Штраф с застройщика

ВС РФ не позволил собственнику получить двухкратную стоимость квартиры за трехмесячную просрочку в передаче квартиры

belchonock / Depositphotos.com

Дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) из-за просрочки застройщика и требовать от него уплаты цены ДДУ с процентами, убытков, возмещения морального вреда, а затем и потребительского штрафа. Однако если просрочка совсем невелика, а сумма требований значительно превышает цену договора, – в действиях потребителя есть признаки злоупотребления правом. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая очень необычный спор между дольщиком и застройщиком: на этот раз роль «слабой» стороны досталась отнюдь не потребителю (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 11 сентября 2020 г. № 41-КГ18-27).

Поводом к спору послужила просрочка исполнения ДДУ. Застройщик «опоздал» больше чем на три месяца: по договору квартиру нужно было передать, самое позднее, 30 сентября 2016 года, а застройщик только уведомление о её готовности отправил лишь в декабре (того же года). Дольщик – еще не успев получить это уведомление на почте – сам, в свою очередь, уведомил застройщика о том, что согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» расторгает ДДУ и требует возвратить ему уплаченные по этому договору деньги и проценты за пользование ими (1/150 ставки рефинансирования в сутки, начиная со дня уплаты цены ДДУ). Всего – на тот момент – дольщик просил вернуть ему около 1,5 стоимости ДДУ. Неплохое вложение денег, учитывая, что договорные отношения длились всего год и 9 месяцев.

Какие обстоятельства являются основанием для уменьшения размера неустойки, узнайте в «Энциклопедии решений» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Поскольку застройщик и этих-то денег не заплатил, дольщик обратился в суд. В суде испрашивалась еще большая сумма – помимо цены ДДУ и процентов, взыскивались убытки, неустойка, судебные расходы, некоторая сумма в счет компенсации морального вреда и, разумеется, «потребительский» штраф в размере половины всего присужденного за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя (п. 6 ст.13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»).

Удивительно, но районный и областной суды – которые обычно безжалостно «режут» размер неустоек и штрафов, присуждаемых дольщикам, – на этот раз устроили аттракцион неслыханной щедрости: потребителю присудили практически все, что он просил. Общая сумма взыскания с застройщика превысила цену ДДУ в 2,4 раза, и вдвое превысила рыночную цену спорной квартиры.

Просьбы застройщика применить ст. 333 Гражданского кодекса суд не удовлетворил: нет доказательств, подтверждающих явную несоразмерность взысканных процентов и штрафа последствиям нарушения обязательства. Доводы о том, что дольщик злоупотребляет правом, суды – районный и областной – оценивать не стали.

Зато на них обратила внимание Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ.

Пересматривая дело по жалобе застройщика, тройка судей ВС РФ указала на следующее:

  • неустойка и штраф, подлежащие взысканию с застройщика, по своей правовой природе являются мерами гражданско-правовой ответственности и направлены на восстановление нарушенных имущественных прав гражданина-участника долевого строительства, а не на получение им необоснованной выгоды;
  • если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд – согласно ст. 333 ГК РФ – вправе уменьшить неустойку. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки;
  • если застройщик просит об уменьшении подлежащих взысканию с него неустойки и штрафа, суд обязан установить разумный баланс между начисленной суммой неустойки и штрафа, с одной стороны, и размером убытков, причиненных гражданину в связи с просрочкой передачи квартиры, с другой. К этим убыткам дольщика могут относиться, в частности, расходы на наем жилья и упущенная выгода в размере процентного дохода по банковскому вкладу;
  • однако суды нижестоящих инстанций уклонились от установления такого баланса, формально сославшись на отсутствие доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, суды не дали какой-либо оценки тому обстоятельству, что сумма начисленных ответчику неустойки и штрафа превышает выплаченную дольщиком цену ДДУ;
  • в отношениях, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, требования добросовестности в равной мере распространяются как на застройщика, так и на гражданина-участника долевого строительства. А ведь требования о расторжении ДДУ, взыскании неустойки и штрафа предъявлено дольщиком в суд после получения уведомления о готовности квартиры к передаче. Следовательно, судам следовало дать оценку поведению истца с точки зрения его добросовестности, учитывая, что обязанность по созданию объекта долевого строительства и направлению истцу уведомления о его готовности к передаче ответчиком исполнена.
  • Итог: определение областного суда отменено, дело вернется туда же на пересмотр. А схема получения высокого инвестиционного дохода из незначительной просрочки застройщика не выдержала судебной проверки ВС РФ.

    Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

    Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

    Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

    Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

    Когда застройщик не вправе расторгать договор

    Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд. ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности. Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

    Почему инициатива наказуема

    Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

    Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф

    Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

    Читайте так же:  Заявление топилина

    Застройщики должны не забывать об ответственности

    Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

    Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
    участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
    устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

    Суд обязан вчитываться в договор

    Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

    В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

    Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

    В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество». Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон». Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

    В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

    В договоре можно предусмотреть замену квартиры

    При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

    Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

    ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования». Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

    Когда дольщики должны попадать в кооператив

    Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

    Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

    Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

    * имена и фамилии героев изменены

    С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться здесь.

    Верховный суд напомнил о соразмерности требований

    Антонина Сидоренко заключила договор долевого участия в строительстве с АО «Ростовское». По его условиям компания должна была не позднее 3 квартала 2016 года построить многоквартирный дом и передать ей однокомнатную квартиру на восьмом этаже площадью 34,69 кв. м.

    Сидоренко вовремя перечислила на счет компании стоимость квартиры – 1 574 012 руб. Но жилье не было передано в срок. Покупательница получила сообщение о готовности квартиры на 3 месяца позже указанной в договоре даты и уже после этого направила застройщику уведомление о расторжении договора и требования вернуть выплаченные по нему деньги вместе с процентами за пользование ими. Когда компания деньги не выплатила, Сидоренко отправилась в суд.

    Первая инстанция частично удовлетворила ее требования, взыскав с застройщика уплаченные по договору 1,55 млн руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, возмещение убытков, компенсацию морального вреда и штраф – в общей сложности почти 3,7 млн руб. Это означало, что итоговая выплата почти в 2,5 раза превысила первоначальную стоимость жилья. Апелляция оставила решение без изменений. При этом суды не сочли требования несоразмерными и не стали уменьшать проценты по требованию ответчика, указав, что он не доказал завышенных требований дольщицы.

    Коллегия по гражданским спорам Верховного суда под председательством судьи Елены Гетман изучила обстоятельства спора (дело № 41-КП 8-27) и заключила, что нижестоящие суды допустили ошибку. По закону «Об участии в долевом строительстве» при нарушении сроков передачи квартир застройщик выплачивает дольщику неустойку. Ее размер составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик – гражданин, то неустойка удваивается. Если застройщик добровольно не удовлетворил требования потребителя, за это на него накладывается штраф – половина суммы, присужденной в его пользу судом. Неустойка и штраф должны восстановить нарушенные имущественные права гражданина, а не помочь ему получить необоснованную выгоду, подчеркнул ВС в определении по делу. Также ВС отметил, что требования добросовестности в равной мере распространяются как на застройщика, так и на участника долевого строительства, и если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства – суд может её уменьшить.

    Читайте так же:  Договор сдачи в аренду жилого помещения квартиры

    В деле суду следовало установить разумный баланс интересов, указал ВС, и исключить ситуацию, при которой покупатель квартиры получает несоразмерную выгоду. Суды же, указал ВС, формально сослались на то, что доказательств несоразмерности нет. Они никак не оценили то, что неустойка и штраф значительно выше стоимости квартиры, а дольщица предъявила претензии к застройщику уже после сдачи объекта.

    В итоге ВС отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (пока не рассмотрено – ред.).

