Договор дарения квартиры с проживанием третьих лиц

Дарение квартиры с обременением

Содержание статьи:

Обременение

Обременение – действие или обязательство, обращенное на ограничение прав субъекта или объекта правоотношения. В случае дарения – это процесс, уменьшающий качества пользованием недвижимостью с возможным возникновением претензий со стороны третьих лиц. Ограничения могут возникнуть как по инициативе фактического собственника имущества, так и по воле заинтересованного лица. Например, физическое или юридическое лицо, претендующее на квартиру или часть ее, либо банк, реализующий возврат неуплаченных денежных средств по ипотеке или иному платежу.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 — Россия

+7 (499) 553-09-05 — Москва

+7 (812) 448-61-02 — Санкт-Петербург

Позвоните и решите ваши вопросы прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Обременение может быть следующих видов:

  • Арест. На основании решения судебного или правоохранительного органа.
  • Объект имущества представляет собой культурную или историческую ценность.
  • Лишение некоторых прав на распоряжение и владение собственностью. Такое решение выносится компетентной конторой. Например, отказ БТИ в перестройке жилого помещения.
  • Залог. Возможность отчуждения имущества либо его части в случае неуплаты денежных средств по кредиту.
  • Управление квартирой по доверенности. Применяется в случае опеки над несовершеннолетними владельцами недвижимости или по факту банкротства организации-хозяина имущества, а также при наследственной передаче собственности до достижения определенных условий.
  • Право владения квартирой на конкретный срок. Например, на период более 12 месяцев или рента с вариантом пожизненного содержания.
  • Процедура наложения определенных обременений возникает на основании распоряжения руководителя государственного органа, договора дарения, законодательного норматива или судебного вердикта.

    Особенности дарения квартиры с обременением

    Согласно ст. 613 ГК РФ (Гражданский кодекс России) передача вещного права на квартиру на основании соглашения не является причиной для отмены претензий третьих лиц. Если недвижимость была передана во владение и составлен соответствующий документ, то при отчуждении такой собственности иному лицу или организации происходит автоматический переход обязательств по дарению согласно правопреемству. В этом случае преимущество у одаряемого: с ним не могут расторгнуть заключенный ранее договор.

    Дарение квартиры с обременением в виде ареста происходит в случае неуплаты фактическим владельцем недвижимости денежных средств по ипотеке или кредиту, или штрафных санкций от государственных органов в соответствии действующего законодательства. Например, лишение свободы с конфискацией имущества. Этот тип ограничений может возникнуть до и после составления договора дарения. Если соглашение оформлено после наложения штрафных санкций, даритель должен уведомить об этом потенциального правопреемника. В противном случае договор признается недействительным, и потерпевшая сторона может требовать возмещение ущерба. Если владелец соблюдал установленный порядок, одаряемый вправе требовать выплаты неустойки на основании обременения прав пользования имуществом.

    Определенный риск также возникает, когда на собственность возлагается обременение после заключения договора дарения. При этом одаряемый может досрочно лишиться права на проживание. В этом случае компенсация неудобств осуществляется в судебном порядке.

    Договор дарения квартиры с обременением

    Договор дарения квартиры с ограничением заключается в письменной форме на основании образца соглашения безвозмездной передачи собственности с включением дополнительного пункта, раскрывающего суть обременения. Такой документ должен быть подписан всеми участниками делопроизводства: дарителем, правопреемником и заинтересованной стороной.

    Если дарение с обременением осуществляется по факту, в названии документа соглашения указывается вид ограничения. Общее содержание такого договора должно включать в себя:

  • Шапку, расположенную по всей ширине в верхней части документа. В ней указываются: дата заключения соглашения, инициалы собственника с паспортными данными, фактический адрес проживания владельца имущества, Ф. И. О. одаряемого с уточнением его личных данных.
  • Предмет договора. Описывается объект правопреемства с уточнением его кадастрового номера, адреса расположения, технических характеристик.
  • Вариант обременения. Указываются вид ограничения и характеристики притязаний на объект недвижимости. В этом же пункте прописываются инициалы заинтересованных лиц, их реквизиты и адрес проживания или расположения.
  • Ограничение в использовании. Содержит перечень определенных обременений на пользование и распоряжение имуществом.
  • Права и обязанности сторон. Указываются приоритеты и ограничения фактического собственника и одаряемого.
  • Ответственность сторон. Содержит перечень мер воздействия на сторону, нарушившую указанные в договоре обязанности.
  • Разрешение споров. Описывается процедура реализации конфликтных ситуаций между участниками сделки.
  • Заключительные положения. Содержит сведения о порядке регистрации, правопреемстве и нотариальном удостоверении настоящего текста.
  • Реквизиты участников соглашения.
  • Если договор дарения был заключен в виде ренты с пожизненным содержанием, то вместо пункта «Вариант обременения», устанавливается параграф «Основные условия», где описывается сумма ренты, порядок выплат и иные обязательства одаряемого в отношении фактического владельца.

