Закон о защите прав потребителей распространяется на строительство

О правах потребителей при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Основные права гражданина — участника долевого строительства определены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон). При этом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.[1]

При проведении контрольно-надзорных мероприятий в отношении юридических лиц, осуществляющих долевое строительство многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости, Управлением Роспотребнадзора по Тверской области (далее — Управление) установлены следующие основные нарушения:

1.Нарушения сроков исполнения договора участия в долевом строительстве застройщиком, а именно нарушения, связанные с просрочкой передачи объекта долевого строительства (квартиры, иного недвижимого имущества) участникам.

2. Нарушение правил передачи объекта долевого строительства участнику, установленные Федеральным законом.

3.Нарушение застройщиком гарантий качества объекта долевого строительства, предусмотренных договором участия в долевом строительстве жилья.

4.Включение в договор участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителя.

Управление разъясняет, какие права имеют потребители в случае вышеперечисленных нарушений со стороны застройщика.

Так, в соответствии статьей 6 Федерального закона застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, в соответствии со статьей 9 Федерального закона в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. При этом застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Аналогичное правило распространяется на случаи, когда участник долевого строительства в соответствии с пунктом 1 части 1.1. статьи 9 Федерального закона обладает правом требования расторжения договора долевого строительства в судебном порядке. В этом случае застройщик обязан выполнить вышеуказанные действия в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора.

За нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик также уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Следует учитывать, что моментом расторжения договора участия в долевом строительстве при одностороннем отказе от его исполнения участником считается день направления застройщику соответствующего уведомления, причем указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Застройщиками не всегда соблюдаются правила передачи объекта долевого строительства участнику, установленные Федеральным законом. Так, например, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Если застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства до ввода здания, в котором расположен такой объект, в эксплуатацию, это является прямым нарушением требований Федерального закона. Данное действие застройщика даже при наличии письменного согласия участника долевого строительства квалифицируется как ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства. В этом случае участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, в том числе условиям договора, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона. Если застройщик не исполнит данные обязательства, то потребитель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Кроме того, отказ или уклонение застройщика от передачи объекта долевого строительства участнику может расцениваться как неисполнение либо ненадлежащее исполнение со стороны застройщика одного из существенных условий этого договора, а именно как просрочка передачи объекта долевого строительства участнику. Юридические последствия такого нарушения рассмотрены ранее.

При нарушении застройщиком гарантий качества объекта долевого строительства необходимо учитывать следующее.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

Следует учитывать также, что в сложившейся ситуации с гражданином-участником долевого строительства применяется вышеуказанная норма, а не часть 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее-Закон).

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона. В соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Однако для прекращения договора участия в долевом строительстве необходимо внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку этот договор считается заключенным и прекращает свое действие только после государственной регистрации соответствующего факта.

Зачастую в договоры участия в долевом строительстве включаются условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, а именно:

  • нарушающие право потребителя, установленное статьей 32 Закона отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов;
  • устанавливающие более длительный (более 10 или 20 рабочих дней), чем предусмотренный Законом срок возврата денежных средств Участнику при расторжении договора (ч. 2 ст. 9 Федерального закона);
  • устанавливающие в качестве основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора срока просрочки внесения платежа участником долевого строительства меньшего, чем установлено законом (нарушение ч.3 ст. 6 Федерального закона)
  • устанавливающие в качестве основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора обстоятельства, которые не предусмотрены Федеральным законом в качестве оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В соответствии со статьей 16 Закона если в результате исполнения договора (пунктов договора), ущемляющего(их) права потребителя, у гражданина-участника в долевом строительстве возникли убытки, они подлежат возмещению исполнителем в полном объеме.

Если данные требования не будут удовлетворены застройщиком в добровольном порядке после подачи соответствующей письменной претензии, гражданин-участник в долевом строительстве вправе обратиться с иском в суд по месту нахождения организации, жительства или пребывания истца, заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

При этом потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

[1] Следует учитывать, что действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона, т.е. после 01.04.2005г. На отношения, вытекающие из договоров, заключенных до 01.04.2005 г., которые по своему содержанию (в подавляющем большинстве случаев) являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда распространяются соответствующие нормы Гражданского кодекса о подряде, строительном подряде, Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Версия для печати Версия для MS Word Защита прав потребителей

(c) Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тверской области, 2006-2020 г.

