Продажа квартир подоходный налог рб

Продажа или покупка квартиры: когда эти сделки могут заинтересовать налоговую

Купили квартиру — в некоторых случаях налоговая может спросить, откуда деньги? Продали квартиру — в некоторых случаях нужно платить налог. Специалисты Министерства по налогам и сборам ответили на вопросы читателей FINANCE.TUT.BY о том, кому нужно подавать декларацию при продаже недвижимости.

Фото: Дарья Бурякина, TUT.BY

Если продали одну квартиру раз в 5 лет, налоги платить не нужно

Вопрос: Здравствуйте! Я госслужащий, подаю в соответствии со ст. 29, 30 и 32 Закона РБ от 15.07.2015 «О борьбе с коррупцией» ежегодно декларацию в своей организации. В конце 2017 года продал подаренную мне моей матерью квартиру в г. Минске. Больше сделок по продаже и купле недвижимости никогда не совершал. Необходимо ли мне подавать декларацию в налоговую инспекцию?

Ответ МНС: Нет, представление налоговой декларации (расчета) по подоходному налогу и уплата налога не требуется. По закону (подпункт 1.33 пункта 1 статьи 163 Налогового кодекса) от подоходного налога освобождаются доходы (кроме доходов, полученных плательщиками от возмездного отчуждения имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности), полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РБ от возмездного отчуждения в течение пяти лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) одной квартиры.

Вопрос: Я 18 декабря 2013 года продал построенную однокомнатную квартиру (долевое строительство), после чего 15 января 2014 года приобрел двухкомнатную квартиру на вторичном рынке, собираюсь продать двухкомнатную квартиру после 15 января 2020 года и купить трехкомнатную. Нужно ли мне подавать декларацию в таком случае?

Ответ МНС: Нет, представление налоговой декларации (расчета) по подоходному налогу и уплата налога не требуется. Как уже было сказано выше, если раз в 5 лет была продана одна квартира, то налог платить не нужно. При этом датой возмездного отчуждения имущества признается дата подписания договора отчуждения имущества. Налоговым кодексом определено, что срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. При этом годом (за исключением календарного года) признается любой период времени, состоящий из двенадцати календарных месяцев, следующих подряд.

Таким образом, исчисление пятилетнего срока производится от даты подписания договора продажи однокомнатной квартиры.

Если вторую квартиру продали дешевле, чем купили, налога не будет, но декларацию заполнить придется

Вопрос: Если одну квартиру продал в 2016 году, а вторую — в январе 2020-го, то когда подавать декларацию, в 2020-м?

Вопрос: В 2016 году я продала квартиру, которую ранее приватизировала. Купила меньшую по площади за 33 тысячи рублей и в январе 2020 года продала ее за 30 тысяч рублей. Нужно ли мне подавать декларацию и какую сумму налога я заплачу?

Ответ МНС: Да, налоговая декларация (расчет) по подоходному налогу предоставляется по окончании 2020 года в срок не позднее 1 марта 2020 года (пункт 1?1 статьи 180 Налогового кодекса).

При этом при расчете подоходного налога учитываются фактически произведенные физическим лицом и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением проданной квартиры.

Таким образом, если квартира продана дешевле, чем приобретена, то налог к доплате будет отсутствовать. Вместе с тем, несмотря на отсутствие налога к доплате, налоговая декларация (расчет) по подоходному налогу в данной ситуации подлежит обязательному представлению.

Заполнять ли декларацию, если купил квартиру?

Вопрос: Моя мама — пенсионерка. В прошлом году она, участвуя в долевом строительстве, приобрела двухкомнатную квартиру. Это единственная недвижимость, оформленная на нее. Скажите, пожалуйста, нужно ли ей подавать декларацию в налоговую.

Вопрос: На протяжении нескольких лет строил жилой дом в Минской области. Сам проживаю в Минске. В 2017 году ввел в эксплуатацию данный жилой дом. Получил техпаспорт. Необходимо ли мне подавать декларацию?

Ответ МНС: Поскольку налоговая декларация (расчет) по подоходному налогу представляется в отношении полученных доходов, то в случае приобретения квартиры (а не ее продажи) представление налоговой декларации не требуется. То же самое касается и строительства жилого дома.

Если же идет речь о декларации о доходах и имуществе, представляемой по требованию налогового органа, то следует пояснить следующее. Налоговые органы наделены правом истребовать декларацию о доходах и имуществе и осуществить контроль за соответствием доходов и расходов гражданина. Такая декларация может быть истребована у гражданина по письменному требованию налогового органа при наличии в налоговом органе информации о превышении стоимости имущества, принадлежащего физическому лицу, и расходов этого лица над его доходами, полученными из законных источников, в размере не менее 250 базовых величин исходя из размера базовой величины, установленной на день установления такого превышения.

Фото: TUT.BY

Вопрос: За много лет мы с семьей скопили достаточно большую сумму денег и в ближайшем будущем хотим приобрести недвижимость. Но суть в том, что дорогостоящие покупки явно нужно обосновать, а часть компаний, в которых наша семья работала раньше — распались и юрлица ликвидировались, т.е. взять справку о доходах явно не получится. От какой суммы покупок налоговая запросит подачу декларации? И как быть, если работодатели ликвидировали свои компании? Может ли налоговая запросить у всех банков информацию о наличии денежных средств на картах всех членов семей? Либо можно ли принести распечатку из всех банков, где были ранее счета, как подтверждение доходов? И возможно ли указать значительную сумму как подарок (например, на свадьбу или юбилей и как это обосновать)??

Ответ МНС: Как уже было сказано выше, налоговые органы могут истребовать декларацию о доходах и имуществе, если расходы превысят доходы, полученные из законных источников, на сумму не менее 250 базовых величин, исходя из размера базовой величины, установленной на день установления такого превышения.

Сопоставление сумм расходов и доходов физического лица осуществляется на основании сведений, указанных физическим лицом в декларации о доходах и имуществе, и информации, имеющейся в налоговом органе.

Если налоговым органом на основании вышеуказанных данных установлено, что расходы физического лица превышают его доходы, то налоговый орган истребует у физического лица пояснения об источниках доходов.

Представляемые физическим лицом пояснения об источниках доходов должны содержать сведения об источнике дохода (фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется) физического лица, место его жительства (если сведения о месте жительства имеются), наименование юридического лица, место его нахождения), о размере и дате (периоде) получения дохода, а также при наличии иные сведения об источнике дохода.

Соответственно, физическое лицо должно указать данные об источнике дохода, его размере и дате получения, но при этом не обязано документально (какими-либо справками) подтверждать размер полученного им дохода. В свою очередь, налоговый орган осуществит проверку достоверности указанных пояснений, по итогам которой будет принято соответствующее решение.

Если физическим лицом не будут представлены пояснения об источниках доходов в порядке, срок и объеме, установленных законодательством, или если представленные пояснения об источниках доходов не позволяют установить источник доходов, то суммы превышения расходов над доходами подлежат налогообложению.

«Жена в декрете сдает коммерческую недвижимость»

Вопрос: Подскажите жена в декрете, но при этом сдает коммерческую недвижимость в аренду и платит с этого налог. При этом сдает как физлицо без оформления ИП. Нужно ли подавать ей декларацию?

Ответ МНС: Налогообложение дохода зависит от источника его выплаты (физическое лицо либо организация) и наличия в действиях физического лица признаков предпринимательской деятельности. Так, статьей 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что предпринимательская деятельность — это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления.

Таким образом, если сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли, т.е. физическое лицо предоставляет недвижимое имущество одновременно нескольким юридическим лицам по нескольким гражданско-правовым договорам, такая деятельность содержит признаки предпринимательской.

Соответственно, нужна регистрация в качестве индивидуального предпринимателя и уплата налогов по соответствующей системе налогообложения. (аналогичная позиция о предпринимательской деятельности физического лица содержится в разъяснении Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 24 мая 2006 г. № 03?29/1013 «О сдаче нежилого помещения в аренду, принадлежащего физическому лицу»).

Если же ваша супруга предоставляет недвижимое имущество одному субъекту в рамках одного гражданско-правового договора, то налогообложение осуществляется в зависимости от источника его выплаты (физическое лицо либо организация):

1. Если арендатором является белорусская организация, то согласно статье 175 Налогового кодекса такая организация обязана исчислить, удержать у физического лица и перечислить в бюджет исчисленную сумму подоходного налога. В этом случае представление налоговой декларации (расчета) по подоходному налогу и доплата налога не требуются.

2. Если арендатором является иной гражданин, то арендодатель обязан самостоятельно в течение года уплачивать подоходный налог в фиксированных суммах, и только при условии превышения дохода от аренды за 2017 год предела в размере 5555 рублей арендодатель обязан представить налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу. В данном случае весь годовой доход облагается по ставке 13 процентов, при этом рассчитанная таким образом и подлежащая доплате сумма налога уменьшается на сумму уплаченного в течение года подоходного налога в фиксированных суммах.

На следующей неделе мы расскажем о том, нужно ли платить налоги, если совершали операции с криптовалютами или получили выигрыш в иностранном казино.

Подоходный налог при продаже квартиры (комнаты)

Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем пять лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13-ти процентный подоходный налог.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный. налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры, при условии, что она находилась в вашей собственности менее 5-ти лет (для квартиры, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), но не более 1 млн. руб. Таким образом, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%.

Налоговые льготы

Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%. Согласно Налоговому Кодексу РФ действуют следующие правила взимания налога и освобождение от него:

Продавец

Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 5-ти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — 3-х лет). Не имеет значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры — купили, приватизировали, получили по наследству. Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки).

Читайте так же:  Приказ возложить обязанности директора на период отпуска

Если продавец является собственником квартиры менее пяти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры. Даже если вы прожили в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, а затем приватизировали ее, но с момента приватизации прошло менее 5-ти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), то при продаже недвижимости вы будете обязаны заплатить подоходный налог. Если квартира досталась вам по наследству или по договору дарения, и вы решили ее продать до истечения пятилетнего срока (для недвижимости, оформленной в собственность — до 1 января 2016 г. — 3-х летнего срока, вы также будете должны заплатить подоходный налог.

Покупатель

Покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем два миллиона рублей. Т.е., купив квартиру (дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, по вашему заявлению в налоговую инспекцию с суммы два миллиона рублей вам будет предоставлен налоговый вычет. Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель может вернуть себе максимум 260 тысяч рублей.

Если стоимость квартиры или строительства дома оказались меньше двух миллионов рублей, то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться на размер потраченной суммы. Полмиллиона рублей потрачено, значит, вычет будет с 500 тысяч рублей и составит 65 тысяч рублей. Но если приобретенное жилье стоит менее двух миллионов рублей, в расходы на его приобретение можно включить и покупку отделочных материалов, и работы связанные с отделкой квартиры (ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Эти расходы должны быть подтверждены кассовыми и товарными чеками.

Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением и предоставить следующие документы:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на жилье.
  • Договор купли-продажи; документ, подтверждающий оплату и свершение сделки, а именно, расписку от продавца о получении денег (желательно нотариально заверенную) и акт приема — передачи.
  • Помните, что налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды). То есть, если Вы заработали за год 100 тысяч рублей, а налоги заплатили с 10 тысяч, то и возврат налога составит 1 300 рублей (13% от 10 000). Пенсии, стипендии, пособия налогом не облагаются, следовательно, налогового вычета в данном случае тоже нет.

    Возврат подоходного налога может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога (260 тысяч рублей максимум) не будет вам возвращена полностью.

    Второй вариант возврата подоходного налога — покупка новой квартиры взамен проданной в течение календарного года. Допустим, Вы продали квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, которой владели менее пяти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет). С суммы, превышающей один миллион рублей, вы обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% (130 тысяч рублей с суммы 1 миллион рублей). Однако, если в течение одного календарного года вы успеваете купить другую квартиру, стоимостью 2 миллиона рублей или более, то с суммы в 2 миллиона рублей Вы имеете право на возврат подоходного налога в размере 13%, то есть 260 тысяч рублей. В этом случае налог с продажи может быть по вашему заявлению взаимозачтен. Но такая возможность есть всего один раз в жизни.

    Налоговый вычет получает только собственник жилья. Если квартира приобретена в долевую или совместную собственность, вычет распределяется пропорционально долям. В этом случае налоговая льгота считается использованной для каждого и при повторной покупке жилья применяться не будет. Налоговый вычет не предоставляется, если жилье для налогоплательщика приобретает работодатель или иное лицо. Налоговый вычет также не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками.

    Налог на наследование и дарение для близких родственников

    В нынешней редакции Налогового кодекса действуют поправки, отменяющие налог на наследование и дарение для близких родственников. При этом налог на наследование полностью упразднен. Налог на дарение сохранен только для граждан, не состоящих в родстве.

    Уплата налогов при продаже недвижимости

    Известная поговорка “Заплати налоги и спи спокойно” в реальности сталкивается со сложностью выяснения всех обязательных к уплате налогов. В этой статье мы попробовали разобраться с уплатой налогов при продаже недвижимости в Беларуси. Данная статья не является юридической консультацией. Перед совершением сделок с недвижимостью мы рекомендуем обращаться в налоговую инспекцию.

    Продажа недвижимости в Беларуси облагается подоходным налогом с физических лиц — Глава 18 Налогового кодекса Республики Беларусь. Ставка фиксирована и равна 13%. Подоходный налог взимается только с дохода, полученного от сделки.

    Один раз в 5 лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) налоговые резиденты Республики Беларусь (пункт 44 статьи 208 НК) могут продать без уплаты подоходного налога:

    • Жилой дом;
    • Квартиру;
    • Дачу;
    • Садовый домик;
    • Гараж;
    • Машино-место;
    • Земельный участок;
    • Недостроенный дом или дачу.
    • В каких случаях необходимо уплатить подоходный налог с продажи недвижимости?

      1. Если вы совершили вторую продажу объекта недвижимости в течение 5 лет.

      2. Налогом облагается продажа нежилых помещений, принадлежащих физическим лицам на правах собственности:

    • Офисы;
    • Административные помещения;
    • Торговые помещения.
    • Даже с первой продажи таких объектов недвижимости придется заплатить подоходный налог.

      3. Если вы являетесь иностранным гражданином и налоговым нерезидентом Республики Беларусь, то есть провели на территории нашей страны менее 183 дней в текущем календарном году. До совершения сделки в налоговом органе по месту нахождения недвижимости необходимо получить документы, подтверждающие отсутствие задолженностей перед бюджетом. Для удостоверения сделки требуется предоставить такой документ, иначе ее будет невозможно провести.

      Обратите внимание, что при определении резидентства учитывается текущий календарный год. Если в прошлом календарном году вы проживали более 183 дней на территории Беларуси, а в начале этого года совершили сделку по продаже объекта недвижимости, не прожив необходимое количество дней, то считается, что на момент сделки вы были нерезидентом. Так как налоговая декларация подается в следующем году, за вами признают обязанность уплатить подоходный налог с продажи, как нерезидента.

      Как рассчитывается сумма налога?

      Например, если вы приобрели квартиру за 60 000$ в эквиваленте, а продали за 70 000$ в эквиваленте, то налогом будут облагаться 10 000$.

      Налог составит: 10 000$ (доход) * 13% (подоходный налог) = 1 300$ (подоходный налог к оплате). Оплата только в белорусских рублях.

      Когда подавать декларацию по подоходному налогу?

      В новой редакции Налогового кодекса Республики Беларусь, который вступил в силу 1 января 2020 года, изменен срок подачи декларации.

      Ранее подать декларацию в налоговый орган нужно было не позднее 1 марта. Теперь срок увеличен — подача по 31 марта включительно. Одновременно сместился и срок уплаты — с 15 мая на 1 июня года, следующего за отчетным. Извещение физическому лицу или его представителю должны вручить не позднее 30 апреля.

      То есть, если в 2020 году вы продали вторую квартиру в течение 5 лет, то налоговую декларацию вы обязаны подать до 31 марта 2020 года. При наличии дохода от продажи, оплатить подоходный налог с дохода необходимо не позднее 1 июня 2020 г.

      Если после продажи квартиры вы не получили дохода, то все равно необходимо предоставить декларацию в налоговый орган в установленный срок.

      Когда можно не платить налог?

      1. Если в течение 5 лет вы продали одну квартиру, полученную в наследство, и одну квартиру, которую приобрели самостоятельно, то от уплаты подоходного налога с продажи последней вы будете освобождены. С продажи первой также налог не предусмотрен. Если один из продаваемых объектов недвижимости был получен в наследство, то второй продажей в течение 5 лет он не считается.

      2. Если в течение 5 лет продается дом и квартира, то продажа второго объекта недвижимости не будет облагаться налогом. В данном случае дом и квартира не являются однородными объектами.

      3. Если в течение 5 лет отчуждается не завершенное строительством капитальное строение (здание, сооружение), расположенного на земельном участке, предоставленном для строительства и обслуживания жилого дома, садоводства, дачного строительства, в виде служебного надела.

      Указанные изменения в законодательстве действуют с 01.01.2020 и имеют обратную силу. Это значит, что если до указанной даты по такому основанию физическим лицом был уплачен налог, то он подлежит возврату из бюджета. Физлицо вправе обратиться в налоговый орган с заявлением о зачете (возврате) излишне уплаченных (взысканных) сумм подоходного налога. Независимо от истечения пятилетнего срока со дня уплаты (взыскания) такого налога.

      Какие льготы существуют?

      Для граждан Беларуси, которые не являются налоговыми резидентами и постоянно проживают за пределами страны, предусмотрена льгота при продаже объектов недвижимости перечисленных в пункте 44 статьи 208 НК Республики Беларусь. То есть первая продажа указанной выше недвижимости не будет облагаться налогом.
      До вступления новой версии НК Республики Беларусь для таких граждан не было предусмотрено подобной льготы.

      Ответственность за несоблюдение закона

      Встречаются случаи, когда люди прописывают в договоре купли-продажи заниженную стоимость, чтобы снизить налог или вообще его не платить.

      Ответственность за уклонение от уплаты налогов предусмотрена статье 243 Уголовного кодекса Республики Беларусь.

      Будьте юридически грамотны! Незнание законов не освобождает от ответственности.

      Сделайте репост на стену, чтобы не потерять! Эта статья может быть полезна в будущем.

      Налог при продаже недвижимости

      При проведении операций с объектами недвижимости уплачиваются налоги. Налоги, как и операции с недвижимостью, бывают разными. В данной статье рассмотрим налог при продаже недвижимости.

      Итак, налог при отчуждении (продажа, мена, дарение) недвижимости уплачивается в двух случаях:

    • продажа физическим лицом однородной недвижимости в течение 5 лет. Сразу стоит отметить, что налогом облагаются только однородные объекты. Например, если продаются две квартиры, то налогом облагается вторая квартира, а если продается квартира и дом, то в данном случае они не являются однородными объектами и налогом облагаться не будет.
    • Недвижимость отчуждает не резидент Республики Беларусь (не резидентами РБ считаются физические лица, которые фактически находились за пределами территории Республики Беларусь 183 дня и более в календарном году);
    • Как рассчитывается налог?

      Данный налог является подоходным с фиксированной ставкой, равной 13%.

      Взимается он только с прибыли, полученной от продажи недвижимости.

      Пример, если квартира была приобретена за 45 тыс.$, а продана за 55 тыс.$, то налогом будет облагаться 10 тыс.$. итого нужно будет заплатить 10тыс.$*13%=1300$.

      В каких случаях налог не уплачивается и какие льготы могут применяться?

      Не считается второй продажей в течение 5 лет, если один из продаваемых объектов был получен в наследство.

      В том случае, если продавцом является не резидент Республики Беларусь, и он сам (а не доверенное лицо) подал заявление (декларацию) в налоговую, то налоговая сумма может быть снижена на 10% от общей суммы налога.

      Например, квартира была куплена за 100 тыс.$ (затратная часть), а продана за 120 тыс.$. Налогом должна облагаться сумма 120-100=20 тыс.$. Без вычета нужно будет уплатить 20 тыс.$*13%= 2 600$.

      C вычетом расчеты будут совсем другими. Вначале делается все то же самое, как и при обычном расчете налога. Затем вычисляется на сколько будет снижен налог. Для этого полученную сумму налога (в нашем случае, 2600$) умножаем на 10%. Полученная сумма (в нашем случае 260$) и есть та экономия для кошелька, на которую будет снижен налог. В итоге сумма к уплате составит сумма налога, уменьшенная на сумму налогового вычета (в нашем случае 2 600 – 260 = 2 340$).

      А теперь сравним. Без вычета с суммы 20 тыс.$ необходимо уплатить 2 600$, а с вычетом 2 340$. Если не резидент захочет сохранить 260 $, то ему стоит самому подавать декларацию в налоговую. Некоторым это может показаться не большой суммой, однако стоит помнить, что конкретная сумма зависит от конкретной ситуации и можно получить не плохую выгоду.

      Достаточно часто люди пытаются снизить налог, прописав в договоре купли/продажи заниженную стоимость квартиры.

      Ответственность при уклонении от уплаты налогов

      Если гражданин уклонился от уплаты налогов, либо занизил стоимость объекта, что причинило ущерб государству в крупном размере (крупным размером ущерба признается уклонение от уплаты сумм налогов, сборов на сумму, в тысячу и более раз превышающую размер базовой величины), то он наказывается штрафом или арестом, или ограничением свободы на срок до трех лет, или лишением свободы на тот же срок.

      Если уклонение от уплаты повлекло причинение ущерба в особо крупном размере (в две тысячи пятьсот и более раз превышающую размер базовой величины), то наказанием может быть ограничение свободы на срок до пяти лет или лишение свободы на срок от трех до семи лет с конфискацией имущества.

      С добрыми пожеланиями, «Мольнар»

      Нужно ли платить налог, если продал квартиру по той же цене, что и купил? Прямая линия с МНС

      До 1 марта 2017 года некоторым белорусам нужно отчитаться о доходах за прошлый год. Среди потенциальных плательщиков налога — те, кто продавал недвижимость или несколько машин. Получателям каких доходов нужно заполнить декларацию (а потом — уплатить налог), рассказал начальник управления налогообложения граждан, декларирования доходов и имущества главного управления налогообложения физических лиц МНС Андрей Ковалевский.

      Будет ли налог, если продал имущество дешевле, чем купил когда-то?

      Вопрос от Светланы: Нужно ли платить налог, если я продала дачу, которой владела 15 лет? До этого ничего больше не продавала. Вроде слышала, что один раз в 5 лет продать можно, не уплачивая налог. Спасибо!

      Ответ: Доход, полученный вами в 2016 году от возмездного отчуждения одной дачи, подлежит освобождению от подоходного налога при одновременном соблюдении двух условий: в 2016 году вы являлись налоговым резидентом Республики Беларусь (т.е. более 183 дней в 2016 году фактически находились на территории страны), и продажа дачи являлась для вас первым возмездным отчуждением такого вида имущества в течение пяти лет.

      Вопрос от Ольги: Физическое лицо в течение 2016 года продало (тоже физлицам) сначала мотоцикл, а затем автомобиль, принадлежащие ему на праве
      собственности. При этом стоимость продажи обоих транспортных средств
      меньше цены их приобретения. Копии договоров купли-продажи авто
      (на приобретение и последующую продажу) имеются. Нужно ли подавать декларацию? Будет ли физлицо платить налог в этом случае?

      Ответ: От подоходного налога освобождаются доходы, полученные физическим лицом — налоговым резидентом Беларуси от возмездного отчуждения в течение календарного года одного автомобиля, технически допустимая общая масса которого не превышает 3500 килограммов и число сидячих мест которого, помимо сиденья водителя, не превышает восьми, или другого механического транспортного средства.

      Таким образом, доход, полученный физическим лицом — резидентом Беларуси в 2016 году от продажи автомобиля, подлежит налогообложению подоходным налогом, поскольку является доходом от возмездного отчуждения второго механического транспортного средства в течение 2016 года. А в отношении дохода, полученного от продажи первого механического транспортного средства — мотоцикла, применяется льгота.

      Вам необходимо представить декларацию в срок не позднее 1 марта 2017 года в налоговый орган по месту постановки на учет.

      Справочно: Налоговая декларация (расчет) по подоходному налогу (далее — налоговая декларация) представляется по форме согласно приложению 1 к постановлению Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 31 декабря 2010 г. № 100 «О некоторых вопросах, связанных с исчислением и уплатой налогов с физических лиц» (далее — постановление № 100).

      Также обращаем внимание, что для сведения физических лиц и всех заинтересованных форма и порядок заполнения налоговой декларации размещены на официальном сайте Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь www.nalog.gov.by в разделе «Физические лица/Порядок представления физическими лицами налоговой декларации за 2016 год».

      Кроме того, вы можете получить имущественный налоговый вычет:

    • или в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением автомобиля.

    Для этого необходимо одновременно с налоговой декларацией по подоходному налогу за 2016 год представить документы, подтверждающие несение им расходов, связанных с приобретением автомобиля, проданного в 2016 году.

  • или в размере 10 процентов общей суммы подлежащих налогообложению доходов, полученных от продажи автомобиля.
  • В случае, если размер имущественного налогового вычета превысит сумму дохода, полученного от продажи автомобиля, то подлежащий налогообложению доход, и, соответственно, подоходный налог к уплате будут отсутствовать.

    Фото: Вадим Замировский, TUT.BY

    Вопрос от Виталия: Я продал в течение 5 лет две квартиры (купил — продал — купил — продал). Вторую квартиру продал за ту же сумму в эквиваленте к доллару (курс менялся, в белорусских рублях разница существенная), что и купил ее, и это прописано в договор купли-продажи (купил за 35 000 у.е. и продал за 35 000). Нужно ли мне подавать декларацию и платить какой либо налог?

    Ответ: От подоходного налога освобождаются доходы, полученные физическим лицом — налоговым резидентом Республики Беларусь от возмездного отчуждения в течение 5 лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) одной квартиры, принадлежащей ему на праве собственности (доли в праве собственности на квартиру).

    Следовательно, при возмездном отчуждении в течение 5 лет двух квартир, принадлежащих вам на праве собственности, доходы, полученные от продажи второй квартиры, признаются объектом налогообложения подоходным налогом. До 1 марта 2017 года вы обязаны предоставить налоговую декларацию.

    Также вы вправе применить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением и (или) отчуждением возмездно отчуждаемого имущества.

    Чтобы получить такой вычет, вам необходимо одновременно с налоговой декларацией (расчетом) по подоходному налогу за 2016 год представить в налоговый орган документы, подтверждающие понесенные вами расходы, связанные с приобретением квартиры (копию договора купли-продажи возмездно отчужденной квартиры, платежные документы о перечислении денежных средств со своего счета на счет продавца квартиры и т.п.).

    В случае, если размер имущественного налогового вычета превысит сумму дохода, полученного вами от продажи квартиры, то подлежащий налогообложению доход и подоходный налог к уплате будет отсутствовать.

    «Закрыл ИП, продал павильон, нужно ли платить налоги?»

    Вопрос от Артема: Около 15 лет назад был приобретен торговый павильон (недвижимость, зарегистрированная в БРТИ), оформлен на ИП. Сейчас ИП закрыто, имущество было переведено в собственность физического лица. В декабре 2016-го павильон был продан, но сумма продажи существенно ниже стоимости покупки. Дохода, как я понимаю, нет. Нужно ли декларировать и платить налог? Подтверждающие документы о сумме покупки и продажи имеются.

    Ответ: Физическое лицо — налоговый резидент Республики Беларусь, получивший в 2016 году от другого физического лица доход от возмездного отчуждения торгового павильона, обязано в срок не позднее 1 марта 2017 года представить в налоговый орган по месту постановки на учет налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу, независимо от того, что расходы, связанные с приобретением данного торгового павильона, превышают размер дохода, полученного от его продажи.

    При определении размера налоговой базы подоходного налога в отношении дохода, полученного от продажи торгового павильона, физическое лицо вправе по своему выбору воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением, либо в размере 10 процентов общей суммы подлежащего налогообложению дохода, полученного от продажи торгового павильона.

    Для того чтобы получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов, физическому лицу необходимо одновременно с налоговой декларацией представить в налоговый орган документы, подтверждающие несение им расходов, связанных с приобретением торгового павильона.

    Вопрос: Моя жена в марте 2016 года продала нежилое торговое помещение (торговый павильон на рынке). Нужно ли ей выплачивать налог от прибыли от продажи? Есть ли ей какие-то льготы, если она находится в декретном отпуске?

    Ответ: Из вашего вопроса неясно, кто являлся покупателем торгового помещения и, соответственно, источником выплаты дохода вашей супруге: организация, индивидуальный предприниматель или физическое лицо, а также в каком качестве ваша супруга продавала этот павильон (как физическое лицо либо как индивидуальный предприниматель в рамках осуществления своей предпринимательской деятельности). Именно от данных условий зависит порядок исчисления и уплаты подоходного налога.

    Если имущество было реализовано вашей супругой как индивидуальным предпринимателем в рамках осуществления предпринимательской деятельности, то полученный доход подлежит налогообложению в зависимости от применяемой ею системы налогообложения.

    Если ваша супруга как физическое лицо продала торговое помещение организации (индивидуальному предпринимателю), то при выплате ей дохода организация (индивидуальный предприниматель) обязана была исчислить, удержать у вашей супруги и перечислить в бюджет исчисленную сумму подоходного налога. И в этом случае представлять по окончании 2016 года в налоговый орган налоговую декларацию (расчет) не требуется, так как обязанность по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет подоходного налога законодательством возлагается на налогового агента — организацию (индивидуального предпринимателя), являющуюся источником выплаты дохода за приобретенное имущество.

    Если же ваша супруга как физическое лицо получила в 2016 году доход от продажи торгового помещения другому физическому лицу, то такой доход подлежит налогообложению подоходным налогом по ставке 13 процентов на основании налоговой декларации, которую ваша супруга обязана представить в налоговый орган по месту постановки на учет в срок не позднее 1 марта 2017 года. В этом случае она также вправе воспользоваться имущественным вычетом. Условия описаны в предыдущем вопросе.

    Подоходный налог от продажи второй квартиры в течение 5 лет: нюансы и тонкости 46537 7

    Сейчас «золотое» время для покупателей недвижимости, так как цены на квартиры в Минске за год заметно опустились. Многие специалисты рынка утверждают, что это также идеальный период для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия: обменять квартиру с доплатой, например. Как известно, за всеми операциями по купле-продаже недвижимости бдительно следит налоговая инспекция. Мы поговорили с экспертом рынка Ириной Мартыновой, риэлтером агентства недвижимости «7 этажей», членом «Белорусской ассоциации «Недвижимость», о том самом подоходном налоге от продажи второй квартиры в течение пяти лет.

    От продажи второй квартиры, дома, земельного участка или гаража в течение пяти лет резиденты Республики Беларусь должны заплатить подоходный налог в размере 13% от полученной разницы между ценой покупки и продажи. Нерезиденты нашей страны платят налог всегда, вне зависимости от того, продают они первую или вторую недвижимость. Поясним, что нерезидентом может быть и гражданин Беларуси, который не проживает на территории нашей страны. Чтобы стать резидентом, необходимо пробыть в Беларуси 183 календарных дня.

    — Бывает, когда человек, живя, например, в Англии, но имея белорусский паспорт, продает квартиру в Беларуси, искренне верит, что никакие налоги ему платить не нужно. К сожалению, это не так. И такие вещи нужно понимать.

    На сегодня подоходный налог от продажи второй квартиры в течение пяти лет составляет 13% от полученной разницы. То есть, например, вы когда-то приобрели недвижимость за $40 тыс., а сегодня продаете ее за $50 тыс., и это уже вторая ваша продажа за 5 лет. В этом случае вы обязуетесь заплатить 13% налога от заработанных $10 тыс., — рассказала Ирина Мартынова.

    Законодательством предусмотрено уменьшение подлежащего налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества. В состав расходов могут быть включены расходы на строительство, приобретение (включая приватизацию) или улучшение недвижимого имущества, а также погашение кредита, взятого на строительство или куплю недвижимого имущества и некоторые другие расходы.

    Ранее доход от продажи квартир не был привязан к курсам валют, сегодня же такая привязка существует. Раньше суммы покупки и продажи умножались на коэффициент инфляции, и затем высчитывался доход. Сейчас же налоговая руководствуется суммой покупки в долларах по тому курсу и сравнивает сумму продажи в долларах по сегодняшнему курсу валют. Если три года назад однокомнатная квартира в Минске стоила $60 тыс., то сегодня она может стоить $40 тыс. Получается, нет никакого дохода — одни убытки.

    — В каждом правиле есть исключения: подоходным налогом не облагаются квартиры, полученные по наследству, но, опять же, если продавец — резидент Республики Беларуси.

    Наименее приятная ситуация, когда вам необходимо уплатить налог с продажи безвозмездно полученной квартиры (подаренной — для резидентов, а также еще и наследственной — для нерезидентов). Ведь в этом случае вашим доходом будет вся стоимость квартиры. Вычесть получится только оценочную стоимость такой квартиры на момент дарения, а она, как правило, очень не высока. Пробуем работать с рыночной стоимостью, но там есть две проблемы: первая — рыночную оценку нельзя сделать задним числом, вторая — не все налоговые ее принимают.

    Есть еще один вариант. Вместо получения имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, Вы имеет право применить имущественный налоговый вычет в размере 10% от общей суммы подлежащего налогообложению дохода, полученного от продажи квартиры. К примеру, если подаренная вам квартира на рынке стоит $60 тыс., никаких оценок вы делать не собираетесь, но говорите, что хотите получить имущественный налоговый вычет. Тогда отнимается 10% от этих $60 тыс. Остается сумма $54тыс., из которых уже и выплачивается подоходный налог в 13%,—объяснила Ирина Мартынова.

    — Если стоимость квартиры на вторичном рынке четко указана в договоре купли-продажи, то с квартирами, построенными по долевому строительству, не все так просто. Сам по себе договор долевого строительства не является для налоговой подтверждением Ваших расходов по приобретению квартиры. Необходимы платежные документы. Если никаких чеков не сохранилось, то владелец может обратиться к застройщику, чтобы тот предоставил нужные документы, подтверждающие внесенные при строительстве суммы, — прокомментировала Ирина Мартынова.

    Некоторые граждане, продавая вторую недвижимость в течение 5 лет, просто перерегистрируют свою недвижимость на родственников, пытаясь избежать налога. Или же указывают в договоре купли-продажи заниженную стоимость объекта недвижимости. Естественно, никто не говорит о законности таких действий. Что касается продажи недвижимости супругов, то, например, если муж продавал уже квартиру в течение пяти лет, а жена нет, то совместное имущество может продавать жена без налогов.

    — Сказать, что у белорусов (резидентов) часто возникают ситуации, когда они продают вторую недвижимость в течение пяти лет и платят налог, я не могу. Чаще плательщиками подоходного налога с продажи недвижимости являются нерезиденты-иностранцы, продающие наследственную недвижимость в РБ, либо белорусы, переехавшие жить в другие страны.

    В любом случае советую думать наперед, когда Вы еще только приобретаете недвижимость. Например, если квартира покупается супругами, оформить ее можно на того супруга, который не продавал другой квартиры в последнее время. Правовой режим совместно нажитого имущества от этого не изменится, а в случае последующей продажи Вам не придется платить налог, — подсказала Ирина Мартынова.

    Фото: Павел Садовский

    Налог с продажи недвижимости гражданами РБ

    Подоходный налог уплачивается при продаже второго и последующих объектов недвижимости в течение пяти лет, а именно:

  • жилого дома с хозяйственными постройками (при их наличии),
  • квартиры,
  • садового домика с хозяйственными постройками (при их наличии),
  • дачи,
  • гаража,
  • машино-места,
  • земельного участка, принадлежащих гражданам на праве собственности.
  • Таким образом, если вы продаете вторую квартиру за пять лет, второй гараж, второй земельный участок и т.д., вам необходимо уплатить подоходный налог с продажи второго объекта недвижимости в размере 13% от полученной разницы между ценой покупки и продажи.


    При определении налоговой базы подоходного налога в отношении дохода, полученного от продажи имущества, вы имеете право на получение льготы по подоходному налогу в виде имущественного налогового вычета. Согласно п.п.1.2. п.1 ст.166 Налогового кодекса имущественный налоговый вычет предоставляется по выбору физического лица в следующем размере:

    — в сумме фактически произведенных плательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением и (или) отчуждением возмездно отчуждаемого имущества;

    — в размере 10% общей суммы подлежащих налогообложению доходов, полученных от реализации имущества.

    Как «говорит» налоговой кодекс РБ:

    Согласно пункту 3 статьи 156 Налогового кодекса налоговая база подоходного налога для доходов, налогообложение которых производится по ставке 13%, определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, в том числе имущественного налогового вычета в сумме расходов, понесенных на приобретение проданного имущества.

    Законодательством предусмотрено уменьшение подлежащего налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества. В состав расходов могут быть включены расходы на строительство, приобретение (включая приватизацию) или улучшение недвижимого имущества, а также погашение кредита, взятого на строительство или куплю недвижимого имущества и некоторые другие расходы. Если нет документально подтверждающих расходов, вы можете применить имущественный налоговый вычет в размере 10% от общей суммы подлежащего налогообложению дохода.

    Пунктом 4 статьи 167 Налогового кодекса определено, что произведенные в белорусских рублях расходы, связанные с приобретением возмездно отчуждаемого имущества, подлежат пересчету в доллары США по официальному курсу, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день осуществления таких расходов. Определенные в долларах США расходы пересчитываются в белорусские рубли по официальному курсу, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату фактического получения доходов от возмездного отчуждения имущества.

    Таким образом, понесенные несколько лет назад в белорусских рублях расходы на приобретение квартиры, доходы от продажи которой подлежат налогообложению, увеличиваются с учетом роста курса доллара США, установленного Национальным банком Республики Беларусь на дату совершения таких расходов и дату получения дохода от продажи квартиры.

    Подоходным налогом облагается только положительная разница между суммой доходов, полученных в результате продажи квартиры, и пересчитанной указанным выше способом суммой расходов на приобретение такой квартиры.

    Физическое лицо, получившее подлежащие налогообложению доходы от продажи второй в течение пяти лет квартиры, обязано представить по сроку в налоговый орган по месту регистрации (прописки) налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу с физических лиц, к которой прилагаются документы, подтверждающие фактически понесенные расходы на приобретение проданной квартиры. Обращаем внимание, что имущественный налоговый вычет в виде расходов, понесенных на приобретение реализованного имущества, предоставляется только налоговым органом на основании налоговой декларации (расчета) и документов, подтверждающих такие расходы.

    Подоходным налогом не облагаются:

    — сделки возмездного отчуждения имущества, полученного физическим лицом по наследству;

    — сделки возмездного отчуждения имущества, заключенные с физическими лицами, состоящими в соответствии с законодательством между собой в отношениях близкого родства или свойства, опекуна, попечителя и подопечного, за исключением договоров купли-продажи и (или) иных гражданско-правовых договоров, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

    Для целей исчисления подоходного налога к лицам, состоящим в отношениях близкого родства, относятся родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги. К лицам, состоящим в отношениях свойства, относятся близкие родственники другого супруга, в том числе умершего.

    Из нового и очень приятного:

    С 1 января 2017 года вступило в силу дополнение, внесенное Законом РБ от 18 октября 2016 года №432-З в 163 статью Налогового кодекса.

    А именно, льгота по подоходному налогу в отношении доходов, полученных от возмездного отчуждения в течение пяти лет одного жилого дома с хозяйственными постройками (при их наличии), одной квартиры, одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками (при их наличии), одного гаража, одного машино-места, одного земельного участка, принадлежащих на праве собственности (доли в праве собственности на указанное имущество), распространяется на доходы, полученные с 1 января 2017 года гражданами РБ, не признаваемыми налоговыми резидентами РБ, от возмездного отчуждения указанного имущества.

    Поясняем: теперь, если вы являетесь гражданином РБ и не проживаете на территории РБ (т.е. вы являетесь не резидентом, что значит фактически не находитесь на территории РБ менее 183 дней в течение календарного года) вы можете без налога продать одну квартиру, один дом, один участок, одну дачу, один гараж в пять лет.

    На всякий случай.

    Документы, подтверждающие расходы

    Имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных плательщиком расходов, связанных с приобретением возмездно отчуждаемого имущества и (или) его отчуждением, предоставляется плательщику налоговым органом при представлении им налоговой декларации (расчета) на основании (ч. 1, 2 п. 5 ст. 167 НК):

    копии договора купли-продажи или договора финансовой аренды (лизинга), предусматривающего выкуп предмета лизинга, — при приобретении возмездно отчуждаемого имущества;

    копии кредитного договора или договора займа — при приобретении указанного имущества за счет кредитных или заемных средств;

    копии договора о строительстве — при осуществлении расходов на строительство возмездно отчуждаемых одноквартирных жилых домов или квартир;

    копии договора на приобретение товаров (выполнение работ, оказание услуг). Если товар приобретается (работы выполняются, услуги оказываются) у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, в договоре должны быть указаны фамилия, имя, отчество, место жительства, серия и номер документа, удостоверяющего личность такого физического лица;

    квитанций к приходным кассовым ордерам, платежных инструкций о перечислении денежных средств со счета плательщика на счет продавца (подрядчика, исполнителя), товарных и кассовых чеков, актов о закупке товаров (выполнении работ, оказании услуг) у физических лиц и других документов, подтверждающих фактическую оплату товаров (работ, услуг), погашение кредита и (или) займа (включая уплату начисленных процентов за пользование кредитом и (или) займом), уплату лизинговых платежей, уплату паевых взносов.

    Следует отметить, что при отсутствии подтверждающих документов, указанных в ч. 1 п. 5 ст. 167 НК, вычет в сумме фактически произведенных плательщиком расходов, связанных с приобретением возмездно отчуждаемого имущества и (или) его отчуждением, может быть предоставлен на основании имеющихся в налоговом органе сведений, предоставленных государственными органами и организациями в установленном законодательством порядке (ч. 3 п. 5 ст. 167 НК).

    Автор: Бирич Светлана — риэлтер АН «7 этажей».

    Читайте так же:  Парижский договор об учреждении еоус