    Дарение с обременением может быть признано недействительным, если документ был составлен в неправильной форме или была нарушена процедура регистрации сделки. Соглашение также признается ничтожным в случае смерти одаряемого или собственника до момента перехода вещного права.

    Список необходимых документов

    Необходимая документация для оформления договора дарения с обременением:

  • паспорта сторон сделки, или иные документы, удостоверяющие их личности. Если одаряемый – несовершеннолетнее лицо, необходимо свидетельство о рождении, если недееспособный – соответствующее разрешение опекуна или органа попечительства;
  • документ права владения собственностью (договор купли-продажи, передаточный акт, документ о наследовании, приватизационный лист, соглашение социального или служебного найма);
  • образец договора дарения с обременением. Посмотреть и скачать можно здесь: [образец договора дарения];
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • заявление с просьбой о регистрации перехода прав собственности на конкретную квартиру;
  • выписка из ЕГРЮЛ при участии в сделке коммерческой организации;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • подробный поэтажный план строения – экспликация.
  • Документы предоставляются в региональное отделение РосРеестра в оригинале и копиях. Дубликат титульного и листа с регистрацией паспорта делается на одной стороне бумаги форматом А4.

    Пример по дарению квартиры с обременением

    Гражданин Мелехов Г.Н. решил передать в качестве дара собственную квартиру своим совершеннолетним детям в равных долях. При этом недвижимость была приобретена по ипотеке, срок которой оканчивался через год. Один ребенок – сын, обладает гражданством России, другой – дочь, переехала на ПМЖ в Германию и сменила подданство. На основании законодательства РФ, сын для принятия дара пошлину не уплачивает, дочь – обязана уплатить 30% от стоимости половины квартиры отца. При этом обязанность по уплате ипотеки сохранилась за гражданином Мелеховым Г.Н.

    Заключение

    Дарение – безвозмездная передача собственности. Согласно законодательству для граждан РФ налогом не облагается. При такой сделке не допускается наложение каких-либо обязательств, за исключением отдельных случаев обременения, определенных нормативными актами.

    Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

    Дарение квартиры с обременением возможно в случаях:

  • Ареста имущества;
  • Ипотечного кредитования;
  • Залога;
  • Управления недвижимостью по доверенности;
  • Если рассматриваемый объект – культурное достояние общественности.
  • Наиболее популярный вопрос и ответ на него по дарению квартиры с обременением

    Вопрос: Здравствуйте. Могу ли я передать в дар собственную квартиру своим близким родственникам и при этом наложить на них обязательство по моему пожизненному содержанию?

    Ответ: Добрый день. Согласно ГК РФ договор дарения может быть заключен на безвозмездной основе, а в данном случае соглашение будет считаться недействительным. Но вы можете оформить с вашими родственниками сделку ренты с пожизненным содержанием.

    Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя

    Договор дарения подразумевает безвозмездную передачу имущества без встречного материального требования к одаряемому. При этом граждане свободны в заключении сделок и вправе установить условия, согласно которым даритель сможет пожизненно проживать в отчуждаемой недвижимости.

    Права и обязанности по смешанным договорам возникают на основании применения элементов различных сделок. Передать недвижимость на безвозмездной основе и заручится гарантией от одаряемого на возможность пожизненного проживания можно несколькими способами, а именно: заключить дарственную с возможностью пожизненной регистрации, договор ренты или соглашение о пользовании имуществом.

    Договор дарения с обременением — что это такое?

    При дарении недвижимости у одаряемого возникают права на свободное владение, пользование и распоряжение имуществом. Однако в договоре могут быть предусмотрены некие ограничения при владении, а также установлена дополнительная обязанность по содержанию жилья. Например, при передаче дома на арендуемом земельном участке новый собственник должен будет вносить арендную плату за пользование участком. При заключении дарственной необходимо указывать на наличие таких обременений, так как отсутствие этой информации может являться основанием для признания сделки недействительной.