Если Вы не нашли необходимую информацию, попробуйте зайти на старую версию сайта

Адрес: 170034, г. Тверь, ул. Дарвина, д. 17

Тел.: +7 (4822) 34-22-11, факс: +7 (4822) 35-61-85

Роспотребнадзор отменил ущемляющие права дольщиков условия договоров

Ряд условий договоров долевого участия в строительстве, заключенных красноярским застройщиком ООО «Альфа» с гражданами, объявлен ограничивающими права потребителей. Компанию обязали исключить ущемляющие условия из договоров.

Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю вынесло в адрес строительной компании ООО «Альфа» предписание об исключении из договоров долевого участия в строительстве условий, ограничивающих права дольщиков. Надзорное ведомство потребовало исключить из договоров положения о неизменности цены договора в случае уменьшения площади объекта долевого строительства по итогам техинвентаризации, необходимости предъявления требования о безвозмездном устранении застройщиком недостатков объекта долевого строительства и отказе дольщика от других компенсационных мер, ограничении гарантийных обязательств застройщика, обязанности участника долевого строительства уведомить застройщика об уступке прав по договору и передать ему копию зарегистрированного договора. Требования надзорный орган мотивировал ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей, недействительны.

Не согласившись с вынесенным предписанием, строительная компания обжаловала его в Арбитражный суд Красноярского края (дело № А33-4826/2020). Суд частично удовлетворил иск застройщика, но постановил исключить большую часть спорных условий из договоров с дольщиками.

В ходе рассмотрения дела арбитражный суд оценил каждое спорное договорное условие на предмет соответствия законодательству об участии граждан в долевом строительстве и нарушения прав дольщиков.

Пунктом 3.3 спорных договоров установлено, что цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации. В этом случае дольщик лишается права на компенсацию за недополученную площадь. Суд счел уменьшение площади передаваемого объекта отступлением от условий договора долевого участия, в котором фиксируется размер подлежащего передаче дольщику объекта недвижимости. Участник долевого строительства вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора вследствие передачи объекта долевого строительства, не соответствующего требованиям договора, что предусмотрено частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Суд признал ущемляющим права дольщиков и пункт 4.1.5 договоров, согласно которому застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, если их невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства. По мнению суда, это условие «ущемляет права потребителя, имеющего право на различные способы восстановления его нарушенных прав, не только путем устранения выявленных недостатков»: частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве дольщику предоставлено право при обнаружении недостатков объекта долевого строительства в пределах гарантийного срока по своему выбору потребовать либо их безвозмездного устранения, либо соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Довод застройщика о диспозитивности данной нормы, позволяющей застройщику предусмотреть только один вариант компенсации за ненадлежащее качество объекта долевого строительства, отклонен судом как не основанный на законе.

«Физическое лицо как участник долевого строительства является менее защищенной стороной в сложившихся правоотношениях, в связи с чем, предусмотренный законом выбор способов защиты не может быть ограничен другой стороной изначально… Диспозитивность как один из основополагающих принципов гражданского права применительно к части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве не может рассматриваться как основание к ограничению прав потребителя», — говорится в решении суда.

По тем же основаниям умаляющим права дольщиков был признан и пункт 11.3 договоров, в соответствии с которым в случае признания претензии о ненадлежащем качестве объекта долевого строительства обоснованной, застройщик принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и в письменной сообщает участнику долевого строительства о принятом решении; при отказе участника долевого строительства от безвозмездного устранения недостатков путем не предоставления объекта для проведения ремонтных работ он не вправе предъявлять другие требования, предусмотренные Законом о долевом строительстве.

Ограничивающим права дольщиков также объявлен п. 7.7. договоров, предусматривающий, что гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника долевого строительства, при приеме-передаче объекта долевого участия. Свою позицию суд обосновал ссылкой на ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, устанавливающей что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. В силу пункта 6 статьи 7 этого закона, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока, указано в решении суда.