    Застройщик МКД нарушил срок передачи квартиры. Как избежать взыскания 50%-го штрафа?

    Семинары и вебинары Аюдар Инфо

    Вопрос:

    Участник долевого строительства обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры и морального вреда, а также уплаты штрафа. Правильно ли мы понимаем, что если организация до вынесения решения судом первой инстанции перечислит дольщику неустойку, то это позволит избежать взыскания штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя?

    Нет, не правильно. Предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штраф не взыскивается с ответчика только при отказе истца от иска (суд прекращает производство по делу в соответствии со ст. 220 ГПК РФ).

    Обоснование. Согласно сформированной правовой позиции (п. 10 Обзора, Определение ВС РФ от 26.04.2016 № 31?КГ16-10) перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием для отказа во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

    Наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем удовлетворение требований участника долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает застройщика от уплаты штрафа.

    В силу п. 47 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу (продавцом, исполнителем, изготовителем и т. д.) добровольно, то при отказе истца от иска суд прекращает производство по делу в соответствии со ст. 220 ГПК РФ. Только в этом случае штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, с ответчика не взыскивается.

    Как взыскать неустойку с застройщика?

    Одна из наиболее популярных тем обсуждений среди участников долевого строительства — это взыскание неустойки с застройщика при просрочке передачи квартиры и машиноместа (а также апартаментов, нежилых помещений и др.) по договорам участия в долевом строительстве. Учитывая тот факт, что около половины современных новостроек сдаются с нарушением сроков строительства, желающих отсудить законную неустойку становится все больше.

    Расчет суммы законной неустойки (и штрафа), которую имеет право получить участник долевого строительства, производится на основании формулы, указанной в Федеральном законе 214-ФЗ и с помощью калькулятора на нашем сайте.

    КАЛЬКУЛЯТОР НЕУСТОЙКИ

    Застройщик передал квартиру позже срока договора долевого участия? Значит пора взыскивать неустойку. Рассчитайте размер неустойки, используя наш калькулятор.

    Калькулятор использует актуальные на 2020 год (с учетом федерального закона и судебной практики) правила и порядок расчёта неустойки и штрафа.

    О НЕУСТОЙКЕ И ШТРАФЕ

    Современное законодательство Российской Федерации и судебная система обеспечивают надежную защиту прав участников долевого строительства, приобретающих квартиры, апартаменты, нежилые помещения и машиноместа в новостройках. Отношения застройщика и участников долевого строительства регулируются, преимущественно, двумя законами: Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и Законом РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей». Фактические же проигрыши участников долевого строительства в судах по делам взыскания неустойки, как правило, связаны с юридическим не профессионализмом дольщиков или их представителей, изъянами документального подтверждения просрочки застройщика и, изредка, ошибками судов.

    В соответствии с указанными нормативными правовыми актами РФ каждый участник долевого строительства, получивший объект долевого строительства по акту приема-передачи с нарушением срока, имеет право на законную компенсацию (в виде неустойки).

    Судебная практика свидетельствует, что при наличии фактической просрочки передачи квартиры в подавляющем большинстве случае суды встают на сторону участников долевого строительства. Присуждение выплат по 214-ФЗ практически неизбежно. Однако, размер неустойки, присуждаемой судами, остается очень разным. Требования дольщика могут быть удовлетворены на 5% (т.е. снижены в 20 раз), а могут быть удовлетворены и на 100%. В среднем, снижение суммы неустойки производится судами общей юрисдикции в 4-5 раз. Большинство решений об этом ярко свидетельствуют. Вместе с тем, арбитражные суды (рассматривающие экономические споры между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями), как правило, не снижают неустойку более чем в 2 раза. Т.е. удовлетворяют требования к застройщику или полностью в 100% размере или наполовину.