    Читайте так же:  Выплата пособия по справке формы 24

    Существуют различные виды обременений имущества. В зависимости от основания их возникновения процесс заключения сделки имеет свои особенности:

  • Ипотека — при дарении недвижимости, находящейся в залоге, необходимо предоставить согласие банка на возможность ее отчуждения третьему лицу.
  • Сервитут — по соглашению сторон или в судебном порядке может возникнуть право пользования земельным участком, например, при необходимости прокладывания систем водоснабжения. Обремененное сервитутом имущество передается к новому собственнику на тех же условиях.
  • Аренда земельного участка — законодательством установлено, что право пользования земельным участком передается одновременно с правом собственности на здание. Если передается в собственность недвижимость на арендуемом земельном участке, то к новому собственнику участок переходит на тех же основаниях.
  • Рента — имущество может быть передано на условиях ренты, в таком случае к одаряемому переходят обязательства по ее выплате или на иных условиях по содержанию рентополучателя.
  • Право пользования третьих лиц — условиями дарения может быть предусмотрена возможность проживания дарителя или третьих лиц.
  • Особенности договора: права и обязанности дарителя и одаряемого

    В основном, дарственная с обременением подразумевает передачу жилья с указанием на возможность проживания в нем дарителя или третьих лиц. Согласно ст. 572 ГК РФ, установление встречных обязательств в дарственной недопустимо. Однако по условиям ст. 421 ГК РФ, граждане свободны в заключении сделок и для возможности осуществления своего права стороны могут оформить смешанный договор, который подразумевает содержание элементов различных сделок. Таким образом, передать дар и оставить за собой право быть зарегистрированным в передаваемом жилье можно путем заключения дарственной с возможностью проживания.

    При оформлении собственности стороны обретают следующие права и обязанности:

  • Даритель:
    • обязан указать на все существенные условия при совершении дарения и сообщить о возможных обременениях;
    • вправе оспорить сделку, в случае несоблюдения одаряемым его условий.
    • Одаряемый:
      • должен беспрепятственно сохранять возможность, указанных в дарственной лиц, на пользование имуществом;
      • может распоряжаться жильем по своему усмотрению, при этом указывая в последующих сделках о наличии прав других лиц на пожизненную регистрацию.
      • После того, как сделка будет оформлена, ее участники смогут изменять условия договора по обоюдному согласию, путем составления дополнительных соглашений.

        Как оформляется сделка дарения с проживанием до смерти дарителя

        Существуют несколько вариантов обеспечения права дарителя проживать в квартире при передаче ее в собственность:

        • Заключить договор ренты — передача недвижимости по такому соглашению возможна на бесплатной основе. Получатель ренты может указать в качестве условия его содержания возможность пожизненной регистрации дарителя. Такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
        • Подарить долю от имущества — в таком случае за дарителем будет сохраняться право собственности на часть жилья, в котором он сможет свободно зарегистрировать себя или своих членов семьи (для регистрации третьих лиц необходимо согласие сособственника или судебного решения).
        • Стороны могут заключить договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды) — составляется как дополнение к дарственной или после перехода права к новому собственнику. Указывается срок возможной регистрации или без указания (неопределенный).
        • Составить дарственную в свободной форме, с возможностью пожизненной регистрации — в качестве условий с одной стороны необходимо указать на передачу собственности, а с другой на обязанность одаряемого в предоставлении жилья для проживания до смерти дарителя.
        • Порядок оформления сделки при заключении договора с правом пожизненного проживания:

          1. Участники должны прийти к соглашению относительно ее условий.
          2. Составляется дарственная с обязательным указанием на возможность проживания.
          3. Стороны обращаются в Росреестр и подают пакет необходимых документов для регистрации перехода права собственности.
          4. Через 7-9 дней недвижимость перейдет к одаряемому, необходимо будет снова обратиться в регистрирующий орган для получения выписки из ЕГРН с указанием нового собственника.
          5. Образец договора дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя

            Дарственная с возможностью пожизненного проживания заключается по правилам стандартного договора дарения недвижимости, с указанием всех существенных и дополнительных условий. Однако для возможности исполнения воли дарителя на пожизненную регистрацию необходимо указать условие, согласно которому он сохраняет право на регистрацию в подаренном жилье в течение жизни.

