Органы опеки участок

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ). При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них). Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным. Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал. Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка. Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал. В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Как правило, условием выдачи разрешения орган опеки ставит приобретение несовершеннолетним прав на жилое помещение «не хуже и не меньше прежнего», причем в одних случаях бывает достаточно указания в постановлении органа опеки на обязательное приобретение жилой площади на имя несовершеннолетнего и представления в опеку договора продажи с включением в него соответствующего условия (см. также письмо Минобразования России от 9 июня1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»), а в других опека требует, чтобы ребенок был оделен соответствующими правами заранее, до выдачи разрешения, и обязательство родителя наделить ребенка долей в будущем считает недостаточным (смотрите, например, решение Когалымского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13 октября 2011 г.). Например, в одном деле орган опеки предложил матери заранее наделить ребенка долей в ином жилом помещении, что и было сделано путем дарения доли в квартире, принадлежащей бабушке ребенка. Однако когда этот договор предъявили опеке – та отказала в выдаче разрешения на продажу, и суд ее поддержал, поскольку счел, что должны быть представлены доказательства того, что деньги от продажи существующей квартиры пойдут на покупку жилья для несовершеннолетнего, а то, что кто-то до того решил подарить ему долю в своей квартире, не имеет правового значения (решение Кировского районного суда г. Иркутска от 9 ноября 2011 г. по делу № 2-4218/2010). При этом по другому судебному делу родитель заключил даже не основной, а лишь предварительный договор дарения, и не представлял доказательств того, что собирается приобрести еще какое-то жилье – и суд признал отказ опеки неправомерным (решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 28 сентября 2011 г. по делу № 2-1760/2011). Таким образом, здесь можно констатировать большой разброс мнений, как органов опеки, так и судов относительно того, что именно может являться надлежащим подтверждением намерений родителей наделить несовершеннолетнего правами на иное жилье вместо отчуждаемого.

Если продаваемое жилье было благоустроенной квартирой или комнатой, расположенной в центре города и близко от посещаемых ребенком учреждений (сада, школы), а приобретаемое жилье хоть и больше по площади и не является коммуналкой, но расположено на окраине, неблагоустроено, имеет большой процент износа – органы опеки обычно отказывают в согласовании сделки и суды с ними соглашаются. Так, в одном из судебных дел десятикласснику принадлежала 20-метровая комната в полностью благоустроенной коммунальной квартире в многоквартирном кирпичном доме с высокими потолками рядом с его школой, а почти 70-летний деревянный жилой дом, 2/3 доли в котором родитель планировал купить на имя несовершеннолетнего, находился в оползневой зоне на краю города, его жилая площадь составляла всего 40 метров, и в нем не было ни отопления, ни воды, ни канализации. Отказ органа опеки в даче согласия на продажу имущества несовершеннолетнего в такой ситуации был признан решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 24 сентября 2010 г. законным и обоснованным.

Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует – например, если квартира приобретается по договору долевого строительства жилья. В одном из дел орган опеки отказал родительнице в даче разрешения на продажу квартиры, в которой ее дочь имела долю, поскольку посчитал, что приобретение объекта долевого строительства в строящемся жилом доме для несовершеннолетней не гарантирует возникновение у нее права собственности на данный объект, а построенная в результате квартира может оказаться меньшей площади, чем указано в договоре, и жилищные права ребенка могут быть ущемлены. Суд, тщательно исследовав договор, счел, что его условия, за неисполнение которых законом установлена соответствующая ответственность, свидетельствуют об обратном; довод опеки о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; а тот факт, что право собственности во вновь приобретенной квартире ребенок приобретает не одновременно с прекращением существующего у нее права собственности на жилую квартиру, не свидетельствует о нарушении ее имущественных прав и законных интересов (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 августа 2012 г. по делу № 33-2699). В другом деле родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства, что являются добросовестными родителями: имеют работу, стабильный заработок, транспортное средство, по месту работы и жительства характеризуются положительно, их дети посещают образовательные учреждения, им создаются условия для полноценного развития, поэтому суд счел, что они не имеют намерения ухудшить жилищные условия детей, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г. по делу № 2-319/2011).

Особняком стоит ситуация, когда сособственники жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, намерены продать свои доли посторонним лицам. Пункт 2 ст. 37 и ст. 250 ГК РФ предусматривают в таком случае обязанность предложить выкупить эти доли ребенку (если он младше 14 лет – его законным представителям), а в случае отказа несовершеннолетнего или его родителя от реализации этого преимущественного права – нужно получить согласие органа опеки на такой отказ (как на сделку, влекущую отказ от принадлежащих подопечному прав). Необходимость представить на регистрацию сделки соответствующие документы указана также в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июня 2004 г. № 126.