По мнению краевого арбитража, не ущемляет права дольщиков только условие п. 8.3. договоров об обязанности участника долевого строительства уведомлять застройщика в случае уступки права требования по договору, а также передать ему экземпляр зарегистрированного соглашения об уступке в течение семи дней с момента его государственной регистрации. Это условие суд, напротив, оценил, как направленное на защиту прав нового дольщика, которого застройщик обязан своевременно уведомить о завершении строительства дома и которому подлежит передаче готовый объект долевого строительства. Данное условие основано на требованиях Гражданского кодекса, на основании п. 1. ст. 385 которого должник (застройщик) вправе не исполнять обязательство новому кредитору (дольщику) до представления ему доказательств перехода права требования по договору (долевого участия) к этому лицу. А согласно пункту 3 статьи 382 Гражданского кодекса, если должник (застройщик) не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора (дольщика) к другому лицу, новый кредитор (дольщик) несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Отсутствие уведомления должника (застройщика) о состоявшемся переходе прав кредитора (дольщика) к другому лицу не влечет за собой прекращение обязательств должника. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору (дольщику) признается исполнением надлежащему кредитору.

В итоге предписание краевого управления Роспотребнадзора было признано недействительным только в части необходимости исключения из договоров долевого участия пункта 8.3. об обязанности участника долевого строительства уведомить застройщика об уступке прав по договору и передать ему копию зарегистрированного договора. В остальной части суд согласился с требованием надзорного органа об исключении ущемляющих права дольщиков условий из договоров долевого участия.

Не согласившись с таким решением, застройщик оспорил его в Третьем арбитражном апелляционном суде. Однако коллегия судей апелляционной инстанции не нашла оснований для отмены или изменения принятого решения.

Закон о защите в долевом строительстве — действует ли Закон № 2300-I

Закон о защите прав потребителей признается первостепенным актом, регламентирующим отношения, появляющиеся между потребителями и продавцами, исполнителями и изготовителями, импортерами товаров. Этот закон закрепляет такие важнейшие права граждан, как право на приобретение безопасных и качественных изделий, на получение всей необходимой информации о товаре, на защиту и т.д.

Но применим ли на самом деле закон о защите прав потребителей к долевому строительству? Для ответа на озвученный вопрос обратимся к п.9 ст.4 214-ФЗ.

В нем сказано, что к отношениям, возникающим между гражданином-инвестором и стройкомпанией по поводу возведения многоэтажки, применяется законодательство о защите правомочий потребителей, в том числе и Закон № 2300-I. Однако там содержится важное правило: указанный закон применяется только к тем отношениям, которые оказываются неурегулированными 214-ФЗ.

Подобный вывод делается и в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 февраля 2012 года, а именно в пункте 6.

Суд приводит следующие аргументы:

  • Гражданин, вкладывающий финансы в строительство многоэтажки, является фактически потребителем услуг.
  • В ст.9 15-ФЗ сказано, что если одной из сторон в правоотношениях является физлицо а другой — юрлицо или ИП, гражданин пользуется правами, предоставленными ему и ГК РФ, и Законом № 2300-I.
  • Закон устанавливает повышенную ответственность для субъектов, занимающихся предпринимательской деятельностью, в том числе строительством, поскольку граждане являются в данных правоотношениях заранее более слабой стороной. Этим и объясняется то, что закон о защите прав потребителей распространяется на долевое строительство.
  • Важно! Судебная практика также практически однозначна — суды общей юрисдикции применяют Закон о защите потребителей к долевому строительству. А это значит, что со стройкомпании могут взыскиваться штрафы за неисполнение требований граждан, а также компенсации за моральный вред. Причем доказывать, что гражданин действительно претерпел определенные моральные страдания не обязательно — достаточно факта нарушения условий ДДУ.

    Если граждане пытаются урегулировать разногласие со стройкомпанией в досудебном порядке, оперируя статьями закона о защите потребителей, застройщик может отрицать, что действие данного закона распространяется на отношения по долевому строительству. Более того, многие стройкомпании именуют юридическую грамотность физлиц «потребительским терроризмом», указывая, что часто граждане могут злоупотреблять своими правами.

    На самом деле для обеих сторон все должно быть предельно ясно: на долевое строительство распространяет свое действие акт о защите потребителей, а, значит, никто не может лишить граждан их законных прав. Застройщики обязаны соблюдать все требования Закона № 2300-I.

    Когда закон о защите прав потребителей в долевом строительстве не действует?

    Как мы выяснили, закон о защите потребителей на долевое строительство распространяется. Однако существуют ситуации, когда положения Закона № 2300-I к данным правоотношениям применить нельзя.

    Рассмотрим их подробнее.

    1. Дольщик не является физлицом. По 214-ФЗ, дольщиками могут быть как граждане, так и юрлица. В последнем случае юридическое лицо не может претендовать на гарантии, установленные законом о защите прав потребителей.
    2. Дольщик приобретает квадратные метры не для личных, семейных, прочих нужд, а для коммерческого использования. Например, гражданин планирует в дальнейшем сделать из квартиры офис, магазин и т.д.
    3. Сделка должна совершаться на возмездной основе — это значит, что гражданин должен обязательно вложить в строительство денежные средства.
    4. Указанный вопрос уже регулируется 214-ФЗ. В качестве примера можно привести неустойку с застройщика за нарушение сроков передачи жилого помещения — по 214-ФЗ размер неустойки составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования от цены соглашения за каждые сутки просрочки. Если бы применялся Закон № 2300-I, то размер неустойки бы составил 3 % от стоимости жилья за каждые сутки просрочки.

    Важно! Юристы по долевому строительству особо отмечают, что если соглашение было подписаон не со стойфирмой, а с физическим лицом, к возникшим отношениям может применяться Закон № 2300-I. Правда, дольщик должен доказать в суде, что данное лицо занималось коммерческой деятельностью, а именно привлекало средства граждан для возведения многоэтажек.

    Желаете узнать более подробно, как применяется закон о защите потребителей и другие акты к долевому строительству? Ждем ваших вопросов по номеру +7(812)603-72-21, или на специальной странице нашего портала «Юридические консультации».

    Верховный Суд: Статья 32 закона о защите прав потребителей не распространяется на дольщиков

    В определении от 24.07.2020 №4-КГ18-43 Верховный Суд РФ указал, что статья 32 закона о защите прав потребителей не распространяется на отношения, возникающие из договоров долевого участия.

    Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора либо расторгнуть такой договор в судебном порядке в случаях, которые перечислены в законе.

    По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях: если очевидно, что объект не будет передан в срок; при существенном изменении проектной документации; при изменении назначения общего имущества; в иных случаях, установленных договором или законом.

    Одним из перечисленных оснований для расторжения договора являются случаи, установленные в иных федеральных законах или договоре. Верховный Суд напомнил, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами, то к отношениям, вытекающим из договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17).

    Между застройщиком и дольщиком отношения возникают из ДДУ, поэтому статья 32 Закона о защите прав потребителей при разрешении споров не подлежит применению.

    Применим ли закон о защите прав потребителей к участию в долевом строительстве с привлечением средств через схемы? Правомерна ли позиция, согласно которой, если на строительство многоквартирного жилого дома привлечены деньги граждан не в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, то нормы данного закона не могут быть применены при разрешении спора между дольщиком и застройщиком, а соответственно, не применим к отношениям и закон о защите прав потребителей? Речь идет об известных схемах привлечения денег граждан в обход закона – предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности, инвестирования, займы, векселя…

    Ответ: Закон о защите прав потребителей применяется к любым сделкам по привлечению средств граждан на строительство дома. В том случае, если судом установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, то подлежат применению нормы как закона об участии в долевом строительстве, так и нормы закона о защите прав потребителей.

    Данная позиция озвучивалась и Верховным Судом РФ. В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года» даны ответы на следующие вопросы:

    «подлежат ли применению нормы закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, осуществляемому иными, помимо указанных в ч. 2 ст. 1 названного закона, способами (предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности и т.д.)?

    Распространяется ли на эти отношения действие Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей»?

    Ответ. Действие закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (прямо не указанными в законе об участии в долевом строительстве), например:

    1) заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства;

    2) договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости;

    3) договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность;

    4) договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости;

    и тому подобное…

    Таким образом, на вопрос «применим ли закон о защите прав потребителей к участию в долевом строительстве с привлечением средств через схемы?» можно ответить: да, применим в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

    В указанном обзоре судебной практики, Верховный Суд РФ также отметил, что в соответствии с ч. 9 ст. 4 закона об участии в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство РФ о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.

    В частности, размер неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину — участнику долевого строительства объекта долевого строительства (квартиры) предусмотрен частью 2 статьи 6 закона об участии в долевом строительстве (1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки), соответственно, норма о размере неустойки (3% за каждый день просрочки), предусмотренная законом о защите прав потребителей не применяется.

    О схемах привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов также говорилось в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов». Разъяснения в указанном обзоре практики является актуальным и на сегодняшний день.

    Вернуться к началу обзора: «Долевое участие в строительстве. Популярные вопросы»

    Закон о защите прав потребителей распространяется на строительство

    • Автострахование
    • Жилищные споры
    • Земельные споры
    • Административное право
    • Участие в долевом строительстве
    • Семейные споры
    • Гражданское право, ГК РФ
    • Защита прав потребителей
    • Трудовые споры, пенсии
    • Главная
    • Закон о защите прав потребителей распространяется на участие в долевом строительстве
    • Применяется за закон о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома?

      В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

      В пункте 10 Постановления Пленума ВС РФ указывается, что в соответствии с пунктом 9 статьи 4 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

      Из изложенного выше следует, что за нарушение прав потребителей застройщик (лицо, привлекающее денежные средства граждан для строительства) понесет следующую ответственность.

      Компенсация морального вреда

      — на основании статьи 15 закона о защите прав потребителей (моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения застройщиком прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины).

      Штраф в пользу потребителя

      — на основании п. 6 статьи 13 закона о защите прав потребителей (при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя).

      Законная неустойка

      Размер неустойки будет определяться не нормами закона о защите прав потребителей (3% за каждый день просрочки), а специальными нормами закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …».

      Пунктом 2 статьи 6 закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что размер неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину — участнику долевого строительства объекта долевого строительства (квартиры) составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

      Убытки

      Застройщик обязан возместить потребителю – участнику долевого строительства причиненные убытки на основании статьи 13 закона о защите прав потребителей, согласно п.2 которой, если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

      О применении закона к другим отношениям см. публикацию «Распространяется ли закон о защите прав потребителей … и когда применяется?«

      Инфотека по защите прав потребителей

      Долевое строительство жилья

      Размещен: 09.09.2014 г.

      ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

      Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают денежные средства граждан – дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят многоквартирные дома, после чего, квартиры в этих домах переходят в собственность дольщиков.

      Это очень выгодно и удобно в условиях постоянно растущих цен на недвижимость. Это также является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

      Однако долевое строительство часто освещается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

      Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Закон о долевом участии).

      В настоящее время вышеуказанный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

      Однако к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, также применяется законодательство о защите прав потребителей, в частности Закон РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее Закон о защите прав потребителей).

      Заключаем договор

      Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение гражданином со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве (п.2 ст.3 Закона о долевом участии).

      Прежде чем заключать договор следует для начала обдуманно подойти к выбору застройщика.

      Если строительная компания работает на рынке много лет, имеет ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор.

      Заключая договор, потребителю следует обратить внимание на его название. Закон о долевом участии распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если потребителю предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а потребитель в таком договоре называется «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом участии» и «О защите прав потребителей», что для потребителя может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать.

      До заключения договора потребитель имеет право попросить застройщика предъявить для ознакомления: разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома; заключение экспертизы проектной документации; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, а также сообщить, где и как им опубликована или размещена проектная декларация (ст.21 Закона о долевом участии). Ведь застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство и опубликования, размещения и представления проектной декларации (п.1 ст.3 Закона о долевом участии).

      Кроме этого каждый гражданин, намеревающийся заключить договор участия в долевом строительстве, должен знать, что застройщик помимо вышеуказанных документов, обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

      1) учредительные документы застройщика;

      2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

      3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

      4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

      5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

      Данные документы застройщик представляет в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий (ст.20 Закона о долевом участии).

      Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

      По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в установленный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

      Существенные (обязательные) условия договора участия в долевом строительстве:

      1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

      2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

      3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

      4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

      5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

      При отсутствии в договоре вышеуказанных условий договор считается незаключенным.

      Законом о долевом участии на застройщика возложена обязанность по раскрытию информации о застройщике и о проекте строительства в проектной декларации , путем ее опубликования в СМИ или размещения в информационно-телекоммуникационных сетях (в том числе в сети «Интернет») или, в случае привлечения денежных средств без производства, размещения и распространения рекламы, путем представления проектной декларации лично любому заинтересованному лицу для ознакомления.