    Чтобы взыскать неустойку в существенном размере (т.е. через арбитражный суд) экономически и юридически продвинутая часть участников долевого строительства обращается к профессиональным юридическим компаниям, занимающимся взысканием неустойки в арбитражных судах. К сожалению, не все юридические компании обладают достаточным опытом в этом вопросе, поэтому выбор такой компании следует делать с учетом имеющейся у нее собственной практики и изучения имеющихся судебных решений по аналогичным делам. Этот принцип применим и к любому другому юридическому вопросу, имеющемуся у клиента.

    При взыскании неустойки важно понимать, что последнее слово в присуждении той или иной суммы неустойки остается за арбитражным судом, а он учитывает не только профессионализм подготовки документов и правовые позиции сторон, но историю взаимоотношений с участниками судебного процесса в прошлом. Поэтому, как бы там ни было, а репутация юристов в суде имеет далеко не последнее значение, и, по нашему мнению, сильно влияет на исход процесса. Именно поэтому самостоятельная работа по взысканию неустойки часто не дает ожидаемого результата, поскольку суд не высоко оценивает усилия «новичков» с любой из сторон разбирательства.

    ДЕЙСТВИЯ СОБСТВЕННИКА

    Алгоритм (шаги) по взысканию неустойки:

    • Отправка досудебной претензии
    • Выбор юрисдикции для подачи иска (арбитраж или общая юрисдикция)
    • Первая инстанция
    • Апелляция
    • Исполнительное производство
    • По делам взыскания неустойки и штрафа соблюдение досудебного порядка обязательно. При нарушении досудебного порядка урегулирования спора (несмотря на то, что это является формальностью и застройщик все равно ничего не выплачивает добровольно) исковое заявление будет оставлено без рассмотрения (в лучшем случае) или же в удовлетворении претензий участника долевого строительства будет и вовсе отказано (в этом случае иск повторно подать будет уже нельзя).

      В претензии важно правильно рассчитать сумму неустойки, указать реквизиты для оплаты и другую информацию (включая ссылки на законы и т.д.), требующуюся для формального соблюдения досудебного порядка и минимизации его судебного оспаривания со стороны застройка.

      Что же необходимо сделать дольщику, чтобы шанс на полное удовлетворение законных требований существенно вырос? Как снизить вероятность успешного ухода девелопера от ответственности?

      Ответы на эти вопросы знают квалифицированные юристы «Лигал Мил» (Legal Mill) – юридической компании, специализирующейся на спорах с застройщиками в Москве и Московской области с 2013 года, и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — с 2017 года.

      Эффективно взыскивать неустойку возможно только при наличии опыта судов с разными компаниями, при наличии самой свежей текущей практики в различных судах и понимании специфики работы с конкретным застройщиком. Если же в арсенале специалистов нет хотя бы одного из указанных трех элементов, то правовая позиция становится менее эффективной и результат работы менее предсказуемым.

      Что требуется от юриста:

    • Знать и умело оперировать материальными и процессуальными нормами законодательства РФ
    • Знать юридические уловки строительных компаний
    • Обладать харизмой и уметь грамотно представлять правовую позицию в суде

    Внимательность к обстоятельствам дела клиента, элементы новаторства юристов Legal Mill и традиционный педантизм при подготовке к разбирательству – Ваша гарантия хорошего судебного решения.

    До подачи иска специалисты готовят претензию и направляют ее застройщику. За всю нашу многолетнюю практику было всего два случая, в которых строительная фирма добровольно удовлетворила законные притязания участника долевого строительства в претензионном порядке. В настоящее время, добровольно претензии по неустойке не удовлетворяются, рассчитывая на существенное снижение суммы неустойки судом (вплоть до полного отказа), а также существенно затягивая процесс разбирательства с целью полного ухода от выплат в стадии последующей неплатежеспособности или банкротства.

    Очевидно, что спор с застройщиком тем успешнее для дольщика, чем раньше он начался.

