18 договор пожизненного содержания с иждивением

Разъясняем законодательство

Пожизненное содержание с иждивением

Вопрос: Моя пожилая соседка хочет подарить квартиру своему сыну, но с условием пожизненного проживания её в данной квартире. Какие документы необходимо для этого оформить?

Отвечает заместитель прокурора Пристенского района Иванов А.Г.: Гражданский кодекс РФ в данном случае предусматривает заключение договора ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст.ст. 601, 602, 604, 605 ГК РФ).

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с закономвеличин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимумана душу населения в целом по Российской Федерации.

(см. текст в предыдущей редакции)

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации в территориальном отделе Управления Росреестра по Курской области.

Таким образом, необходимо заключить договор пожизненного содержания с иждивением, заверить его у нотариуса и зарегистрировать в территориальном отделе Управления Росреестра по Курской области.

Здание прокуратуры Курской области 305000, г. Курск, ул. Ленина, 21
схема проезда

Субъекты договора пожизненного содержания с иждивением

(Натаров С. В.) («Российский судья», 2007, N 4)

СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

В соответствии со ст. 601 ГК РФ сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель и плательщик ренты, которые непосредственно приобретают для себя взаимные права и обязанности. Получателем ренты в соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ является гражданин, передающий принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость под периодически предоставляемое содержание с иждивением. Главная причина того, что получателем ренты может быть только физическое лицо, заключается в том, что у юридического лица отсутствуют потребности в жилище, питании, одежде, медицинской помощи и оплате ритуальных услуг, а следовательно, и не требуется обеспечивать их удовлетворение путем предоставления содержания с иждивением. Получателями пожизненного содержания с иждивением могут быть любые граждане, в том числе иностранные, а также лица без гражданства, обладающие недвижимым имуществом на праве собственности независимо от возраста и состояния здоровья. В законодательстве могут устанавливаться определенные ограничения установления права собственности на недвижимое имущество на территории РФ. Например, в соответствии с п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ в отношении иностранных граждан установлен запрет на приобретение в собственность земельных участков, находящихся на приграничных территориях. Однако осуществлять весь объем правомочий собственника могут не все граждане. Ограничения касаются в большей степени возможности распоряжения имуществом. Распоряжаться недвижимым имуществом, составляющим предмет договора пожизненного содержания с иждивением, могут только дееспособные граждане. Лица, не обладающие полной дееспособностью, вступают в договор пожизненного содержания с иждивением с помощью законных представителей. Следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение договора пожизненного содержания с иждивением. Это правило применяется также в тех случаях, когда управление недвижимым имуществом подопечного осуществляется доверительным управляющим. Законные представители вправе заключать или давать согласие на заключение договора пожизненного содержания с иждивением, несмотря на его алеаторный (рисковый) характер. Данный вывод основан на том, что заключение договора пожизненного содержания с иждивением однозначно не влечет уменьшения имущества подопечного, а в некоторых случаях, когда стоимость содержания с иждивением превысит стоимость недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, не исключено также и увеличение его имущества. Кроме того, подопечный на основании договора будет получать регулярное содержание с иждивением, а также сохранит право пользования жилым помещением. Договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный представителем в пользу собственника, не имеющего возможности заключить этот договор, необходимо отличать от договора, заключенного собственником имущества в пользу третьего лица. В этом случае третье лицо является выгодоприобретателем, но не стороной указанного соглашения. По договору пожизненного содержания с иждивением в пользу третьего лица собственник имущества выступает от своего имени. Третье лицо вправе выразить свою волю относительно участия в договоре только после заключения договора между собственником имущества и плательщиком ренты. Право третьего лица производно от права кредитора (собственника имущества). Выгодоприобретатель, в пользу которого заключается договор пожизненного содержания с иждивением, должен быть указан в договоре, так как индивидуализация получателя содержания необходима в каждом договоре. Третье лицо также должно обладать гражданской правоспособностью, поскольку законом запрещено заключение договора в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения. На стороне кредитора возможна множественность лиц. Множественность лиц на стороне получателя ренты может возникнуть, когда недвижимое имущество находится на праве общей собственности. В этом случае обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого сособственника. Практика свидетельствует о том, что организации и граждане стараются не заключать договоры пожизненного содержания с иждивением, когда на стороне получателя ренты имеется множественность лиц . Если такая ситуация все же возникнет, то при заключении договора необходимо руководствоваться положен
иями гл. гл. 16 и 18 ГК РФ, а также ст. 35 СК РФ. ——————————— См.: Леонова Г. Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. 1999. N 8. С. 8.

Другой стороной договора пожизненного содержания с иждивением является плательщик ренты. На стороне плательщика ренты могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений, что вытекает из содержания ст. 601 ГК РФ, в которой не содержится ограничений в отношении плательщика ренты. В этой связи заслуживает внимания точка зрения тех авторов, которые полагают, что плательщиками ренты имеют право выступать граждане, а также юридические лица, заинтересованные в необходимости приобретения имущества у получателя ренты и обладающие экономическими возможностями выплачивать ренту . ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья З. Цыбуленко «Рента и пожизненное содержание с иждивением» включена в информационный банк согласно публикации — Российская юстиция, NN 6, 7, 1997. —————————————————————— См., например: Цыбуленко З. И. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1998. N 6. С. 12; Хохлов С. А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель. С. 320.

М. И. Брагинский считает, что обстоятельством, препятствующим заключению договора пожизненного содержания с иждивением, служит объем правоспособности плательщика ренты, а не наличие у него заинтересованности и экономических возможностей . Таким образом, юридическое лицо, являющееся плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, должно обладать правоспособностью, возникающей с момента государственной регистрации. ——————————— См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 638.

Анализ указанных точек зрения позволяет сделать вывод, что способность быть плательщиком ренты зависит от соблюдения фактических и юридических условий. Фактические условия заключаются в способности лица выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора и обеспечению выплаты содержания, которая определяется при заключении договора ренты, являясь для получателя основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным плательщиком. Юридическим условием является запрет на заключение договоров пожизненного содержания с иждивением, содержащийся в уставе юридического лица . ——————————— См.: Ем В. С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5. С. 10.

В настоящее время для заключения договоров пожизненного содержания с иждивением создаются специализированные юридические лица. К таким организациям можно отнести государственное унитарное предприятие «Моссоцгарантия». Данная организация создана в соответствии с распоряжением мэра г. Москвы от 31 июля 1995 г. и действует на основании Устава, утвержденного распоряжением мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. «О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы» . ——————————— См.: Вестник мэрии Москвы. 1995. N 15; 1998. N 7.

Организации, осуществляющие негосударственное пенсионное обслуживание, одним из способов которого является предоставление пожизненного содержания с иждивением, действуют на основании лицензии. Выдача лицензии является административным актом, призванным обеспечить надлежащий уровень деятельности по предоставлению пожизненного содержания с иждивением. Лицензирование данной деятельности направлено на то, чтобы договоры пожизненного содержания с иждивением заключали с гражданами те юридические лица, которые обладают возможностями для выполнения обязанностей по предоставлению содержания. Однако анализ практики показывает, что негосударственные организации, занимающиеся заключением договоров пожизненного содержания с иждивением, после совершения сделки не оказывают оговоренные сторонами услуги и не предоставляют содержания, а, как правило, уступают (фактически перепродают) право собственности на недвижимость вместе с обязанностью содержания контрагента . ——————————— См.: Латынова Е. Рента в убыток // Домашний адвокат. 2002. N 7. С. 19, 20.

