федеральный закон от 24 июня 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 13 (далее – Закон № 101-ФЗ), установивший в ст. 8 особенности данного вида сделки . В названной статье получил свое развитие принцип, установленный в ст.1 Закона – о преимущественном праве субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Отметим, что ряд субъектов РФ уже сделали попытку для реализации данного правомочия, например, Закон Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» 14 .

В ч. 2 ст. 8 Закона № 101-ФЗ установлено, что для продажи земельного участка продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Применительно к земельным участкам сельскохозяйственного назначения определение предмета договора должно включать в себя не только план земельного участка с указанием его точных границ и целевого назначения, но и конкретное использование земельного участка для сельскохозяйственного производства (сельскохозяйственной коммерческой организацией, гражданами для ведения фермерского хозяйства или личного подсобного хозяйства) 15 . Если обратиться к точке зрения В. В. Витрянского, указывающего, что предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество, во-вторых, действия сторон по передаче, принятию продаваемого недвижимого имущества 16 , то применительно к договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения срок исполнения передачи товара будет являться существенным условием, т. к. для организации эффективного сельскохозяйственного производства продавцу далеко небезразличен срок приобретения им нужного земельного участка для проведения сельскохозяйственных работ 17 .

В ст. 8 Закона № 101-ФЗ установлено не только содержание преимущественного права покупки земельного участка субъектом РФ или органом местного самоуправления, но и процедура осуществления этого права. Для защиты преимущественного права покупки земельного участка, в отличие от ст. 250 ГК РФ, установлен трехмесячный срок исковой давности, а более продолжительный: в течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка, осуществленной с нарушением преимущественного права покупки, субъект РФ либо орган местного самоуправления имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Преимущественное право покупки не распространяется на случаи отчуждения земельного участка при совершении иных сделок, в том числе по договору мены, дарения, под выплату ренты 18 .

1. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г.// СЗ РФ.2001. Ст. 44.

2. Круглов В. В. Земельный кодекс РФ как этап в развитии земельного законодательства и формирования рынка земли// Бизнес, менеджмент и право. 2002. № 2. С. 109.

3. Гражданское право: Учебник. В 2 т./Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и дополнен. Т.1. М., 1998. С. 513.

4. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ч.1/ Под ред. проф. О.А.Садикова. М., 1998. С. 272.

5. Белых В. С., Скуратовский М. Л. Гражданский кодекс России: новая модель регулирования и судебная практика//Государство и право. 2001. № 8. С. 14.

6. СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.

7. Комментарии. Земельный кодекс РФ/ Под ред. проф. А. К. Голиченкова. М., 2002. С. 122–123.

8. ИконицкаяИ. А., КрасновН.И., Павлова Э. И., Самончик О. А., Фомина Л. П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве// Государство и право. 2000. № 7. С. 31

9. СЗ РФ.1997. № 310. Ст. 3594.

10. Комментарии к земельному законодательству РФ/ Под руков. М. В. Бархатова. М., 2002. С. 190-191.

11. Комментарии. Земельный кодекс РФ/ Под ред. проф. А. К. Голиченкова. М., 2002. С. 123.

12. Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право.1998. № 8. С.96.

13. СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

14. СПС. Консультант Плюс: Региональное законодательство.

15. Иконицкая И. А., Краснов Н. И., Павлова Э. И., Самончик О. А., Фомина Л. П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве// Государство и право. 2000. № 7. С. 32.

16. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 232-233.

17. Иконицкая И. А., Краснов Н. И, Павлова Э. И., Самончик О. А., Фомина Л. П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве// Государство и право. 2000.№ 7. С. 32.

18. Волков Г. Комментарий к ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// Государство и право. 2003. № 5. С.5.

Договор купли-продажи недвижимого имущества: особенности оформления

Многие организации используют в своей деятельности недвижимое имущество — офисы, складские помещения, промышленные базы, цеха, мастерские и т.п. В каких-то случаях недвижимость создается самой организацией, в каких-то приобретается, а иногда возникает необходимость ее продать. Поэтому руководству надо знать особенности оформления договора купли-продажи недвижимого имущества (далее — договор продажи недвижимости), а также гражданско-правовые последствия, которые могут возникнуть при нарушении установленного порядка оформления такого договора.