      Информация о застройщике должна содержать сведения:

      1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

      2) о государственной регистрации застройщика;

      3) об учредителях (участниках) застройщика;

      4) о проектах строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

      5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

      6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

      Информация о проекте строительства должна содержать сведения:

      1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации;

      2) о разрешении на строительство;

      3) о правах застройщика на земельный участок (реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок и т.д.);

      4) о местоположении строящегося многоквартирного дома и об их описании;

      5) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

      7) о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

      8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома, об органе, уполномоченном на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;

      9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

      10) о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;

      11) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

      12) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

      13) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров;

      14) иные сведения, установленные Законом о долевом участии.

      Передача объекта строительства

      Застройщик обязан передать гражданину объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

      Передача гражданину объекта долевого строительства осуществляется по передаточному акту (иному документу о передаче) и не ранее чем после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

      Потребитель до подписания передаточного акта (иного документа о передаче) вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям качества (условиям договора, техническим регламентам и т.д.) и отказаться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче) до исполнения застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков и т.д.

      Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Внесение изменений в договор оформляется в письменном виде путем составления дополнительного соглашения, которое оформляется в письменной виде, подписывается сторонами (ст.450, 452 ГК РФ) и также подлежит государственной регистрации.

      Если застройщик все же нарушил предусмотренный договором срок передачи гражданину объекта долевого строительства, то он уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

      Потребитель также может воспользоваться своим правом в данном случае на односторонний отказ от исполнения договора, уведомив об этом застройщика. Моментом расторжения договора долевого строительства при одностороннем отказе от его исполнения участником считается день направления застройщику соответствующего уведомления, причем указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

      При этом застройщик в случае расторжения договора по указанным основаниям в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить потребителю денежные средства, уплаченные им в счет цены договора (ст.9 Закона о долевом участии).

      Как показывает практика, в основной массе нарушений со стороны застройщика преобладает нарушение условия договора о площади объекта долевого строительства.

      При наличии в договоре условия: «Если в момент передачи потребителю объекта долевого строительства, его общая площадь после проведения технической инвентаризации окажется меньше, чем указанна в договоре, то стоимость объекта долевого строительства изменению не подлежит», это свидетельствует о наличии в действиях застройщика признаков административного правонарушения (ст.14.8 Кодекса РФ об административных нарушениях – включение в договор условия ущемляющего права потребителя).

      На стадии строительства при наличии отступлений от условий договора, касающихся площадей квартир, застройщик обязан вносить данные изменения в проектную декларацию о чем должен поставить в известность потребителя путем опубликования сведений о внесенных изменениях в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию (ст. 19 Закона о долевом участии).

      В данном случае при изменении площади квартиры потребитель вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2 ст. 7 Закона о долевом участии).

      Таким образом, если в договоре указана общая площадь квартиры – 52 кв.м., а фактически по передаточному акту (по результатам технической инвентаризации) гражданин получает квартиру общей площадью 51 кв.м., то он вправе потребовать от застройщика возврата стоимости недостающего 1 кв.м.

      Правовые последствия обнаружения потребителем недостатков в объекте строительства (квартире) регламентируются ст.7 Закона о долевом строительстве.

      Так, в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований (технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, потребитель, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

      1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

      2) соразмерного уменьшения цены договора;

      3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

      Расторжение договора

      Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

      1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

      2) неисполнения застройщиком обязанностей: безвозмездному устранению недостатков объекта строительства в разумный срок; возмещению расходов потребителя на устранение недостатков объекта строительства; по уменьшению цены договора.

      3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

      В случае одностороннего отказа потребителя от исполнения договора последний считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

      По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

      1) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

      2) существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

      3) изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;

      4) в иных установленных Законом о долевом участии или договором случаях.

      Разрешаем спор

      В случае неудовлетворения застройщиком в добровольном порядке законных требований потребителя, последний также имеет право обратиться в суд. При этом гражданин всегда может воспользоваться своим правом на обращение в суд согласно условиям подсудности, закрепленным в ст.17 Закона о защите прав потребителей: по месту жительства или пребывания истца; по месту заключения или исполнения договора; по месту нахождения застройщика.

      Потребитель кроме возврата суммы денежных средств, уплаченных по договору в адрес застройщика, вправе потребовать уплаты неустойки и возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки (ст.10 Закона о долевом участии), а также компенсации морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей.

      Читайте так же:  Приказ замена уроков в школе

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *