Оформление жилья в собственность на несовершеннолетнего

Несовершеннолетние дети в силу возраста не обладают достаточной дееспособностью, чтобы самостоятельно приобретать жилье. Однако это не означает, что оформить на них квартиру или иную недвижимость невозможно. Решение данного вопроса в основном зависит от родителей и иных законных представителей ребенка, действующих в его интересах. Но иногда этого требует закон.

В частности, один из супругов может намеренно записывать на малолетнее чадо недвижимость, зная, что в случае развода она делиться не будет. 60-я статья Семейного кодекса говорит о том, что родители не вправе претендовать на имущество детей, а 34-я статья того же правового акта не считает его совместным. Также кредитные организации при возникновении в семье финансовых проблем не смогут взыскать долги за счет собственности ребенка или подростка.

Обращаем внимание! До совершеннолетия собственника любое отчуждение принадлежащего ему жилья возможно только с согласия органов опеки и попечительства.

Но в определенных случаях родители обязаны включать детей в состав собственников. В частности, это правило действует при оформлении документов на приватизацию или покупке квартиры в ипотеку по льготной «семейной» программе.

Покупка квартиры несовершеннолетнему

Важное правило! Если в результате какой-либо сделки у ребенка увеличивается принадлежащее ему имущество, разрешение органов опеки на ее оформление не требуется.

Покупка гражданами квартиры на имя несовершеннолетнего ребенка является именно такой сделкой. Поэтому оформлять ее родители имеют право без письменного согласия чиновников. Порядок непосредственного оформления договора купли-продажи зависит от возраста ребенка:

Когда будущему владельцу квартиры еще не исполнилось 14 лет, он фигурирует в договоре как Покупатель, но делается приписка: «в лице…» (далее указывается его законный представитель). Если к моменту подписания документа он находится в возрасте 14-17 лет, в нем отмечается, что он действует с согласия родителя или иного лица, защищающего его интересы. Само согласие следует либо оформить отдельной бумагой, заверенной у нотариуса, или включить в текст заключаемого договора.

Несовершеннолетний гражданин вправе быть участником не только соглашения о купле-продаже недвижимости, но и договора долевого участия, если квартира приобретается на первичном рынке.

Внимание! Если жилой объект приобретается с участием средств материнского капитала, родители обязаны сделать сособственниками квартиры и ребенка, рождение которого дало право на получение денег, и всех остальных детей.

  • паспорт ребенка (если он его уже получил);
  • договор купли-продажи квартиры, оформленной на ребенка;
  • кадастровый и техпаспорт (должны иметься у продавца квартиры);
  • Как известно, покупая недвижимость, россияне вправе воспользоваться налоговым вычетом по НДФЛ и вернуть часть уплаченной суммы. Размер вычета составляет 13% от цены квартиры, но ограничен максимальным пределом (например, для квартиры, купленной не в ипотеку, он составляет 2 000 000 рублей).

    Дарение квартиры

    Рис.2. Договор дарения. Источник: Мое право

    Если в подаренной ребенку квартире прописаны другие несовершеннолетние дети, то Росреестр зарегистрирует сделку только при наличии разрешения органов опеки на отчуждение недвижимости. В остальном список документов идентичен тому, что предоставляется при покупке квартиры. Но вместо договора купли-продажи в регистрирующий орган передается договор дарения – как правоустанавливающий документ.

    Важный момент! Если квартира дарится ребенку матерью или отцом, то со стороны одаренного лица в договоре должен указываться второй родитель. Если же одно и то же лицо будет присутствовать в документе в двух ипостасях – Дарителя и представителя Одаряемого, его признают недействительным.

    Приватизация с участием несовершеннолетнего

    Правила приватизации прописаны в специальном законе РФ № 1541-1 от 04.07.1991. Согласно этому документу, все несовершеннолетние лица, зарегистрированные в приватизируемой квартире, должны быть включены в договор передачи недвижимость в собственность. То есть, ребенок по итогу приватизации становится либо сособственником квартиры, получая свою долю, либо ее единоличным владельцем, если остальные участники оформят в его пользу письменные отказы.

    Обращаем внимание! Согласно статье 11 указанного закона, дети, включенные в договор передачи квартиры до достижения ими совершеннолетия, вправе после 18-летия еще раз участвовать в бесплатной приватизации другого жилища.

    Покупка квартиры на несовершеннолетнего ребенка: особенности оформления

    Автор: Багрова Наталья. Юрист. Специализация – гражданское право. Опыт 14 лет. Дата: 23 марта 2020. Время чтения 7 мин.

    Но обычно родители или иные лица, совершая сделку в пользу несовершеннолетнего, желают обеспечить его жильем еще в детском возрасте. За собой они оставляют право распоряжения квартирой до обретения ребенком полной дееспособности – после 18 лет. Оформив недвижимость на детей, граждане могут быть уверены, что те не останутся на улице даже в случае смерти родителей.

    1. Если подросток находится в возрастном диапазоне от 14 до 18 лет (не включительно), то он сам подписывает договор купли-продажи, но только с письменного разрешения родителей, попечителей или усыновителей – 26-я статья Гражданского кодекса.
    Читайте так же:  Лесоматериалы требования к качеству
  • заявление о регистрации права собственности (если ребенок не младше 14 лет, то подписывает его сам, если же он – малолетний, это делают родители/опекуны/попечители);
  • паспорта законных представителей;
  • справка об отсутствии обременений на жилой объект;
  • форма-7 и форма-9;
  • Подробнее о процедуре оформления квартиры в собственность через многофункциональный центр см. статью «Как оформить право собственности на недвижимость в МФЦ?».

    Согласно 220-й статье Налогового кодекса (п. 6), это право сохраняется у граждан и в том случае, если деньги были потрачены на покупку недвижимости в собственность детей. До 2014 года несовершенное налоговое законодательство четко не регулировало данный вопрос, и он решался по-разному – на усмотрение судов.

    Наследование жилого помещения

    Несовершеннолетний ребенок может стать владельцем квартиры как по закону, так и по завещанию. В любом случае, прежде чем передать документы на регистрацию, необходимо обратиться к нотариусу и оформить особое свидетельство – о праве на наследство. Эта бумага выдается спустя полгода после смерти наследодателя, если право ребенка на его имущество будет подтверждено документально. Выданное свидетельство является основным правоустанавливающим документом, в соответствии с которым он станет собственником унаследованной квартиры или ее части.

    О чем нужно помнить

    Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

    Ребенок становится собственником жилья различными способами: квартиру он может получить в дар, по наследству или в результате приватизации. Также от его имени родители вправе заключить договор купли-продажи. Все эти сделки потребуют обязательной регистрации в органах Росреестра. А продать квартиру, принадлежащую ребенку, его законные представители смогут только с разрешения органов опеки.

    Зачем ребенку недвижимость

    Оформление квартиры на несовершеннолетнего – не такая уж редкость в юридической практике. Мотивы взрослых, инициирующих или одобряющих подобные сделки, не всегда ограничиваются заботой о материальном будущем сына или дочери. Иногда они весьма корыстны.

    Способы приобретения квартиры в собственность детей

    Существует несколько способов передачи жилья в собственность детей. Поскольку их интересы представляют родители, опекуны или другие лица, именно от взрослых в основном зависит, станет ли ребенок собственником жилого объекта или нет. Например, от дара или наследства в пользу сына / дочери они вправе отказаться, если сочтут их невыгодными (удаленность объекта, наличие больших долгов у наследодателя и т. д.).

    Для каждого способа приобретения жилья на имя малолетнего (несовершеннолетнего) владельца имеются правовые нюансы. Поэтому о них стоит поговорить отдельно.

  • Если он еще не достиг 14-летия, то покупку недвижимости от его имени полностью осуществляют родители (а в случае их отсутствия – опекуны или другие законные представители). В этом возрасте малолетние дети самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые и безвозмездные сделки – 28-я статья Гражданского кодекса. Им даже необязательно присутствовать при оформлении документов на приобретение жилья.
  • Как и при покупке недвижимости взрослыми гражданами, сделка с несовершеннолетним приобретателем жилья проходит регистрацию в Росреестре. Для этого в ведомство предоставляются:

    • свидетельство о рождении ребенка;
    • квитанция об уплате госпошлины в размере 2 000 рублей (взимается независимо от того, что регистрационная процедура производится в пользу несовершеннолетнего лица).
    • Перечень бумаг является примерным. Например, если ребенок был усыновлен, то понадобится соответствующее судебное решение. Полный комплект документов следует уточнять непосредственно в территориальном подразделении Росреестра или у специалистов МФЦ.

      Собственником жилья несовершеннолетний россиянин вправе стать и по договору дарения. По общему правилу он вправе оформлять его самостоятельно, только достигнув 14-летия. От имени малолетних детей договор заключают родители (представители).

      Одаривая несовершеннолетнего квартирой, следует понимать, что ее бывший собственник полностью утрачивает все права над «подарком». Они переходят к новому владельцу и его представителям. И отменить подобную сделку очень сложно.

      С 2017 года приватизация жилья стала не только бесплатной, но и бессрочной. В любой момент семья, которая не воспользовалась предоставленным правом ранее, вправе перевести государственную квартиру в частную собственность. Это своеобразный «дар» государства, которое передает гражданам жилой объект на безвозмездной основе.

      Став собственником квартиры, несовершеннолетний ребенок сможет беспрепятственно осуществлять владение и пользование недвижимым имуществом. Но свободно распоряжаться им он сможет, только достигнув совершеннолетия. До этого срока на любое отчуждение недвижимости ему понадобится не только добрая воля родителей, но и письменное разрешение чиновников органа опеки. Без этой бумаги ни одну сделку с «детской» жилплощадью осуществить не удастся.

      При каких обстоятельствах органы опеки запретят продажу квартиры см. в статье «Как происходит купля-продажа квартиры с несовершеннолетними».

      Продажа квартиры и иные сделки с участием несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Независимо от того, отчуждается ли она полностью или в долях.

      В квартире, оформленной на ребенка, несовершеннолетний не может проживать в одиночестве. Поэтому кто-то из его родителей, попечителей или опекунов также должен быть в ней прописан.

      Как продать квартиру, которая оформлена на несовершеннолетнего?

      Наталья Писарева

      Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства. Обращаться в органы опеки следует по месту прописки несовершеннолетнего, а не по месту нахождения недвижимости! Потребуются заявления от обоих родителей и письменное согласие несовершеннолетнего. Перечень документов лучше уточнить в местной опеке. Условием сделки купли-продажи будет оформление в собственность несовершеннолетнего другой жилой площади, которая по метражу и рыночной стоимости должна быть не менее продаваемой. Либо — наделить его метрами предварительно, до продажи, например, другую квартиру родителей, о которой Вы упоминаете, можно оформить дарением на сына, либо — одновременно с продажей его квартиры оформить покупку на его имя другой площади. Еще вариант — дождаться совершеннолетия, и тогда сын сможет свободно распорядиться своей квартирой.

      По усмотрению органов опеки, как вариант, они могут дать разрешение на сделку с условием. что деньги будут депонированы на счету несовершеннолетнего собственника квартиры до достижения последним 18-летнего возраста.

      Если ребенок обеспечен другим жильем, то, возможно, получится получить разрешение опеки на продажу квартиры и при условии оформления на ребенка коммерческого помещения. Но в Вашей богатой квартирами ситуации лучше не делать этого, т.к. потом под контроль органов опеки попадет и использование комм. помещения. Хотя. ребенку уже 17 лет, так что в этом ничего страшного нет — годик поотчитываться.

      покупка квартиры на несовершеннолетнего ребенка.

      Георгий

      Добрый день. Конечно можете.
      Наиболее «острые» подводные камни.
      1. Если в будущем квартиру решите продать, то вопрос необходимо будет согласовывать с органами опеки и попечительства (это непросто).
      2. Сегодня ребенок, а завтра вполне самодостаточная личность со своим образом мышления. ну Вы понимаете о чем я.

      Георгий, добрый день. Купить и оформить на несовершеннолетнего вы конечно же можете. Проблемы могут возникнуть только при продаже такой недвижимости( согласование с органами опеки).

      Здравствуйте, Георгий!
      Можете, но зачем Вам это нужно? Когда Вашему отпрыску исполнится 18, он/а сможет самостоятельно распоряжаться собственной квартирой, и как он/а захочет это сделать, Вы сейчас угадать не сможете. Нередко встречаюсь с родителями, которые в своё время покупали на несовершеннолетнего ребёнка квартиру, а потом горько жалеют об жалеют. То счастливый собственник радостно продаёт квартиру с целью получения свободных денег, то сдают, не работают и живут у родителей и т.д. Поэтому прежде, чем совершать такое действие — хорошенько подумайте.
      С уважением и наилучшими пожеланиями

      Купить вы сможете без проблем.
      возникают вопросы после покупки:
      1) Если потребуется продать или обменять до достижения ребенком 18 лет с разрешения органов опеки, а это значит вы должны наделить другой площадью не хуже имеющийся. Просто продать ее возможно только при наличии другой собственности у ребенка не хуже этой, а деньги перечисляются на расчетный счет открытый на имя вашего ребенка. А расходовать их можно только на нужды ребенка: уход, образование, лечение и др. и только с согласия органов опеки и попечительства
      2) Если Вы захотите сдавать (официально) жилье принадлежащие несовершеннолетнему, тоже с согласия органов опеки: открывается счет в банке и расходовать только на нужды ребенка
      Все зависит от вашей цели, для чего вы хотите купить квартиру и оформить ее на имя ребенка

      Особенности оформления квартиры на несовершеннолетнего ребёнка

      Существует мнение, что оформлять недвижимость на ребёнка, не достигшего совершеннолетнего возраста, запрещено, но это не совсем так. Каждый ребёнок может быть полноправным владельцем квартиры, дачи, гаража и любого другого недвижимого имущества, и при этом не важно, какого он возраста – квартиру можно оформить и на грудного младенца, и на ученика старшей школы.

      С того момента, как владельцу недвижимого имущества исполнится 18 лет, он сам сможет распоряжаться своей собственностью. Если ребёнок не достиг 14-летнего возраста, все документы, касающиеся прав на недвижимость, подписываются законными представителями от его имени – такими лицами могут выступать родители, опекуны и органы опеки (если ребёнок находится на попечении государства). С 14 до 18 лет подросток самостоятельно подписывает документы, но только с письменного согласия своих представителей.

      Однако заключать сделки, в которых фигурирует недвижимость, владелец которой не достиг 18 лет, а именно продавать, обменивать или сдавать квартиру в аренду, можно исключительно по разрешению органов опеки, поскольку по действующему законодательству они обязаны проследить, не ущемляются ли при этом права ребёнка. Так, продать квартиру можно будет только при условии, что в собственность к продавцу перейдёт недвижимость, которая лучше по квадратуре, состоянию ремонта или расположению. Сдавать квартиру или гараж можно будет только при условии, что вырученные средства после удержания налогового сбора будут направлены на улучшение жизни ребёнка.

      Как сделать владельцем квартиры несовершеннолетних детей

      Оформить жилую недвижимость или её части на ребёнка можно только при таких условиях:

    • если несовершеннолетний является участником приватизации;
    • все участники приватизации подали официальный отказ от своих долей в пользу ребёнка;
    • заключая договор купли-продажи, несовершеннолетнего записывают собственником;
    • имущество может перейти подростку в результате договора дарения;
    • оно было ему завещано от умерших родственников.
    • Рассмотрим основные способы оформления квартиры или частного дома на ребёнка.

      Приватизация

      Инициируя процесс приватизации, все люди, прописанные в квартире на текущий момент, автоматически становятся его собственниками, в том числе и несовершеннолетние дети. Перед заключением договора на приватизацию жилья каждый её участник может отказаться от своей доли в пользу любого из прописанных жильцов, в том числе и ребёнка.

      Очень важный момент: даже если в квартире на момент приватизации проживает выписанный младенец, то по достижению совершеннолетия он имеет право обратиться в суд с просьбой прописать его в данное жильё и выделить его долю собственности, ведь на момент несовершеннолетия его права на жильё были ущемлены. Поэтому если вы планируете продавать квартиру по завершении приватизации, следует выписать из неё несовершеннолетнего, а также прописать его в неприватизированный дом – если он будет приватизированным, права на получение доли в квартире, в которой он проживает на текущий момент и был выписан перед приватизацией, сохраняются за ним, при этом саму недвижимость продать будет очень сложно.

      Наследство

      Любой из близких родственников вправе завещать своё имущество ребёнку. Однако это не самый надежный способ передачи недвижимости. Так как если оно не будет опубликовано, то ребенок получит только положенную ему по закону долю наследия. Кроме того другие наследники могут оспаривать завещание в суде. Поэтому если вы все таки не хотите оформить более надежную сделку по передаче имущества, позаботьтесь о том что бы все возможные споры были улажены при жизни завещающего. Объявите свое волеизъявление не держа в секрете существование данного документа.

      Дарственная

      Если за предметом дарения не числятся долги, то вы без проблем можете подарить его любому ребёнку, независимо от того, является он вашим родственником или нет. Дарение жилой, нежилой и коммерческой недвижимости не может быть оспорено в судебном порядке. Только если сделка не является мошеннической (если за переданное имущество даритель получил денежную компенсацию) – в таком случае сделка купли-продажи была скрыта от государства и выставлена как дарение. Крайне важно, чтобы даритель предоставил справку из налоговой службы, которая подтверждала бы отсутствие задолженностей по налогам на даримую квартиру или частный дом.

      Покупка

      Совершеннолетний гражданин, выступающий покупателем в договоре купли-продажи, имеет право оформить собственниками своих детей. Несовершеннолетний сможет владеть частью имущества и быть одним из совладельцев – в таком случае доли каждого из собственников должны быть прописаны в процентном соотношении.

      Заключение

      Сделать ребёнка собственником недвижимого имущества возможно. Но при оформлении квартиры или частного дома на несовершеннолетнего нужно понимать, что любые действия с недвижимостью придётся согласовывать с органами опеки. Так, если вы приобретаете жильё по программе «материнский капитал», то дети автоматически становятся её совладельцами. И если со временем вы решите улучшить условия их проживания, то продать жильё вы сможете только по разрешению органов опеки, которое они дадут в том случае, если подтвердят, что на вырученные деньги мать будет покупать новое, более благоустроенное жильё.

      Как оформить собственность на несовершеннолетнего?

      Наталья

      Здравствуйте! Хотим купить квартиру, чтобы собственником была годовалая дочь. Велика вероятность, что через лет 5 — 7, квартиру продадим с целью расширения. Как корректнее оформить документы на собственность ?

      Никаких новых ходов в этой ситуации не придумано. Хотите купить на имя ребенка — покупайте. Когда будете продавать с целью расширения, придется брать разрешение органов опеки на продажу и оформлять на ребенка другую квартиру. В этом смысле было бы меньше хлопот, если бы Вы не на ребенка оформляли квартиру. А вот , что Вы имеете ввиду под словом «корректно», я так и не поняла:)

      Проверено ЦИАН

      Участник программы «?Работаю честно»

      Добрый вечер, Наталья. Корректнее ТОЛЬКО по договору купли-продажи. В целом присоединяюсь к Ирине Владимировне.

      Спасибо.
      Под словом корректно, я имела ввиду оптимально удобный способ решения вопроса, без лишней волокиты.

      В связи с чем хотите оформить приобретаемую недвижимость на дочь?Выше вам уже ответили как это сделать, от себя советуют 100 раз подумать перед таким действием, т.к. при продаже, такая квартира менее менее востребована покупателями из-за длительности проведения. Да и сами вы готовы к такому? В случае если вопрос состроит в том что денежные средства потраченные на покупку идут от одного из супругов, есть альтернативные схемы сделок, для сохранения собственности только за одним из супругов.

      Особой разницы, если квартира будет продана через 5 лет, нет. Даже при купле, налоговая амнистия наступит через 5 лет.Вопрос в другом: зачем это всё надо? Рискуете нарваться на проблемы, связанные с продажей собственности несовершеннолетнего, это раз. Самостоятельные покупатели, боятся н/л, больше чем черт ладана….Вопрос, реально непонятен.

      Читайте так же:  Санитарная книжка где оформить уфа