Предметом договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ) могут быть земельные участки и иные вещи, относящиеся к недвижимости (ст. 130 ГК РФ), а именно:

— здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места, границы которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке, и иные прочно связанные с землей вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, то есть вещи, являющиеся недвижимыми в силу своих природных свойств;

— вещи, не соответствующие упомянутым признакам, но в силу прямого указания закона подчиненные режиму недвижимых вещей, такие как подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и прочее (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Участки недр, несмотря на то, что в силу закона они отнесены к недвижимым вещам, предметом договора продажи недвижимости быть не могут (ч. 2 ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.92 № 2395-I «О недрах»).

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно ст. 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически. Примерами таких объектов являются железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты (п. 39 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Купля-продажа недвижимости регулируется специальными положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

С 1 января 2017 г. отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ).

Так, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Предмет договора

Условие о предмете в договоре продажи недвижимости должно отвечать требованиям ст. 554 ГК РФ: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном (земельных) участке (участках) либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). (Образец договора приведен с. 146).

Само по себе формальное отсутствие в договоре данных, определяющих расположение продаваемой недвижимости на соответствующем земельном участке, не является безусловным свидетельством незаключенности договора. В таких ситуациях принимается во внимание, в частности, наличие в договоре уникального адреса продаваемой недвижимости, соответствие этого адреса, площади объекта и иных данных (например, условного номера), сведениям, содержащимся в свидетельстве о государственной регистрации права, и т.п. (постановления АС Московского округа от 07.08.2014 № Ф05-8221/14, от 17.02.2016 № Ф05-20945/15).

Условие о цене

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Необходимость согласования условия о цене не исключает возможности определения в договоре цены продаваемой недвижимости путем указания на способы, при помощи которых цена может быть бесспорно установлена (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.09.2013 № Ф07-6203/13). Установленная в договоре продажи недвижимости цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По общему правилу при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, в цену здания включается стоимость передаваемого с ним земельного участка (п. 2 ст. 555 ГК РФ), однако стороны могут указать цену земли отдельно.

Формулировка договора в этом случае может быть следующей:

«Цена здания, передаваемого Покупателю по настоящему договору, не включает в себя цену передаваемого одновременно с ним земельного участка.

Стоимость земельного участка, передаваемого по настоящему договору одновременно со зданием, составляет ___ руб.».

Условие о расчетах по договору

Статьи 487, 488 и 489 ГК РФ позволяют сторонам включить в договор условие о том, что недвижимость оплачивается не сразу после ее получения покупателем, а через определенное время (продажа в кредит) или в течение определенного периода (оплата в рассрочку).

Формулировка договора при частичной предоплате может быть следующей:

«Оплата производится в следующем порядке:

— часть стоимости недвижимости в размере ___ руб./или ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента заключения настоящего договора/или иного события/или не позднее определенной даты;

— оставшуюся часть стоимости недвижимости в размере ___ руб./или ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента передачи недвижимости/или иного события/или не позднее определенной даты».

Формулировка договора при полной предоплате может быть следующей:

«Покупатель обязан перечислить полную стоимость недвижимости до ее передачи. Сумма перечисляется в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора/или иного события/или не позднее определенной даты».

Расчеты могут производиться с использованием банковской ячейки. Формулировка договора может быть следующей:

«Расчеты по сделке купли-продажи объекта производятся с использованием индивидуального банковского сейфа. Передача денежных средств продавцу в счет оплаты вышеуказанного объекта осуществляется в течение 1 (одного) дня после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю».

Иные существенные условия договора

Для договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ).

Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Переход прав на недвижимость и ее передача

В соответствии со ст. 28 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН. Форма выписки, состав включаемых в нее сведений, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со ст. 62 Закона № 218-ФЗ (приказы Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968, от 20.06.2016 № 378, от 25.12.2015 № 975).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества включены в предусмотренный ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ перечень оснований для осуществления государственной регистрации прав. Государственная регистрация перехода права собственности при отчуждении недвижимости на основании договора осуществляется по заявлению сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

Если основанием для государственной регистрации перехода права является нотариально удостоверенная сделка, заявление о государственной регистрации может быть подано как любой стороной нотариально удостоверенной сделки, так и нотариусом либо его работником (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

Случаи, когда кадастровый учет и/или госрегистрация прав приостанавливается

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случаях, названных в ст. 26 Закона № 218-ФЗ. Перечислим их:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом;

Читайте так же:  Договор купли продаже дома и земельного участка за материнский капитал

5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ;

8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;

9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;

10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;

11) ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято;

12) сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке;

13) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;

14) представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона;

15) в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;

16) для осуществления государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретено с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, не представлено совместное заявление сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца);

17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки;

18) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица;

19) объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с Законом № 218-ФЗ;

20) границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости, а также случаев, предусмотренных п. 20.1 ст. 26 и ч. 1, 2 ст. 60.2 Закона № 218-ФЗ);

20.1) границы лесного участка, о государственном кадастровом учете которого в связи с уточнением границ представлено заявление, пересекают границы других земельных участков, лесных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН (за исключением случаев пересечения границ других лесных участков, предназначенных для использования лесов в целях выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов и сооружений, являющихся их неотъемлемой технологической частью, или случая, если другой лесной участок является преобразуемым объектом недвижимости);

21) границы образуемого земельного участка, в том числе являющегося лесным участком, пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границ таких территориальных зон, лесничеств, лесопарков в документе, на основании которого внесены сведения в ЕГРН, или случая образования земельного участка, в том числе являющегося лесным участком, для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов и иных случаев, установленных федеральным законом;

22) созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений;

23) земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта;

24) в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в орган регистрации прав поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений;

25) при установлении границ земельного участка нарушен установленный федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ установленными в порядке разрешения земельного спора или признания при выполнении комплексных кадастровых работ местоположения границ земельного участка спорным;

26) доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета);

27) границы земельного участка пересекают границы населенного пункта, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в ЕГРН;

28) размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков;

29) земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев;

30) площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, отличается от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на десять процентов;

31) изменение площади земельного участка и (или) изменение описания местоположения его границ не обусловлены образованием земельного участка или уточнением его границ;

32) в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН;

33) земельный участок, в отношении которого представлено заявление о его снятии с государственного кадастрового учета, не является преобразуемым и не подлежит снятию с такого учета в соответствии с Законом № 218-ФЗ;

34) помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест);

35) объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями;

36) существует судебный спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество;

37) в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ;

38) на государственную регистрацию прав представлен другой договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

39) лицом, которому земельный участок, который находится в федеральной собственности и в отношении которого единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Закон № 161-ФЗ) выполняет функции агента Российской Федерации (далее — земельный участок единого института развития в жилищной сфере), или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и которым единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, передан в безвозмездное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Законом № 161-ФЗ, заключен договор участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договор купли-продажи жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этих договоров, либо с нарушением иных требований, предусмотренных указанным федеральным законом;

40) при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником (кроме случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности;

41) не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с Законом № 218-ФЗ заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон до¬говора;

42) площадь земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, отличается от площади земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания территории, схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, более чем на 10%;

43) границы земельного участка пересекают границы муниципального образования, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости;

44) не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

45) местоположение объекта недвижимости, определяемое согласно описанию местоположения границ земельного участка или контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, не соответствует адресу объекта недвижимости (при его наличии) или иному описанию местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса);

46) при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире;

47) в ответ на уведомление, направленное в соответствии с ч. 20 ст. 18 Закона № 218-ФЗ, поступило возражение правообладателя, указывающее на действие заявителя против воли правообладателя;

48) назначена временная администрация финансовой организации, являющейся правообладателем или стороной сделки, в предусмотренных Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» случаях;

49) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения ЕГРН о таком объекте недвижимости);

50) местоположение помещения, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями ЕГРН частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случаев, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости, а также если совпадает местоположение квартиры и комнаты в ней);

51) на дату подачи заявления в отношении земельного участка истек срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или решения об утверждении проектной документации лесного участка при условии, что образование земельного участка, в отношении которого представлено заявление, осуществляется на основании этой схемы или этой проектной документации;

52) границы машино-места, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями ЕГРН частично или полностью совпадают с границами другого помещения или другого машино-места (за исключением случаев, если другое помещение или другое машино-место является преобразуемым объектом недвижимости);

53) площадь образуемого машино-места или машино-места, которое в результате преобразования сохраняется в измененных границах, не будет соответствовать установленным органом нормативно-правового регулирования требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места;

54) в орган регистрации прав поступило уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта РФ об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

55) в орган регистрации прав поступили сведения от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» о неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве или органом регистрации прав не получен ответ от указанной компании на соответствующий запрос.

Кроме того, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета (в тех случаях, когда настоящий Федеральный закон допускает возможность осуществления государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав) или решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятые в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета, по основаниям, предусмотренным п. 2, 5, 7—10, 19 21, 24—35, 42, 43, 45, 49, 50, 52 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, могут быть обжалованы в порядке, установленном статьей 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».