    В исковом заявлении указываются следующие требования:

  • Неустойка (рассчитывается по формуле)
  • Штраф (в размере 50% от суммы неустойки)
  • Убытки (например, на аренду квартиры)
  • Компенсация морального вреда (только в судах общей юрисдикции)
  • Судебные расходы (стоимость юридических услуг и госпошлина)
  • Другие расходы (например, стоимость почерковедческой экспертизы)
  • Читайте так же:  1768-1774 договор

    РАСЧЕТ НЕУСТОЙКИ ПО ДДУ

    Как же рассчитывается ее размер для физических лиц?

    Стоимость объекта (по договору, руб.) х Срок просрочки (дней) х (1/300 ключевой ставки) х 2

    Приведем пример: Стоимость квартиры составляет — 8 млн. рублей, просрочка передачи квартиры 120 дней, ключевая ставка (с 17.09.2020) — 7,5%

    Неустойка = 8 000 000 * 120 * 7,5% * 1/300 * 2 = 480 000 рублей

    И это только размер неустойки.

    Давайте прибавим к этой сумме иные денежные притязания, полагающиеся участнику долевого строительства

  • Предположим, в период просрочки (4 месяца) дольщик арендовал другую квартиру стоимостью 25 т.руб/мес. — 100 000 руб.
  • Штраф (по Закону о защите прав потребителей) (50% от суммы неустойки + убытки) — 290 000 руб.
  • Стоимость юридической защиты — 50 000 руб.
  • Госпошлина (в арбитражном суде) — 20 400 руб.
  • Итого с застройщика можно взыскать:
    Общую сумму = 480 000 + 100 000 + 290 000 + 50 000 + 20 400 = 940 400 рублей

    Вот такая может получиться полная сумма к взысканию при профессиональном подходе и грамотной юридической защите прав участника долевого строительства. И, заметим, присуждение всей этой суммы более чем реально при обращении в «Лигал Мил».

    На странице с калькулятором ДДУ Вы можете произвести расчет размера неустойки и штрафа с учетом актуальных данных о ключевой ставки Банка России

    Стоит ли «прощать» сумму неустойки застройщику, не исполнившему свои обязательства по договору участия в долевом строительстве? Все больше и больше дольщиков считают, что не стоит. Кроме того, взысканная неустойка — это очень хороший дополнительный источник доходов для владельцев недвижимости в новостройке — в том числе для последующего их использования для качественного ремонта и обустройства.

    Правильно поступают те дольщики, кто обращается в суд и делают это сразу. И еще правильнее поступают те, кто идет туда не сам, а использует услуги надежной юридической компании с опытом соответствующей работы. Квалифицированная юридическая помощь полностью освобождает дольщика от рисков непрофессионального проигрыша в суде и позволяет не отвлекаться в своей текущей жизнедеятельности на судебный процесс. Опытные юристы и адвокаты «Лигал Мил», в среднем, добиваются выплат неустойки по каждому делу в 2-3 раза большем размере, чем рядовые дольщики и менее профессиональные юридические фирмы, а также мы вдвое чаще в итоге выплачиваем выигранную неустойку, чем в среднем по рынку, так как знаем как взыскать деньги с застройщика после выигрыша в суде и делаем это очень быстро.

    Штраф с застройщика

    • Автострахование
    • Жилищные споры
    • Земельные споры
    • Административное право
    • Участие в долевом строительстве
    • Семейные споры
    • Гражданское право, ГК РФ
    • Защита прав потребителей
    • Трудовые споры, пенсии
    • Главная
    • Взыскание штрафа в размере 50% от суммы неустойки, взысканной с застройщика
    • 12. Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

      Региональная общественная организация по защите прав потребителей обратилась в суд с иском в интересах Д. к застройщику о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда.

      Иск обоснован тем, что 19 октября 2012 г. между застройщиком и Д. был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязался передать квартиру участнику долевого строительства до 30 мая 2013 г., однако квартира была передана 6 марта 2014 г., то есть с нарушением предусмотренного договором срока.