Риелторская организация в подобном случае выступает в качестве посредника при заключении договора пожизненного содержания, то есть фактически не является стороной соглашения. Некоторые суды Российской Федерации, рассматривая подобные дела, принимают решения, исходя из того, что риелторы, передавшие свои права и обязанности по предоставлению содержания, выбывают из соглашения и не несут по нему никаких обязанностей. Так, Чертановский межмуниципальный суд г. Москвы, рассматривая дело N 781/99 о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и возврате имущества первоначальному собственнику, установил, что фирма «Н» заключала договоры о содержании под отчуждение права собственности на жилые помещения с престарелыми гражданами, после чего перепродавала свои права и обязанности по заключенным соглашениям всем желающим приобрести недвижимость гражданам. Гражданка X. приобрела у фирмы «Н» право собственности на квартиру вместе с обязанностями по содержанию пожилой семейной пары Г-вых. В течение определенного времени X. добросовестно выполняла свои обязанности по договору, но затем обстоятельства сложились так, что она утратила возможность содержать Г-вых и выплаты содержания были просрочены. Г-вы обратились в суд с иском о расторжении договора и требованием возврата права собственности на квартиру. Ответчица X. просила суд засчитать сумму, выплаченную фирме «Н» в счет содержания. Суд вынес решение в пользу истцов Г-вых, отказав X. в праве собственности на квартиру, указав, что сумма, уплаченная фирме, не может быть засчитана в счет содержания, потому что фирма «Н», передав свое право по договору, перестала быть его стороной и претензии к ней необоснованны . ——————————— См.: Латынова Е. Указ. соч. С. 19.

Однако выводы суда, освободившего фирму «Н» от ответственности по договору между X. и Г-выми, являются неверными, а требования X. к фирме «Н», отклоненные судом, следует признать обоснованными по следующим причинам. В соответствии с п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора, по правилам ст. 399 ГК РФ. Из этого следует, что фирма «Н» должна нести ответственность дополнительно к ответственности основного должника по договору пожизненного содержания Г-вых. Данная ответственность должна наступить в той мере, в какой требование кредитора не удовлетворено основным должником. Таким образом, круг должников по договору пожизненного содержания может быть расширен. Вместе с тем, если организация, заключившая соглашение о предоставлении пожизненного содержания с иждивением, поручила исполнять установленные обязанности своему сотруднику, субъектный состав сделки не изменится. В данном случае сотрудник юридического лица будет являться субъектом исполнения обязательства, но не стороной сделки. Ответственность за действия работника возлагается на организацию, заключившую договор.

Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением (ст.ст. 583 — 605)

Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением

См. схему «Договор ренты»

§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Статья 583. Договор ренты

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 583 ГК РФ

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

ГАРАНТ:

Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 584, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

Статья 584. Форма договора ренты

См. комментарии к статье 584 ГК РФ

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению , а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 585 ГК РФ

1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

См. комментарии к статье 586 ГК РФ

1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

См. комментарии к статье 587 ГК РФ

1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Читайте так же:  Пособия пенза 2020

3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

См. комментарии к статье 588 ГК РФ

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

§ 2. Постоянная рента

Статья 589. Получатель постоянной ренты

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 589 ГК РФ

1. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

2. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 590. Форма и размер постоянной ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 590 ГК РФ

1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ пункт 2 статьи 590 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

О действии положений пункта 2 статьи 590 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ) см. Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ

2. Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Статья 591. Сроки выплаты постоянной ренты

См. комментарии к статье 591 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты

См. комментарии к статье 592 ГК РФ

1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 593 ГК РФ

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных договором.

Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 594 ГК РФ

1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.

2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

См. комментарии к статье 595 ГК РФ

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

2. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

§ 3. Пожизненная рента

Статья 596. Получатель пожизненной ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 596 ГК РФ

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Статья 597. Размер пожизненной ренты

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 597 ГК РФ

1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Федеральным законом от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ пункт 2 статьи 597 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

О действии положений пункта 2 статьи 597 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ) см. Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ

2. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 598 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 599 ГК РФ

1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты

См. комментарии к статье 600 ГК РФ

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

§ 4. Пожизненное содержание с иждивением

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 601 ГК РФ

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 602 ГК РФ

1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Федеральным законом от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ в пункт 2 статьи 602 настоящего Кодекса внесены изменения

О действии положений пункта 2 статьи 602 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ) см. Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ

2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

3. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 603 ГК РФ

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 604 ГК РФ

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 605 ГК РФ

1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Есть ли правопреемство: как наследникам оспорить договор ренты

Получатель ренты решил расторгнуть свой договор пожизненного иждивения в судебном порядке. Однако до разбирательства по существу он так и не дожил. Тогда дочь умершего попросила суд разрешить ей вступить в это дело на стороне истца. Однако первая инстанция и апелляция отказали в таком правопреемстве. Дело дошло до Верховного суда, который усомнился в правильности такого решения нижестоящих судов.