            Для перехода права собственности, в регистрирующий орган необходимо предоставить вместе с дарственной следующие документы:

          6. сам договор в трех экземплярах;
          7. документы, удостоверяющие личности сторон;
          8. выписку из ЕГРН на жилье;
          9. квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей.
          10. Можно ли оспорить дарственную с правом пожизненного проживания

            Если квартира передается членам семьи по простому договору дарения (без указания на возможность проживания), то даритель не утрачивает возможность ей пользоваться. Согласно ст. 292 ГК РФ, члены семьи собственника (дети, родители, супруги) могут жить в принадлежащей ему квартире независимо от его желания.

            Одаряемый волен распоряжаться перешедшей к нему недвижимостью по своему усмотрению. Поэтому, в случае отчуждения подаренного жилья третьим лицам, члены семьи бывшего собственника могут быть выселены из квартиры по решению суда.

            Если с гражданином был заключен договор дарения с возможностью проживания, то независимо от того, кому в дальнейшем будет передаваться недвижимость, у дарителя сохраняется право на регистрацию. Однако при разрешении подобных споров позиции судов в принятии решений разнятся:

          11. В одном случае, по делу № 33-1990 от 09.06.2011 Кировского областного суда, суд пришел к выводу, что возможность пользования квартирой сохраняется у дарителя только пока собственником является одаряемый.
          12. В апелляционном определении по тому же делу решение суда отменили, с указанием на возможность сохранения права на пожизненную регистрацию, независимо от смены собственника.
          13. Основной принцип дарственной — это ее безвозмездность (отсутствие встречных требований к одаряемому). Если стороны заключили договор под условием проживания и в дальнейшем даритель желает оспорить сделку из-за наличия такого встречного требования, то в большинстве случаев, суд не признает договор недействительным. В качестве обоснований приводятся доводы о том, что наличие условия о возможности проживать в передаваемом имуществе имеет символический характер, а не является встречным обязательством.

            Договор дарения квартиры с проживанием третьих лиц

            ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ, В КОТОРОЙ ПРОЖИВАЮТ ТРЕТЬИ ЛИЦА

            Гр.____________________________________, именуем____ в дальнейшем «Даритель», с одной стороны, и гр. __________________________________, именуем____ в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

            1. Предмет Договора

            1.1. В соответствии с настоящим Договором Даритель безвозмездно передает в собственность Одаряемому квартиру, находящуюся по адресу: индекс ___________, область _____________, город _________________, улица ____________________, дом ________, корп._______, квартира № ______ (далее по тексту Договора – «Квартира»).

            1.2. Общая площадь Квартиры ____ (____________________) кв. м,

            (указать цифрами и прописью)

            в том числе жилая площадь ____ (_________________________) кв. м.

            Квартира состоит из ___________ комнат, расположена на ______ этаже

            _______________ (блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома.

            1.3. Квартира принадлежит Дарителю на праве собственности на основании ________________________________________________,

            (договора купли-продажи, иного правоустанавливающего документа)

            что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от «____»_________ ______ г. серия _________ № ___________, выданным ______________________ регистрационный номер _______.

            (орган, осуществивший госрегистрацию)

            1.4. Одаряемый в дар от Дарителя указанную Квартиру принимает.

            2. Права и обязанности Сторон

            2.2. Даритель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора, если после заключения Договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья Дарителя изменилось настолько, что исполнение Договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

            2.4. В случае отмены дарения Одаряемый не вправе требовать возмещения убытков.

            4. Разрешение споров

            4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.

            5. Государственная регистрация

            5.1. Настоящий Договор вступает в законную силу и считается заключенным с момента государственной регистрации.

            6. Особые условия

            6.1. Даритель гарантирует, что до подписания настоящего Договора Квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

            6.2. После перехода права собственности к Одаряемому в указанной Квартире сохраняют право пользования:

            6.3. Указанные в п. 6.2 настоящего Договора лица сохраняют право проживания и пользования Квартирой на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

            7. Заключительные положения

            7.5. Адреса и подписи Сторон:

            Даритель: гр. ________________________________________

            Паспорт серии ______ № _________, выдан «___»_______ ____ г.

            Проживает по адресу: __________________________________

            Одаряемый: гр. ______________________________________

            Паспорт серии ______ № _______, выдан «___»_________ ____ г.

            Даритель _____________ Одаряемый _____________

            Договор дарения квартиры, в которой проживают третьи лица

            ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ, В КОТОРОЙ ПРОЖИВАЮТ ТРЕТЬИ ЛИЦА

            (место и дата заключения Договора прописью)

            Гр.______________________________________, именуем____ в дальнейшем “Даритель”, с одной стороны, и гр. __________________________________, именуем____ в дальнейшем “Одаряемый”, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

            1. Предмет Договора

            1.1. В соответствии с настоящим Договором Даритель безвозмездно передает в собственность Одаряемому квартиру, находящуюся по адресу: индекс ____________________, область __________________, город __________________, улица ____________________, дом ________, корп._______, квартира № ______ (далее по тексту Договора – “Квартира”).