В одном из судебных дел мать собиралась продать постороннему лицу комнату в коммунальной квартире, принадлежащую ей и ее ребенку, при этом собственниками других комнат в квартире также являлись несовершеннолетние. В регистрации сделки было отказано по тому мотиву, что среди прочих документов не были представлены отказы родителей этих детей от покупки продаваемой комнаты, а также разрешение органа опеки на такой отказ; и Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в своем решении от 22 октября 2012 г. по делу № 2-2158/2012 отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущества признал правомерным. При этом, как показывает практика, если сделка была фактически исполнена, то такой отказ может и не помешать признанию права собственности покупателя на приобретенную долю в судебном порядке (смотрите, например, решение Чайковского городского суда Пермского края по иску Рамазанова Салавата Минурасимовича).

Читайте так же:  19 статья ук

Если отказы законных представителей получены (либо им направлены соответствующие предложения о покупке, но они в установленный законом срок не выразили согласие приобрести продаваемую долю), а разрешение органа опеки на такой отказ отсутствует – как правило, суды также признают отказы в регистрации правомерными. Так, Биробиджанский городской суд Еврейской автономной области от 10 сентября 2010 г. по делу № 2- 2071/2010 счел, что приостановление государственной регистрации (и последующий отказ в ней) в таком случае правомерны, так как отказ от покупки, во-первых, может повлечь за собой ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего (за счет включения в число проживающих посторонних лиц), и во-вторых, является отказом от принадлежащих несовершеннолетнему прав (смотрите также кассационное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 29 февраля 2012 г. по делу № 33-748/2012, кассационное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 5 сентября 2011 г. по делу № 33-5336, решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 14 февраля 2011 г. по делу № 2-294/2011, решение Рудничного районного суда города Прокопьевска Кемеровской области от 11 марта 2011 г. по делу № 2-808/2011, кассационное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 29 марта 2011 г. по делу № 33-971, решение Родниковского районного суда Ивановской области от 7 июля 2011 г.). Законность требования получать согласие органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки доли была проверена в 2007 году решением Верховного Суда РФ от 15 августа 2007 г. № ГКПИ07-737, и совсем недавно – определением Конституционного Суда РФ 24 сентября 2013 г. № 1280-О, и в обоих случаях данные положения проверяемых нормативно-правовых актов были признаны соответствующими закону.

В то же время существует и противоположный подход к решению данного вопроса. Так, Новокуйбышевский городской суд Самарской области в своем решении от 28 апреля 2011 г., наоборот, указал, что при наличии возражения органа опеки и попечительства нарушается право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, а разрешение или согласие органа опеки в такой ситуации не требуется (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 5 апреля 2013 г. по делу № 33-3198/2013, определение Московского городского суда от 13 июля 2012 г. № 4г/7-5931/12, определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 31 января 2012 г. по делу № 33-636/2012). Представляется, что данная точка зрения, несмотря на ее непопулярность среди судейского сообщества, более соответствует смыслу закона.

Действительно, при продаже доли постороннему лицу может возникнуть такая ситуация, что ребенок, ранее проживавший только с лицами, с которым он состоит в родственной связи, окажется в ситуации, когда он вынужден проживать в одном жилом помещении с чужим человеком. В то же время, тот факт, что формальный родственник ребенка не желает проживать с ним и иными родными совместно и готов распорядиться своей долей, свидетельствует о том, что родственные связи между ним и остальными членами семьи почти утрачены (по крайней мере – в части возможности жизни под одной крышей) и не являются достаточно прочными, поэтому никакой существенной разницы между проживанием с несовершеннолетним такого «родственника» и постороннего человека не будет. Кроме того, если квартира еще до вселения туда ребенка уже фактически была коммунальной (то есть в ней проживали также и граждане, не являющиеся членами семьи несовершеннолетнего, либо такие лица входили в число сособственников и не проживали в квартире), то смена одного из сособственников никак не изменит сложившееся положение вещей и не ухудшит жилищные условия ребенка.