      Д. обращался к ответчику с просьбой выплатить неустойку за нарушение сроков передачи ему квартиры, однако его требование удовлетворено не было.

      Суд первой инстанции, согласившись с доводами истца, частично удовлетворил исковые требования.

      Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требования о взыскании штрафа, суд апелляционной инстанции сослался на то, что размер неустойки оспаривался ответчиком в судебном порядке, что не позволило застройщику удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке.

      Судебная коллегия по гражданским делам отменила апелляционное определение, указав следующее.

      В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

      В пункте 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

      Исходя из смысла приведенных правовых норм в случае, когда законные и обоснованные требования потребителя об уплате неустойки (пени) в добровольном порядке не исполняются и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

      Следовательно, при установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, исходя из размера присужденной судом неустойки.

      (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 декабря 2015 г. N 18-КГ15-177)

      Неустойчивый расчет

      Когда можно снизить штраф плохому застройщику

      Так заявила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, пересмотрев решение своих краснодарских коллег по спору добросовестного гражданина и бессовестной строительной компании.

      В Краснодарском крае местный житель пошел в суд с иском к строительной компании. В суде гражданин рассказал, что подписал с коммерсантами договор, согласно которому он платит фирме деньги, а фирма строит ему двухкомнатную квартиру. Свои обязательства по договору гражданин выполнил полностью. Фирма же своих обязательств не выполнила.

      В иске было сказано, что с момента, когда гражданин должен был получить ключи от новой квартиры, прошел уже почти год. Но дом до сих пор не достроен. Поэтому гражданин просил суд взыскать со строительной фирмы неустойку — 720 240 рублей, штраф в 50 процентов от суммы, присужденной судом, и 15 тысяч рублей компенсации морального вреда.

      Ленинский районный суд Краснодара с иском согласился, но решил, что обманутому дольщику вполне хватит неустойки в 10 тысяч рублей, штрафа в 5 тысяч, а моральный вред суд вообще оценил в 1(одну) тысячу рублей. Краевой суд с таким «щедрым» решением согласился.

      Вот как разбирал дело Верховный суд.

      Просрочка исполнения обязательств фирмой на момент рассмотрения дела районным судом составила 278 дней. Неустойка за нарушение сроков передачи застройщиком участнику долевого строительства его объекта — 720 тысяч 240 рублей. По мнению райсуда, «явно несоразмерно последствиям нарушения обязательств». И, применив 333 статью Гражданского кодекса РФ, суд снизил неустойку до 10 тысяч рублей. Апелляция согласилась. А вот Верховный суд с подобным снижением не согласился.

      Разъяснения высокий суд начал с Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. «. В нем сказано, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект «не позднее срока, предусмотренного договором». В случае нарушения предусмотренного договором срока «застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки». Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Это сказано в части 2 статьи 6 закона о долевом строительстве.

      В статье 333 Гражданского кодекса записано, что суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате требуемая сумма «явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств». И вот важный момент — «если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления гражданина о таком уменьшении».

      Общий вывод, сделанный Верховным судом звучит так: размер неустойки может быть снижен судом на основании 333 статьи Гражданского кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, поданного суду первой или апелляционной инстанции. По мнению Верховного суда, «в нарушении правовых норм решение суда первой инстанции не содержит указаний на то, было ли ответчиком сделано заявление об уменьшении подлежащей взысканию с него неустойки, когда и в какой форме было сделано такое заявление, а также оценку обоснованности этого заявления». Краевым судом, как подчеркнул Верховный, не выяснен вопрос о том, заявлял ли ответчик в письменной или устной форме в райсуде об уменьшении неустойки. И вот вывод, который сделал из этого спора Верховный суд РФ. Уменьшение неустойки не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, без обсуждения этого вопроса в судебном заседании и без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу о несоразмерности. Все решения по этому делу Верховный суд отменил и велел дело пересмотреть.