            1.2. Общая площадь Квартиры ____ (____________________________________) кв. м,

            в том числе жилая площадь ______ (______________________________________) кв. м.

            Квартира состоит из _____________ комнат, расположена на _______________ этаже

            _________________________ (блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома.

            1.3. Инвентаризационная оценка Квартиры составляет ______ (____________________

            _________________________) рублей, что подтверждается справкой № _____________ от “____”____________ ______ г., выданной ________________________________ БТИ.

            (указать наименование муниципального образования)

            1.4. Квартира принадлежит Дарителю на праве собственности на основании ______________________________________________________________________________,

            что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от “____”___________ ______ г. серия ______________ № ______________, выданным

            _______________________________________________ регистрационный номер _______.

            1.5. Одаряемый в дар от Дарителя указанную Квартиру принимает.

            2. Права и обязанности Сторон

            2.1. Одаряемый вправе в любое время до регистрации перехода к нему права собственности на Квартиру отказаться от дара. В этом случае настоящий Договор считается расторгнутым. Отказ от дара должен быть совершен в письменной форме.

            2.3. Даритель вправе отменить дарение, если Одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил Дарителю телесные повреждения.

            3. Конфиденциальность

            3.1. Условия настоящего Договора и дополнительных соглашений к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

            4. Разрешение споров

            4.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

            5. Государственная регистрация

            5.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией Договора, а также права собственности Одаряемого оплачиваются за счет Одаряемого.

            5.3. Одаряемый приобретает право собственности на указанную Квартиру после государственной регистрации перехода права собственности. С момента государственной регистрации права собственности Одаряемого на Квартиру последняя считается переданной от Дарителя к Одаряемому.

            6. Особые условия

            (фамилия, имя, отчество, дата рождения)

            6.4. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор.

            7. Заключительные положения

            7.1. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

            7.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме, подписаны Сторонами и зарегистрированы в установленном порядке.

            7.3. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке до регистрации перехода права собственности к Одаряемому.

            7.4. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один находится у Дарителя, второй – у Одаряемого, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

            Даритель: гр. _____________________________________________________________,

            паспорт: серия ______________ № _______________, выдан “_____” ______________ г.

            проживает по адресу: _________________________________________________________

            Одаряемый: гр. ___________________________________________________________,

            Можно ли выписать дарителя по суду

            Рамиля

            да без разницы, написано «пожизненно» или не написано — то, что написано — это и есть пожизненно или пока сам человек не выпишется. Выписать можно только через суд. Шансы выиграть такой суд есть, но только в том случае, если этот человек давно и добровольно выехал из квартиры и живет на постоянной основе в другом месте, при этом ему никто не препятствовал в проживании в подаренной квартире и невыносимых условий не создавал.
            Но намного больше шансов сейчас у покупателей на возврат квартиры и требование возврата им ее покупной стоимости, потому что в ДКП не было указано право пользования третьего лица, а это существенное условие.

            Проверено ЦИАН

            Участник программы «?Работаю честно»

            Здравствуйте. Похоже на то, что Вы продали квартиру с обременением третьих лиц, а именно с дарителем. Выписать даже через суд не получится, именно из-за указанного условия в договоре дарения — «за Дарителем после регистрации дарения сохраняется право пользования и право проживания в квартире». Если Вы как одаряемый согласились принять дар с таким условием, то оно должно соблюдаться не зависимо от того, как Вы в дальнейшем будете распоряжаться квартирой в будущем. И в договоре купли продажи должно быть соблюдено (написано) данное условие, что на момент заключения договора в квартире прописана (ФИО), которая имеет право пожизненного проживания и пользования в продаваемой квартире. Покупатели наверняка не обращались за услугой к риэлтору.

            В договоре купли продажи данное условие не прописано. В договоре дарения не написано, что пожизненно.

            Рамиля, тогда уточните как сформулирована фраза в договоре дарения.

            Фраза «после регистрации перехода права собственности к Одаряемой, за Дарителем сохраняется право пользования и право проживания в квартире.

            Троллинг. Но доведу до конца. Даже если не пожизненно, крайне сложно без письменного согласия дарителя снять его с регистрации по суду. Еще зависит, проживает он в квартире или нет. Дальше комментировать не вижу смысла.

            а если и правда,то кем надо быть,чтобы купить подобное сокровище? Сэкономили?))))

            а риэлтора у покупателя не было. да и зачем? все сами. Скупой платит дважды,а лох платит всегда

            По таким сделкам, где написано, что даритель сохранет право пользования, знаю практику признают притворной, договор дарения- безвозмездная и безусловная сделка.

            Рамиля! Здравствуйте. Договор дарения между вами и дарителем, на который вы ссылаетесь в своем вопросе. Можно рассматривать с учетом содержания, как смешанный договор, согласно ч.3 ст.421 ГК РФ «Свобода договора». Рассматриваемый договор содержит элементы договора дарения и элементы договора безвозмездного пользования (заключенного без указания срока ч.2 ст.689 ГК РФ, ч.2 ст.610 ГК РФ). На основании ч.1 ст.700 ГК РФ «Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования». Вы как «Ссудодатель» вправе произвести отчуждение квартиры в собственность третьему лицу. При этом к новому собственнику (покупателю) переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении квартиры обременяются правами ссудополучателя (Дарителя). Новый собственник (покупатель) по ч.1 ст. 699 ГК РФ «Отказ от договора безвозмездного пользования» вправе в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц. В случае отказа ссудополучателя (Дарителя) добровольно освободить квартиру и сняться с регистрационного учета). Новый собственник (покупатель) обращается с иском в суд. С большой вероятностью суд примет положительное решение в пользу нового собственника (покупателя).

            Незначительные шансы сохранить право пользования квартирой у дарителя всё-таки есть. Если у дарителя получиться признать договор дарения в суде притворной сделкой по ч.2 ст. 170 ГК РФ, прикрывающей договор ренты. Следует добавить также про шансы покупателя, считать ДКП между вами не заключенным и с последующем, требованием возврата ему покупной стоимости квартиры в связи с тем, что в ДКП не было указано право пользования третьего лица, а это существенное условие (ч.1 ст.558 ГК РФ). Если вы как продавец исполнили договор в части передачи квартиры покупателю по передаточному акту согласно положениям ДКП. В этом случае покупатель не вправе требовать признания этого ДКП незаключенным. В соответствии с ч.3 ст. 432 ГК РФ «Основные положения о заключении договора»

            Право бессрочного проживания у Дарителя может присутствовать и по другим основаниям, возникшим до дарения.

            Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя

            Преимущества дарственной с пожизненным проживанием перед завещанием

            Передача квартиры по завещанию имеет ряд неудобств:

          14. Наследодателю нужно оплачивать услуги нотариуса, связанные с оформлением завещания.
          15. Наследнику оформление прав на квартиру начать можно не раньше истечения 6-месячного срока с момента открытия наследства.
          16. Наследник платит пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство.
          17. Принимать наследство может быть крайне невыгодно, если у наследодателя были крупные долги.
          18. В связи с этим при намерении гражданина оставить свое жилье после смерти конкретному лицу ему целесообразно присмотреться к дарственной с правом пожизненного проживания дарителя. Ей присущи следующие положительные особенности:

            1. Подарив квартиру, даритель продолжает в ней жить, как и прежде. После его смерти одаряемый получает свободную квартиру, которой может распоряжаться по своему усмотрению, причем никаких дополнительных процедур для этого не требуется.
            2. Затраты на оформление такого соглашения невелики: пошлина за регистрацию перехода права составляет всего 2000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
            3. Если даритель и одаряемый являются близкими родственниками, налог платить не нужно (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
            4. Обязательного нотариального удостоверения такой договор не требует.
            5. Отметим также, что действующим законодательством не предусмотрена регистрация права пожизненного проживания дарителя в качестве обременения права собственности.

              Правомерность дарения с условием о проживании дарителя

              Дарение — сделка исключительно безвозмездная (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Это значит, что любое встречное имущественное предоставление со стороны одаряемого недопустимо. Если договор будет предусматривать таковое, сделка дарения посчитается ничтожной по признаку ее притворности (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ, п. 2 ст. 170 ГК РФ) и к отношениям сторон, которые они действительно имели в виду, будут применяться правила о других контрактах (купле-продаже, ренте и т. д.).

              Логично возникает вопрос: законно ли оформлять такую дарственную и считается ли обязанность одаряемого не чинить препятствий проживанию дарителя встречным предоставлением? Дарственная с пожизненным проживанием дарителя — это смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ). В части дарения к нему применяются нормы гл. 32 ГК РФ, в части рассматриваемого обязательства одаряемого не препятствовать пользованию дарителем квартирой — общие нормы ГК РФ об обязательствах, сделках и договорах.

              Сохраняемое право проживания дарителя в квартире не делает договор возмездным, т. к. по смыслу ст. 423 ГК РФ при возмездных договорах происходит:

            6. выплата денег;
            7. выполнение работ или оказание услуг;
            8. передача имущества и т. п.
            9. Проще говоря, сторона возмездного договора несет определенные имущественные затраты, от которых зависит получение имущества. В рассматриваемой же ситуации одаряемый никаких затрат не несет, сама по себе передача в дар не находится в зависимости от предоставления права пожизненного проживания дарителю. Таким образом, одаряемый всего лишь принимает квартиру в дар на определенных условиях, хотя обязанность сохранить право дарителя и является встречной.

              Судебная практика

              Встречаются судебные решения, в которых проживание дарителя считается скрытой формой предоставления средств на его содержание. Однако в большинстве своем суды склоняются к законности оформления такого соглашения на основании базового принципа гражданского права — принципа свободы договора.

              Приведем несколько примеров, подтверждающих правомерность заключения рассматриваемого вида соглашений:

            10. апел. опр. Мосгорсуда от 12.01.2017 по делу № 33-1137/17;
            11. апел. опр. Курганского облсуда от 28.04.2016 по делу № 33-1487/2016;
            12. апел. опр. Мосгорсуда от 22.06.2015 по делу № 33-14690/2015.

        Противоречивость практики связана с неуказанием в законе такого элемента договора, как субъективное право дарителя пожизненно пользоваться подаренным имуществом. Закон о нем умалчивает. Из-за того же, что оно похоже на другое право, в законе описанное (право на получение содержания в рамках ренты), некоторые суды делают вывод о неправомерности его включения в договор дарения.

        Условия, которые необходимо включить в договор

        Право дарителя проживать в квартире неразрывно связано с его личностью:

      • время существования права ограничено исключительно длительностью его жизни;
      • в наследственную массу дарителя оно не входит;
      • самостоятельным объектом гражданского оборота данное право не является (нельзя его продать, подарить, заложить и т. д.).
      • Очень важно указать, что владение и пользование квартирой осуществляется дарителем бесплатно. Если в договор включено условие о возможности вселения в квартиру дарителем иных лиц, в отношении их прав тоже нужно указать на безвозмездность.

        Далее рассмотрим, как правильно сформулировать условия в договоре дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя.

        Количество правомочий дарителя

        Интересам дарителя будет соответствовать формулировка, согласно которой он имеет право не только пользования, но и владения квартирой. Одно лишь право пользования не позволяет использовать весь спектр вещно-правовых способов защиты. Даритель не сможет предпринять никаких защитных мер от посягательств на его право со стороны третьих лиц, все свои притязания он сможет адресовать только одаряемому.

        Другое дело — включение правомочия владения квартирой. На основании ст. 305 ГК РФ даритель сможет использовать все способы защиты своего права, которые принадлежат собственнику. Таким образом, право владения и пользования квартирой позволит дарителю заявлять иски об устранении препятствий к пользованию квартирой (негаторные) и истребовании ее из чужого незаконного владения (виндикационные). Причем защищаться даритель сможет в том числе и от нарушений его прав текущим собственником.

        Порядок пользования квартирой

        В дарственной с правом пожизненного проживания можно определить порядок пользования квартирой сторонами. Например, оговорить, что даритель вправе пользоваться:

      • определенной комнатой или комнатами;
      • общим имуществом квартиры (санузлом, кухней, коридорами);
      • общим имуществом многоквартирного дома.
      • Стороны могут конкретизировать условия как угодно (вплоть до определения времени пользования тем или иным имуществом), но нужно учитывать, что эта договоренность распространяется лишь на отношения дарителя и одаряемого. Со всеми последующими собственниками дарителю придется договариваться заново. Если этого сделать не получится, придется обращаться в суд.

        Иные условия

        Дополнительно в договоре следует оговорить, что даритель продолжает состоять на регистрационном учете и регистрация носит постоянный характер. С согласия одаряемого и последующих собственников квартиры даритель может допускать к проживанию в квартире иных лиц (вместо себя или вместе с собой).

        Соответствующее условие можно включить прямо в договор дарения, но оно будет работать только в том случае, если в документе указаны:

      • количество лиц;
      • срок их проживания;
      • условия их проживания (например, какой частью квартиры они могут пользоваться).
      • Однако при этом стоит учесть один нюанс: некоторые суды считают, что при отчуждении квартиры право дарителя жить в квартире прекращается, поэтому целесообразно в договоре прямо указать на сохранение этого права в подобных ситуациях.

        Если одаряемый нарушит свои обязательства в части сохранения права дарителя жить в квартире, последний может через суд требовать одностороннего расторжения договора (ст. 450 ГК РФ), поскольку в такой ситуации он явно лишается того, на что рассчитывал при подписании контракта, — пожизненной обеспеченности жильем. В договоре можно предусмотреть, что в этом случае (или других, на усмотрение сторон сделки) договор подлежит расторжению в одностороннем внесудебном порядке.

        Что будет при продаже квартиры, в которой пожизненно живет даритель?

        Даритель не имеет права чинить одаряемому препятствия по совершению каких-либо сделок с подаренной квартирой, в том числе по ее отчуждению. Однако при этом условие о его проживании сохраняет свою силу независимо от количества и характера сделок с жильем.

        Более того, в дарственную с пожизненным проживанием дарителя можно включить условие о запрете совершения одаряемым без согласия дарителя сделок с подаренным имуществом. Имеется подтверждающая это судебная практика (см. апел. опр. ВС Республики Карелия от 25.10.2016 по делу № 33-3820/2016). Суды исходят из принципа свободы договора.

        В пользу этого говорит и судебная практика. Примеры решений, когда покупателю квартиры, обремененной проживанием дарителя, не удалось признать последнего утратившим право пользования жильем:

        • апел. опр. Мосгорсуда от 08.12.2017 по делу № 33-50363;
        • апел. опр. Мосгорсуда от 22.04.2016 по делу № 33-14373/16;
        • апел. опр. Санкт-Петербургского горсуда от 23.10.2013 по делу № 2-1385/2013.
        • Сохранение этого условия ни в коем случае не означает, что нарушаются права новых собственников квартиры. Приобретая жилье, они свободны в выборе, имеют возможность отказаться от приобретения такой квартиры. Если же они были введены в заблуждение, то свои претензии могут адресовать тому, у кого жилье приобреталось.

          Таким образом, дарственная с пожизненным проживанием — реальная альтернатива завещанию, особенно если стороны сделки являются друг другу близкими родственниками. Условие о пожизненном проживании дарителя не является встречным предоставлением и не делает дарение ничтожной сделкой, причем данное условие обязательно для всех последующих собственников квартиры. При грамотном подходе к формулированию условий соглашения даритель будет защищен от любых посягательств на его права.

          ОБРЕМЕНЕНИЕ?

          Аноним Аноним

          Уважаемые риэлторы! Добрый день!

          Что значит квартира с обременением? Что это может значить для меня Покупателя? Как найти (определить)обременение?

          Понимаю что время ваше дорого, хотя бы кратко, плизз..

          Уважаемый Глеб!
          Вот это вопрос )). Тут пяти листов не хватит для ответа )) А можно приоткрыть занавес, чуть подробнее описать ситуацию?
          Если кратко это так: это значит, что квартира обременена правами третьих лиц. Присутствуют интересы и законные права тех лиц, которые не являются собственниками, но могут принести очень неприятный сюрприз в виде ограничения прав собственника в процессе сделки купли-продажи. Обременения могут быть регистрируемыми ( залог, арест, ипотека, долгосрочная аренда и т.д..) определить можно по выписке ЕГРН и нерегистрируемыми (право на преимущественную покупку, право пользования, пожизненное проживание, «право опоздавшего наследника», и еще много всего). Детально и подробно обо всем вам расскажет ваш агент, разобравшись и детально изучив историю квартиры, правоустанавливающие документы и право собственности.
          с уважением, Ежов А.В.

          Спасибо! Вот как раз мой агент и говорит, что покупаем квартиру с так называемым как вы сказали незарегистрированным обременением, есть риск по наследству. Прошло мало времени. А вдруг объявятся другие наследники?

          Ну что ж, Глеб, судя по всему у вас профессиональный агент. Удачи, наверняка он справится.
          Доверяйте своему агенту или ищите другого. Надеюсь понятно, что нерегистрируемые обременения названы так условно.

          Читайте так же:  Александр грузков адвокат харьков