Также следует отметить, что разрешение опеки в такой ситуации дается на такое юридическое действие (сделку) как отказ от покупки, а не на саму сделку покупки или продажи. Если опека возражает против отказа, а сами родители как представители ребенка не хотят (или не могут в силу финансовых обстоятельств) приобрести предлагаемую им долю в праве, опека не может заставить их это сделать. Получается, что фактически наличие или отсутствие разрешения опеки на отказ в таком случае не имеет никакого правового значения. Теоретически, при наличии таких возражений продавец вправе счесть, что им не получен ни отказ, ни согласие данного сособственника-несовершеннолетнего (его представителей), подождать установленный в законе срок и продать свою долю третьему лицу. Правда, в реальности сторон проведенной таким образом сделки могут ждать определенные трудности при регистрации перехода права в виде описанных выше приостановления и отказа в регистрации, которые, возможно, не смогут быть устранены даже в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация не является нормальной и требует более подробного правового урегулирования.

Однако в обратной ситуации – когда родители согласны приобрести долю, а опека возражает, – такой отказ органа опеки (который уже фактически является разрешением или согласием не на отказ от преимущественного права, а на распоряжение денежными средствами, принадлежащими несовершеннолетнему), безусловно, имеет правовое значение и может быть оспорен в суде. Если родители в такой ситуации действуют не в интересах ребенка (например, если покупка предлагается по явно завышенной цене, или его имущественные права будут ущемлены по иным причинам) – отказ опеки следует признать правомерным.

Разрешение опеки на покупку участка ребенку

Да, нужно. Поскольку вклады на счетах являются ее имуществом, распоряжение которым допускается только с разрешения ООП.
В ДКП указываете только ребенка в качестве одной из сторон (если весь участок в ее собственность). А подписывать будет один из опекунов, поскольку ребенок еще не дееспособен.
На все остальные вопросы вам подробно ответит только инспектор ООП по месту жительства ребенка (опекаемого).

В опеке нам уже давно выдали разрешение на распоряжением денежными средствами на банковских счетах. Нужно ли разрешение именно на приобретение конкретного участка? В опеке нам сказали что в ДКП должны быть прописаны оба опекуна.

И еще уточнение: нужно ли в ДКП указывать что собственность приобретается за счет средств опекаемого ребенка?

Я же не вижу текст разрешения. Сказали оба, значит подпишите оба. Да, необходимо указать источник средств. Так же как в ипотечном договоре, например, указываются кредитные средства
Надеюсь, вы понимаете, что опекунов в ДКП нужно указать таким образом, что они выступают от имени опекаемого, а не приобретают совместно с ним участок.

Спасибо за ответ! Да. мы указали что действуем от имени опекаемого, на основании Постановления Администрации города.

Все верно, реквизиты постановления не забудьте

Владимир, спасибо еще раз.
Если мы хотим обличить деньги в банке и передать их наличными продавцу, как правильно указать это в договоре?

В ДКП для этого пишется раздел «Порядок расчетов». Чтобы вам не ломать голову, как правильно, а как нет: 5 тыс и готовый договор у вас.

Строго говоря, статья 27 ГК РФ обязывает опекуна получить разрешение органа опеки и попечительства только на отчуждение имущества опекаемого. Но поскольку сделка предстоит возмездная и Вы планируете передачу средств опекаемого лица, то всё же рекомендую получить разрешение ООП на совершение конкретной сделки. Исходя из этого, данная информация должна быть отражена в ДКП (источник средств), и поскольку Вы с супругой осуществляете совместно управление имуществом опекаемого, то и требование сотрудника ООП о совместном подписании ДКП правомерно.
Оно вытекает из сути регулируемых правоотношений, и мой Вам совет — последовать рекомендациям ООП. В противном случае велик риск подачи иска ООП о признании ДКП недействительным, со всеми возможными последствиями.

Спасибо за консультацию!
Начальник нашего ООП сказал что раз у вас есть уже разрешение на распоряжение денежными средствами опекаемого, то этого будет достаточно для совершения сделки. Может стоит прописать это разрешение в ДКП?

Да, пропишите. Рад быть Вам полезным.

К сожалению вам надо получить разрешение органов опеки так как идет речь о значительной трате, обязательно надо указывать на чьи деньги покупается несовершеннолетнему собственность или полностью за счет ребенка сколько на самом деле снимаете денег со счета ребенка, и частично если добавляется за счет родителей. Согласие на покупку должно быть от обеих родителей от одного нотарисльное согласие или на договоре подпись, если деньги вносит родитель/опекун часть доплачивает, то это совместные деньги нажитые в браке. Если вам уже выдано разрешение от органов опеки на полное распоряжение счетом, вам все равно надо получить согласие опеки, так как были случаи протеста органов опеки при значительном списании со счета ребенка и протест по собственности возврат к продавцу или родители должны внести на счет ребенка потраченную сумму, поэтому пускай органы опеки одобрят сделку чтобы в будущем не было претензий к вам.

и ещё есть продавец который имеет право потребовать от вас разрешение органов опеки на оплату деньгами ребенка, так как пункт в договор что покупаете за счет денежных средств ребенка вы будете обязаны внести.

Спасибо за развёрнутый ответ!

Непонятно, зачем задавать вопросы по взаимоотношениям со службой опеки риэлторам, если в опеке Вам уже ответили на все вопросы? Если только для общего развития читателей.

Спасибо за проявленный интерес к моему вопросу.
Вопрос задал за тем, что в опеке сказали что у нас уже есть разрешение на пользование средствами опекаемого ребенка и дополнительное разрешение на сделку не требуется. А оказывается нужно брать у них разрешение именно на конкретную сделку с недвижимостью.

Хорошие пособия у девочки, раз на участок в Московском регионе хватает. Вы ценами на землю интересовались? Думаете хватит? Делайте так, как говорят в опеки. Одного укажите или двух, это сложно так сделать что-ли?! Разрешение от опеки на КОНКРЕТНУЮ сделку все же лучше получить. Если откажут, настаивайте на своем. Вам же лучше потом будет.

Несовершеннолетний ребенок является собственником 1/4 доли загородного участка.

Анна Смирнова

Могут и дать разрешение, но при условии, что вырученная за продажу 1/4 суммы ляжет на банковский счет ребенка. При этом деньги на счет придется положить до госрегистрации.

Нет, в замен должен быть приобретен объект недвижимости отчуждаемый несовершеннолетним, а то что есть в собственности уменьшатся в размерах не может, только увеличиваться и приумножаться.

Участок не дом и не квартира можно продавать,тем более есть другая собственность,как вариант можно открыть счет на ребенка и положить туда причитающуюся с продажи денежную сумму.

Ваш вопрос о продаже доли несовершеннолетнего должен решаться ч/з постановление попечительского отдела по защите прав несовершеннолетнего с согласия обоих родителей.

Т.к. земля это не предмет проживания, а имущество, то опека обычно разрешает продажу с внесением денег до сделки на р/с ребенка.

Могут, только деньги придется «заморозить» на банковском счете до 18-тилетия.

Самый простой способ узнать это — сходить в органы опеки и спросить) В разных районах по разному опека смотрит на продажу недвижимости несовершеннолетнего.

Читайте так же:  Налог фонд занятости

Проконсультируйтесь в районном отделе опеки по месту жительства , они подскажут как надо поступать в данном случае.

Викория, не подскажут. Пытались продать в Волховстрое подобное — не только не подсказали, а еще и намеренно ввели в заблуждение (на поверю, что в опеке сами не знали, как сделать). В итоге сделали мену с бабушкой (на большую долю в ИЖС), а потом продавали. Промучались почти год. Больше за такое не возьмусь никогда. А совет — положить деньги в долю ребенка заранее на счет на имя ребенка — он законный, но после Кипра. Да и заранее — до регистрации:) Я сталкивалась с деньгами на счету ребенка на собственном племяннике, когда брат покупал квартиру в ипотеку. То, что мы их смогли снять — это уже Бог помог. А брат и вовсе детские деньги на счету почти похоронил. Опека для чего — не знаю. Сколько сталкивалась — всегда кошмар. Или туда специально обученных людей набирают?

прежде чем что-то сделать, Вы должны были получить разрешение опеки — как Вас могли ввести в заблуждение если Вам выдали постановление — можно так сделать или нет? Не разрешают положить деньги на счет — покупаете другую недвижимость, разрешают — кладете деньги до сделки и несете выписку по счету на сделку в УФРС с постановлением. Срок выдачи Постановления 2 недели (могут конечно в некоторых районах задержать до 3 недель), о каком годе идет речь?

Как вводят в заблуждение в 2012 году сотрудники опеки Волховстроя описывать не буду — тема для прокурора:) Найти покупателя, который хочет деньги на счет ребенка положить до регистрации в УФРС я не смогла. Срок выдачи постановления 2 недели приусловии, что инспектор не на больничном, не в отпуске и не В УЧЕБНОМ отпуске. По Волховстрою получение постановления в руки может занимать срок до 1,5 месяцев. Но если начать обсуждать вопрос «заблуждения» — тогда все быстро. Но мы не обсуждали. По мене все легко — они эту схему не любят и не препятствуют, особенно среди родственников.

Деньги на долю ребенка на Депозит, до совершеннолетия.

Хорошо, что мои клиенты и я про » до совершеннолетия» не знали в подробностях. Иначе еще и кардиологу бы заплатили:) А на ребенке 8-и лет доля в ИЖС получилась так — супер-патриотичный дедушка выкупил у деревенских земельный участок ИЖС 16 соток с фундаментом, оформил по 1/3 на дочь, зятя и внучку 5-ти лет и построил теремок (деньги вкладывал, да и силы были). Потом туда провели газ — поставил котёл. А дочь наотрез отказалась жить в деревне — она на Петроградке выросла. По деньгам от продажи получалась двушка в новостройке в Купчино для сдачи в аренду. У дедов — своя земля. Ну а как продать-то, когда там дитё? Опека — местные князья, никто ни в чем не отказывает, но «в руки» получить постановление не просто: то болеет, то света нет, то на обучении. Товарищи! Никогда не включайте в собственность детей. Особенно в ИЖС в Волховстрое:) Пусть деньги детям достанутся в виде другой недвижимости в Спб или образования, а не «на долю ребенка на Депозит, до совершеннолетия». Это опасно даже на Кипре, а Волховстрой не Кипр:) Да, еще пока мы оформляли год документы дом пытались обокрасть дважды. Уже в конце мы догадались поселить сторожа с собакой.

Долевая собственность земли с участием ребенка

Вхождение ребенка в число совладельцев дачного участка схоже с участием взрослых. Согласно ст. 245 российского Гражданского кодекса, совместное имущество некоторого числа людей называется общим. Законодатель оговаривает объем доли (в виде дроби или процентов) и признает неделимость объекта. Никто не вправе забрать часть без утраты целостности. Планируя оформить земельный участок на ребенка, важно понимать: это самостоятельный субъект гражданско-правовых отношений, чьи интересы отстаивает законный представитель или опекун. Ребенок вправе быть совладельцем недвижимости или надела, право собственности оформляется на него, а в ДКП указывается фамилия и имя представителя.

Участие ребенка в собственности на надел

При реализации земельного участка уведомление органов опеки не требуется, поскольку земля не увязана с законным правом на жилье. Заключаемый ДКП содержит три стороны — несовершеннолетнего, законного представителя и продавца (компания Вилла66). Если земля — в ОДС, копия соглашения направляется в Росреестр для государственной регистрации. Оформляя земельный участок на ребенка, помните:

  • детское право на землю непоколебимо и не оспаривается до 18 лет;
  • вопросы о приобретении ведутся с законными представителями;
  • согласие органов опеки при имущественных операциях с наделом не требуется;
  • в свидетельстве права собственности указывается доля в процентах или дроби;
  • это распространенный вариант создания «семейного гнезда».

В иных вопросах детское право на земельный участок, получение и отчуждение сопоставимо с процедурами с участием взрослых. В ДКП обозначены доли каждого совладельца в процентном или дробном отношении, за несовершеннолетним (как и за взрослыми) закреплено право первоочередного выкупа. Но продавцу о своих планах лучше уведомить как ребенка, так и законного представителя.

Преимущества юридической схемы

Приобретение земельного участка на ребенка выгодно в двух случаях. В первом актуален образ «семейного гнезда», где наследник с первых дней понимает: это я передам детям и внукам. В такой ситуации составляют договор дарения земельного участка сыну или дочери. Второй выгоден, когда родители не желают показывать имущество инстанциям и государственным органам. До исполнения 18 лет гражданские права человека защищены законом, и изъять земельный участок нельзя ни решением суда, ни по исполнительному листу приставов. И еще: если ребенок зарегистрирован в жилом доме на земельном участке, но не фигурирует в роли совладельца, согласие органов опеки на продажу объекта не требуется. Он выписывается с первого адреса и прописывается по второму. Если остались вопросы, вы можете позвонить нашим менеджерам по телефону +7 (343) 357-92-38 или написать нам на почту: [email protected] У нас на сайте можно выбрать участок для долевой собственности земли с участием ребенка в современных коттеджных поселках.

Органы опеки.

Владимир Арутюнов

Органы опеки хотят равноценного выделения доли.
Т.е. им нужно, чтобы Вы обозначили сумму продажи земельного участка с расположенным на нем дачным домом (нежилое строение, как ВЫ правильно заметили). При этом доля ребенка должна быть в денежном выражении не менее унаследованной (т.е. 1/4).
Так сделайте, нет ничего проще.

Да, доля полученная от продажи. А сейчас то, зачем деньги положили?

Может теперь так получиться, что 100 тыс. к делу не пришьешь.

Я как-то сразу и растерялся, Ирина Владимировна.
Натурой это как. Там в пенсионном тоже педофилы, что ли расселися?:)

+ «в Пенсионном» — Пэрдон, в Опеке.

А по поводу натурального выдела. Жилье девочка имеет и прописана. Продается нежилой объект. Так что, имеете полное право получить деньги на счет ребенка. А на счет натурального выражения, так это все равно, что получить наследство по авто или счету в банке и требовать для дитя платный туалет в собственность.:)

А зачем деньги-то заранее положили?!
Можно взамен выделить дочке еще кусочек от доли матери в унаследованной квартире.
Или убалтывайте опеку.
Или идите к главе муниципального образования.
Или подавайте на опеку в суд.

В крайнем случае можно попрорбовать договориться с покупателем, чтобы он купил мамины 3/4 дачи, а дочкины после того, как ей стукнет 18 лет. Правда, нужен будет отказ от преимущественного права, а на него тоже опеку надо пройти.

Сергей, так не дает им опека денег выделить дочери — натурой хотят)))

ВЫ побежали впереди паровоза. Вам нужно было получить разрешение органов опеки на продажу доли дочери, а потом- положить на ее счет соответствующую сумму.

Меня интересует принципиально,можно ли решить вопрос в денежном выражении,без выделения где либо,Это же загородный нежилой сарай.

Начинать нужно было с органов опеки. А с чем связана поездка в Гомель? Родственники бывают с разными фамилиями. Может бабушка по линии матери продаст девочке какую-то недвижимость. Девочке 17 лет, не за горами 18.

Принципиально — можно. Но нужно соответствующее разрешение органов опеки. Заколдованный круг.
Впрочем, если в одной опеке не разрешают, то могут разрешить в другой. Сменить опеку можно перепрописав девочку на территории другого муниципального образования. Опеку проходят только по месту прописки ребенка.

Владимир Арутюнов, я Вам написал, что можно.

Владимир, есть ещё ВАРИАНТИК. Попробуйте продать весь обьект по предварительному ДКП с полным расчётом и выдачей доверки на совершение всех действий с дачей, дочке «терпеть » всего год остался. Естественно с согласия покупателя.

ситуация до конца не понятна, почему органы опеки делают такие препятствия, возможно есть на то обстоятельства

Проверено ЦИАН

Участник программы «?Работаю честно»

до 18-ти летия долго еще, может проще подождать?

Обратитесь за разъяснением к начальнику органов опеки. Возможно, неправильно составлено заявление. Деньги — на счет — совершенно нормальное решение вопроса. Уточняйте.

Принципиально — такое возможно. С ООП теперь нужно договариваться, раз уж уже и сумма на счету.

Мне пришло приглашение на семинар в институт недвижимости на 9 октября, может и вам будет интересно
9 октября 2013 г.

С 11.00 до 14.00 час.

«Взаимодействие специалистов рынка недвижимости с органами опеки и попечительства»

Место проведения семинара: Невский пр., 87/2, 4 этаж, НОУ «Институт недвижимости»

Стоимость семинара – 1500 руб.

Запись на семинар по телефонам: 717-09-59, 717-87-90 , 717-79-48

Вопросы для рассмотрения на семинаре:

1. Продажа комнаты и выдача разрешения ООП от имени ребенка-совладельца другой комнаты. Если родители отказываются от использования преимущественного права покупки, то зачем надо еще и от имени ребенка, ясно ,что у него тем более нет денег на выкуп соседней комнаты.

2. Можно ли продать долю ребенка в объекте незавершенного строительства без одновременной встречной покупки? Ведь н.с. не является жильем.

3. Ребенок имеет ? долю в однокомнатной квартире (9 кВ.м), родители хотят продать квартиру и вложить деньги в долевое строительство, пожить пока у бабушки, ребенку при этом планируется выделить долю в квартире бабушки тоже 9 кв. метров, но в 3-х комнатной квартире, в которой три владельца (бабушка, дедушка и тетя). ОПП отказывают, ссылаясь на то, что ребенок будет владеть долей в коммунальной квартире, во-первых, а во –вторых, якобы это скрытая сделка.

4. Почему разрешение ОПП надо получать только по месту прописки, а не по месту владения объектом недвижимости?

5. Если родители соседней комнаты не хотят идти в ОПП для подачи заявление об отказе в интересах ребенка от преимущественного права, ссылаясь, на занятость или просто не хотят, какие действия должен предпринять владелец продаваемой комнаты, чтобы соблюсти законодательство?

6. Как быть, если люди хотят продать квартиру ,где есть доля несовершеннолетнего, на эти деньги построить дом .Какие документы они могут представить, чтобы получить Разрешение на продажу?

7. Продажа квартиры со встречной покупкой квартиры в долевом участии?

8. Если ребенок совладелец соседней комнаты фактически проживает в странах СНГ с одним из родителей и в этой комнате не прописан, где он должен получить Разрешение? А если в этой стране не выдают таких разрешений (Литва),то как быть?

9. Можно ли по доверенности получить Разрешение или Отказ от использования преимущественного права покупки в ОПП?

10. Как ОПП отслеживает соблюдение интересов ребенка при сделках с привлечением материнского капитала?

Читайте так же:  Какой штраф за утерянный паспорт в 2020 году

11. Чтобы получить Разрешение, надо предоставить заявление от обоих родителей. Как быть если отец не живет с семьей, не владеет собственностью и нет возможности от него получить такое заявление( родительских прав не лишен)

12. Может ли ребенок участвовать в покупке альтернативного жилья с участием ипотеки?

13. Как ОПП контролирует исполнение Гарантийных заявлений от родителей по покупке доли ребенка в будущем или отчисления денег на счет ребенка?

14. В каких случаях можно снимать деньги со счета ребенка до 18 — летия?

15. На какие случаи при сделках купли-продажи квартир со старыми документами (штамп БТИ) надо обратить внимание, если в тексте договора приватизации сказано что квартира выдана на семью, а регистрация в штампе на одного человека. Ребенок вырастает и требует свою долю.

16. На какие ухищрения в вашей практике идут родители пытаясь не включать ребенка в собственность?

17. Как нужно действовать в случаях несогласия с вынесенным Постановлением? Куда обращаться?

Как продать «квартиру с ребенком»

На органы опеки и попечительства (ООП), отделения которых имеются в каждом муниципальном образовании Санкт-Петербурга, возложена задача уберечь ребенка от ухудшения жилищных условий (разумеется, это не единственная их функция, но в данном случае нас интересует только она). Поэтому родителям, которые планируют совершить какую-либо сделку с жилплощадью, которая принадлежит – полностью или частично – несовершеннолетнему, придется обращаться за соответствующим разрешением. Корреспондент БН разбирался в теме и подготовил для читателей несколько полезных советов.

Согласно действующему законодательству, несовершеннолетними граждане считаются до достижения ими 18-летнего возраста. При этом до 14 лет ребенок фактически недееспособен. За него принимают решения и подписываются в документах родители (или опекуны, если родителей нет или же они лишены родительских прав).

Начиная с 14 лет, получив паспорт, гражданин получает и право участвовать в сделках, но с письменного согласия законных представителей – родителей либо тех, кто их заменяет (над несовершеннолетними устанавливается уже не опека, а попечительство; попечитель не заменяет лицо полностью, а лишь помогает ему принимать разумные решения).

Хорошо, если эти решения действительно разумные. Между тем случается, когда родители – умышленно или нет – ввязываются в сделки, которые могут не только ухудшить жилищные условия ребенка, но и вовсе оставить его без крыши над головой. Помешать этому и призваны ООП.

В тех случаях, когда ребенок просто зарегистрирован в квартире и не является собственником, никаких согласований с органами опеки не требуется. Даже если его фактически выписывают «в никуда».

Разрешение от органов опеки и попечительства потребуется не только при продаже жилплощади, но и при выделении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, при оформлении родителями отказа от права преимущественной покупки доли в квартире, где ребенок является сособственником, и в ряде других случаев

ЕДИНСТВО И МНОГООБРАЗИЕ

Но вернемся к ситуации, когда ребенок имеет имущественное право на квартиру. Тогда для получения разрешения на сделку нужно обращаться в органы опеки и попечительства по адресу регистрации несовершеннолетнего. Даже если недвижимость, которая ему принадлежит, расположена в другом месте.

Для того чтобы получить разрешение на сделку, придется подготовить определенный пакет бумаг. Эксперты предупреждают, что, к сожалению, не существует никаких нормативных актов, которые устанавливали бы перечень необходимых документов. Поэтому в разных отделениях ООП требования будут отличаться.

К обязательным относятся правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, а также технические – описывающие объект недвижимости (технический паспорт, выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов и запрещений на приобретаемую недвижимость, кадастровый паспорт земельного участка – если приобретается индивидуальный дом).

Другие документы сотрудники органов опеки могут сами запросить в тех или иных государственных структурах через общую информационную базу.

Гражданам разрешено не предоставлять органам опеки такие документы, как форма № 9, свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака или его расторжении, – их инспектор может запросить самостоятельно. Но лучше принести эти документы самому, сэкономите драгоценное время

Нужно ли присутствие обоих родителей при подаче документов? Ни Семейный, ни Гражданский кодекс этого не требуют – там сказано, что достаточно присутствия одного законного представителя несовершеннолетнего. На практике, однако, могут потребовать явки обоих. Особенно если семья, что называется, неблагополучная (обычно в административных регламентах, о которых шла речь выше, есть требование присутствия двух родителей).

Впрочем, каждая ситуация рассматривается индивидуально. Допустим, местонахождение отца неизвестно. В этом случае матери, получающей разрешение на сделку с участием несовершеннолетнего, по идее, нужно через суд доказывать, что человек этот является без вести пропавшим. Правда, эксперты говорят, что органы опеки в большинстве случаев идут навстречу: к примеру, довольствуются письменным заявлением, что местоположение отца определить невозможно, алименты не выплачиваются и т. д.

Когда необходимый пакет документов сформирован, инспектор передает его на рассмотрение комиссии при муниципалитете. Итогом обсуждения становится подписанное главой МО распоряжение, в котором указывается, при каких условиях может быть заключена данная сделка

ХОРОШО ЛИ НА НОВОМ МЕСТЕ?

Главный принцип, которым руководствуются органы опеки и попечительства при принятии решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. Однако комиссия ООП может отходить от этого правила и рассматривать дополнительные критерии технического и социального характера.

Риэлторы рассказывают случай, когда родители хотели продать квартиру и купить дом в садоводстве. Площадь нового объекта была, конечно, больше. Но поскольку семья являлась неблагополучной, риэлтор понимал, что им не удастся содержать такой дом, оплачивать отопление и прочее. В итоге в сделке было отказано.

С другой стороны, бывают ситуации, когда семья переезжает в квартиру, площадь которой чуть меньше (даже из двухкомнатной в «однушку»), но качество на порядок выше. Например, старый объект располагался в убитой хрущевке, а приобретаемый находится в доме недавних годов постройки. В этом случае сделку вполне могут одобрить. Но тут, конечно, многое зависит и от родителей, которые должны объяснить все нюансы инспектору и предоставить максимум информации.

При покупке новостройки родители рискуют получить отказ от ООП. Во-первых, дом должен быть готов не менее чем на 70%. Во-вторых, если в договорах долевого участия не будет указан ребенок, это также может стать препятствием для сделки

ВСТРЕТИМСЯ В СУДЕ

Если в сделке все-таки отказали, решение органов опеки можно оспорить. Для этого необходимо получить письменный отказ и подать заявление в суд по месту нахождения ООП. По словам чиновников, такие дела решаются достаточно оперативно, нередко – в пользу граждан. А вот жалобы в Комитет по социальной политике или прокуратуру неэффективны. Первый фактически не имеет рычагов давления на органы опеки и может лишь выступать с рекомендациями. Прокуратура же способна помочь, когда налицо нарушение закона.

По мнению риэлторов, сделки с участием несовершеннолетних довольно сложны. Особую специфику представляют цепочки из объектов, собственниками которых являются другие несовершеннолетние. Нарушение прав ребенка в последнем звене приведет к отмене всех этих сделок.

Риэлторы советуют гражданам, которые отправляются в органы опеки за разрешением на проведение сделки, не конфликтовать, а добиваться своего путем разумных переговоров – максимально полно и открыто обрисовать инспектору свою ситуацию, показать, что у вас есть четкий план улучшения жилищных условий. Человеческий фактор играет в данном случае весьма важную роль.

Не каждый покупатель жилья с «детским обременением» готов ждать около 30 дней, пока будет получено разрешение органов опеки

Редакция БН будет признательна, если читатели, которым близка эта тема, поделятся своим опытом и расскажут о других нюансах, на которые тоже стоило бы обратить внимание при заключении сделок с участием несовершеннолетних детей.

Акт приема-передачи как финальная точка сделки

Органы опеки участок

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.