Вопрос о возможности наследников признать недействительным или расторгнуть договор ренты в судебном порядке является крайне сложным, говорит адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры» Павел Хлюстов. Однако если получатель ренты успел обратиться в суд с требованием разорвать это соглашение еще при жизни, то ситуация упрощается: его родственники могут стать правопреемниками в таком споре, говорит эксперт. Но на практике наследникам все равно непросто добиться подобной возможности.

Сложное правопреемство

С этими проблемами столкнулась и Татьяна Дедова*. Ее отец – Антон Байков* в 2011 году заключил договор пожизненного иждивения с Еленой Горбатиной*. По этому соглашению женщина должна была ухаживать за пенсионером, а он в благодарность передавал ей в собственность квартиру. Спустя пять лет таких отношений, получатель ренты захотел разорвать договор, для чего обратился в суд. Однако Байков умер еще до рассмотрения этого дела.

Тогда его дочь попросила суд о правопреемстве, чтобы выступить в споре истцом вместо своего скончавшегося отца. Однако две инстанции посчитали, что дело необходимо прекратить (дела № 2-1221/2016

М-1450/2016 и № 33-28709/2016). В обоснование такого вывода суды сослались на абз. 7 ст. 220 ГПК («Основания прекращения производства по делу»). Эта норма предусматривает, что суд прекращает производство по делу, если одна из сторон разбирательства умерла, а спорное правоотношение не допускает правопреемство. Первая инстанция и апелляция решили, что в рассматриваемой ситуации Дедовой нужно предъявляться самостоятельный иск к Горбатиной.

Дочь умершего истца не согласилась с такими выводами нижестоящих судов и оспорила их в Верховный суд. Она уверяла, что законодательство допускает возможность правопреемства в спорной ситуации. ВС жалобу Дедовой удовлетворил. О том, какие доводы легли в основу такого решения Судебной коллегии по гражданским делам ВС станет понятно позднее – после публикации мотивировочной части акта (дело № 18-КГ17-107).

Эксперты «Право.ru»: «У наследников мало шансов оспорить договор ренты»

В спорном случае необходимо смотреть на действия получателя ренты, который уже обратился в суд, поясняет Денис Фролов, партнер BMS Law Firm: «Истец уже совершил юридически значимое действие, поэтому нет оснований отказывать его наследникам в том, чтобы выразить волю заявителя в этом деле». Елена Мякишева, адвокат Юридической группы «Яковлев и Партнеры», соглашаясь с коллегой, рассказывает, что еще в 2001 году Президиум Верховного суда рассмотрел похожее дело и пришел к выводу о возможности правопреемства в подобных разбирательствах (постановление от 10 января 2001 года № 237пв-2000пр). ВС тогда указал, что предметом спора о расторжении договора пожизненного иждивения является требование о возврате недвижимости. А в таких правоотношениях по закону допускается правопреемство. Эксперт советует максимально полно прописывать условия содержания получателя ренты и четко фиксировать исполнение договора.

Советы по заключению договора пожизненного иждивения

– надо удостовериться в добросовестности контрагента до заключения соглашения.

– плательщик ренты должен предоставить обеспечение исполнения своих обязательств либо застраховать риск ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение.

– перечисленные условия необходимо указать в договоре.

Источник: Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры»

Читайте так же:  Верхолазные работы срок действия

Кроме того, если сам получатель ренты при жизни не заявит о расторжении договора, то его наследники вряд ли смогут добиться такого решения по самостоятельному иску, предупреждает Мякишева. Ее слова подтверждаются и судебной практикой. Дети получателя ренты пытались оспорить договор пожизненного иждивения, ссылаясь на то, что плательщик плохо ухаживал за их матерью: не носил продукты и лекарства, отказывался платить коммунальные платежи. Однако ответчик предоставил копии платежек за «коммуналку» и квитанции об оплате похорон получателя ренты. Учитывая такие обстоятельства, Санкт-Петербургский городской суд отказал наследникам в иске (дело № 33-14196/2013). Аналогичное решение принял и Мосгорсуд в подобном деле. Однако в этом споре апелляция ограничилась более формальным аргументом для отказа – при жизни получатель ренты не обжаловал договор пожизненного иждивения, значит претензий к противоположной стороне не имел (дело № 11-27508). Следовательно, и у наследников умершего отсутствует право оспаривать такое соглашение, решил суд.

Хлюстов добавляет, что пожизненное содержание с иждивением подразумевает наличие личных доверительных отношений между сторонами договора: «Это подразумевает, что даже при нарушении условий договора рентополучатель не всегда хочет его расторгать». По этой причине стоит дать возможность наследникам расторгать только договор ренты без иждивения, резюмирует эксперт.

* имя и фамилия изменены редакцией

Договор пожизненного содержания с иждивением. Судебные споры

Договор пожизненного содержания с иждивением в отличие от распространенных договоров купли-продажи и дарения жилого помещения не получил широкого распространения, вероятнее всего, из-за необходимости обязательного его нотариального удостоверения.

Кроме того, как и любая другая сделка, он может быть признан судом недействительным, а также расторгнут в связи с существенным нарушением его условий одной из сторон.

Правовая природа договора пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин (получатель ренты) передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется предоставлять содержание с иждивением, которое может включать: обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.

В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, при этом данная стоимость (в месяц) по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с федеральным законом от 24.10.1997 № 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в РФ» величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения жилого помещения, являющегося предметом договора (пункт 2 статьи 602 Гражданского кодекса РФ в редакции федерального закона от 30.11.2011 № 363-ФЗ).

В статье 411 Гражданского кодекса РФ содержится важное положение о том, что требования, связанные с пожизненным содержанием с иждивением, не подлежат зачету. Поэтому плательщик ренты не вправе зачесть в счет ренты, подлежащей выплате ее получателю, любые долги последнего перед ним (например, по договору займа).

Субъекты договора пожизненного содержания с иждивением и случаи признания его недействительным

Плательщиками ренты могут быть также и публичные субъекты, такие как государство и органы местного самоуправления, от лица которых выступают соответствующие органы, обладающие специально созданными службами, оказывающими одиноким гражданам и инвалидам социальные услуги (уборка в квартире, приготовление пищи, различные медицинские и транспортные услуги) «в обмен» на заключение договора пожизненного содержания с иждивением.

На территории города Москвы действует ГУП «Московская социальная гарантия», занимающееся организацией социального обслуживания инвалидов с выплатой им пожизненной ренты (дополнительной пенсии). Часто этот орган выступает ответчиком по искам о расторжении договоров пожизненного содержания с иждивением1, а также по искам о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, например, на основании статьи 177 Гражданского кодекса РФ, поскольку договор пожизненного содержания был подписан в период болезненного состояния, когда отсутствовала возможность правильно ориентироваться в определенной обстановке, и истец не был способен понимать значения своих действий и руководить ими (решение Бабушкинского районного суда города Москвы от 05.07.2013 по делу № 2-272/13).

Бремя несения затрат по оплате жилищно-коммунальных услуг

Кроме того, после получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение из Федеральной регистрационной службы лицевой счет на оплату жилищно-коммунальных услуг подлежит переоформлению расчетно-кассовой организацией на него как нового собственника жилья. Данная позиция основана на том, что в соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги в полном объеме лежит на собственнике жилого помещения с момента возникновения права собственности.

Приведу один пример из судебной практики, где спор возник в отношении неисполнения договора пожизненной ренты (применим к договору пожизненного содержания с иждивением на основании пункта 2 статьи 601 Гражданского кодекса РФ).

Истец обратилась в суд с иском о расторжении договора пожизненной ренты и признании за ней права собственности на квартиру, указав, что она заключила с ответчицей договор, в соответствии с условиями которого та обязалась выплачивать ей пожизненную ренту в размере 2 000 рублей ежемесячно, оплачивать расходы, превышающие обязательные ежемесячные платежи по жилищно-коммунальным услугам, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом дома, в том числе капитальным.

Однако ответчица, частично выплачивая суммы ренты, уклоняется от выполнения иных обязанностей по договору, а именно: не производит косметический ремонт квартиры, не посещает ее в медицинских учреждениях при ее госпитализации, не оплачивает жилищно-коммунальные услуги.

Решением районного суда в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме. В поданной истицей кассационной жалобе она просила отменить решение суда, полагая его неправильным.

Судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда первой инстанции и указала, что истцом не доказаны обстоятельства неполучения от ответчицы такого содержания, на которое она рассчитывала при заключении договора, а основания, при наличии которых по требованию рентополучателя договор пожизненной ренты может быть расторгнут в судебном порядке, предусмотрены статьей 599 Гражданского кодекса РФ.

К существенным нарушениям условий договора, применяя аналогию закона, исходя из положений статьи 593 Гражданского кодекса РФ, можно отнести случаи, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами, а также другие случаи, предусмотренные договором.

При этом судом обоснованно отмечено, что доводы истицы о неисполнении ответчицей обязанности по проведению косметического ремонта в квартире не могут служить основанием для расторжения договора, поскольку не свидетельствуют о существенном нарушении ответчицей его условий, так как согласно пункту 1.7 договора в его предмет входит обязательство плательщика ренты в обмен на полученное имущество ежемесячно выплачивать получателю ренту в виде денежной суммы, а также обеспечивать уход за получателем ренты в случае, если этого потребует состояние его здоровья.

Факт оплаты истцом жилищно-коммунальных услуг также не свидетельствует о существенном нарушении ответчицей условий договора, поскольку оплата жилищно-коммунальных услуг не относится к обязательствам плательщика ренты перед получателем ренты, а является обязанностью ответчицы как собственника жилого помещения, и за неисполнение собственником помещения своих обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг законом предусмотрена иная ответственность (кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29.09.2011 № 33-14808/11).

Требования о признании права собственности на основании незарегистрированного договора

М.И.Е. обратилась в суд с иском к администрации Красносельского района города Санкт-Петербурга (далее — администрация) о признании за нею права собственности на однокомнатную квартиру, в обоснование своих требований указав, что ей был заключен договор пожизненного содержания с иждивением с собственником квартиры Г.И.Я., умершей до государственной регистрации договора и перехода к ней права собственности на квартиру.

Истец также указала, что государственная регистрация не была произведена вследствие состояния здоровья Г.И.Я., которая не могла передвигаться, а впоследствии такой регистрации воспрепятствовала смерть получателя ренты (27.10.2012). Однако истец в полном объеме исполняла обязательства, предусмотренные договором, включая оплату жилищно-коммунальных услуг, ремонт спорной квартиры, приобретение продуктов и приготовление пищи для Г.И.Я., приобретение мебели и бытовой техники, организацию и оплату ее похорон.

Районным судом исковые требования были удовлетворены, в связи с чем администрация обратилась в суд с апелляционной жалобой.

Судебная коллегия, рассматривающая жалобу администрации, пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения районного суда и отказе в удовлетворении иска на основании следующего.

Как разъяснено в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В отношении договора купли-продажи недвижимости, который в силу положений параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ не нуждается в государственной регистрации, однако такой регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, в пункте 62 постановления указано, что на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. При этом внимание судов обращено на то, что в случае отсутствия наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» указано, что наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

Принимая во внимание приведенные разъяснения, при разрешении настоящего спора суду следовало исходить из того, что в соответствии со статьей 584 Гражданского кодекса РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Указанное правило подлежит применению в отношении договора пожизненного содержания с иждивением, оформленного между М.И.Е. и Г.И.Я. 09.11.2011, то есть до 01.03.2013 — даты вступления в силу федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ», в пункте 8 статьи 2 которого исключено применение правил о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащихся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса РФ, к договорам, заключаемым после дня вступления в силу этого закона.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, следовательно, в соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 М.И.Е. не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на незарегистрированном договоре, так как он до его регистрации не считается заключенным, в связи с этим не имеют правового значения для разрешения настоящего спора доводы о надлежащем исполнении условий договора, отсутствии признаков его недействительности и об отсутствии наследников Г.И.Я. (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.08.2013 № 33-12497/2013).

Рекомендации

Некоторые рекомендации по заключению и исполнению договора пожизненного содержания с иждивением:

  1. При заключении договора необходимо помнить, что бывают случаи, когда получатели ренты заблуждаются относительно природы (существа) заключаемого договора, что является основанием для обращения в суд с требованием о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности (апелляционные определения Рязанского областного суда от 18.09.2013 № 33-1967/2013, Ленинградского областного суда от 27.11.2013 № 33-5570/2013).
  2. Хотя положения Гражданского кодекса РФ о договоре пожизненного содержания с иждивением не требуют от плательщика ренты личного исполнения обязанности по предоставлению содержания, имеются случаи, когда судебные инстанции указывали на то, что исполнение данных обязательств третьим лицом (но за счет плательщика ренты) должно производиться с согласия получателя ренты, которое должно быть предусмотрено и в договоре (дело № 33-13936, архив Московского городского суда)2.
  3. Необходимо также помнить о том, что согласно остающейся актуальной позиции Верховного Суда РФ, изложенной в вопросе № 15 «Обзора судебной практики ВС РФ за I квартал 2004 года» (иные правовые вопросы), утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.06.2004 и 30.06.2004, договор пожизненного содержания с иждивением не является безвозмездным, так как по условиям договора плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (пункт 1 статьи 601 Гражданского кодекса РФ), а поскольку все расходы по договору пожизненного содержания с иждивением производятся за счет общих доходов супругов, то недвижимое имущество, приобретенное на основании договора, является их совместной собственностью3.
  4. Обременение жилого помещения договором пожизненного содержания с иждивением (ренты) означает, что в силу статьи 604 Гражданского кодекса РФ отчуждение, сдача в залог, иные способы обременения такого жилья допускаются только с предварительного согласия получателя ренты (письменного и нотариально заверенного). В случае отчуждения обремененного имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты и не может освободиться от обременения, даже если не было осведомлено о его наличии. В случае смерти плательщика ренты ранее смерти ее получателя, принадлежащее ему жилое помещение входит в состав наследства в соответствии с законом или завещанием, при этом смерть плательщика ренты по договору ренты не является основанием прекращения договора ренты, а обязанности плательщика ренты по договору ренты входят в состав наследства (определение Московского городского суда от 06.08.2010 № 4г/1-6816, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.03.2011 по делу № 33-8334/2011).
  5. Следует также обратить внимание на то, что отмена государственной регистрации договоров ренты не означает отмену государственной регистрации перехода права на жилое помещение как объекта недвижимости, поэтому существует возможность поручить нотариусу, удостоверившему данный договор, представить заявление и иные необходимые для совершения регистрационных действий документов в Федеральную регистрационную службу, а также получить и передать их сторонам договора (статья 86.2 «Основ законодательства РФ о нотариате», утвержденных Верховным Судом РФ 11.02.1993 № 4462-1).
  6. Поскольку целевой аудиторией рекламы услуг по заключению договоров пожизненного содержания с иждивением являются прежде всего одинокие люди пожилого возраста, чаще всего с ограниченными физическими возможностями, в статье 30 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» сказано, что реклама услуг по заключению таких договоров не должна содержать выражения благодарности физическими лицами, заключающими договоры, а также утверждение о том, что он имеет преимущества перед завещанием жилья и упоминание о подарках для лиц, принявших решение о заключении договоров.

Данная статья также содержит запрет осуждения членов семьи и близких родственников потенциального потребителя таких услуг, якобы не заботящихся о нем, которое часто используют мошенники, пытающиеся отнять жилье у одиноких, нуждающихся в помощи граждан.

1 См., например, определение Кузьминского районного суда города Москвы от 11.03.2012 по делу № 2-891/2012.

2 См.: Ключникова А.Я. Субъекты договора пожизненного содержания с иждивением//Опубликовано на сайте коллегии адвокатов «Трунов, Айвар и партнеры» (URL: http://www.trunov.com/content.php?act=showcont& >

Читайте так же:  Сколько составляет пособие по уходу за ребёнком до 3 лет

3 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2004. № 11.

Научитесь составлять управленческую отчетность в нашем новом онлайн-курсе. Собственники готовы платить за управленческие отчеты больше, чем за налоговые. Дадим алгоритм настройки отчетов и покажем, как встроить их в ваш повседневный учет.

Обучение дистанционно. Выдаем сертификат. Записывайтесь на курс «Все про управленческий учет: для бухгалтера, директора и ИП». Пока за 3500 вместо 6000 руб.

18 договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением — соглашение, в соответствии с которым гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется пожизненно содержать с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица.

Договор пожизненного содержания с иждивением, согласно статье 584 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Договор пожизненного содержания с иждивением не является безвозмездным, так как по условиям договора плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст. 601 ГК РФ). Поскольку все расходы по договору пожизненного содержания с иждивением производятся за счет общих доходов супругов, то недвижимое имущество, приобретенное на основании договора, является их совместной собственностью.
Существенными условиями договора являются его предмет и размер рентных платежей. В качестве предмета может выступать только недвижимое имущество (квартира, жилой дом, земельный участок). Форма выплаты рентных платежей представляет собой содержание с иждивением, то есть обеспечение потребностей получателя ренты в жилье, пище, одежде и прочем, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья. В условия договора может быть включена обязанность рентного должника оплатить ритуальные услуги. Закон также предусматривает возможность замены содержания с иждивением на выплату ренты денежными средствами.
Так или иначе, общий объём месячного содержания, по закону, должен быть не менее двух величин прожиточного минимума. Если этот размер меньше, чем установлено в законе, то договор ничтожен. В случае, если между сторонами возникает спор об объёме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, он может быть передан на рассмотрение в суд. Если условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Если размер рентных платежей в договоре не установлен вовсе, то такой договор считается незаключенным. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается — она определяется, исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей получателя ренты или может быть строго регламентирована договором.
Получателем ренты может быть только физическое лицо, передающее имущество под содержание с иждивением, либо указанное им третье лицо или несколько лиц. Плательщиком ренты, согласно общим правилам о договоре ренты, может быть любое сделкоспособное физическое или юридическое лицо.
Законом предусмотрены дополнительные меры защиты интересов получателя ренты, а именно:
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять имущество, приобретенное по договору, только с предварительного согласия получателя ренты.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.
По общему правилу договор пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. Он также может быть прекращён по соглашению сторон. Закон предусматривает возможность прекращения договора в одностороннем порядке при наличии существенного нарушения обязательства со стороны рентного должника. Так как характер отношений участников носит лично-доверительный характер, то моральное насилие и оскорбительное отношение плательщика ренты к получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, является существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств и дает получателю ренты право требовать прекращения договора и, либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом. При этом, если договор был заключён на возмездных началах, плата по нему должна быть возвращена рентному должнику с учётом износа переданного ему имущества, а расходы, понесённые им на содержание рентного кредитора, не возмещаются.

Договор ренты

Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением

По договору ренты одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор реальный, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. Односторонний, поскольку получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Возмездный, поскольку имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Данному договору присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено законом и не противоречит существу договора ренты.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

ГК РФ выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора — постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д.

Постоянная рента

Постоянная рента имеет свои специфические признаки, чем отличается от других видов ренты:

Во-первых, субъектным составом. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.

Во-вторых, постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

В-третьих, возможен выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

  • плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
  • плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
  • плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
  • недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
  • в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

Пожизненная рента

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Закон не предусматривает определенных сроков для выплат пожизненной ренты, лучше всего чтобы срок быть оговорен в договоре, а если он не оговорен то пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Особого рассмотрения требует вопрос прекращения ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением складывается из:

во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество — жилой дом, квартира, земельный участок и т. д.;

во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания — обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. При этом существует специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Закон возлагает на плательщика ренты обязанность по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Также обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица.