Договор на аренды помещения статьи

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

Новая редакция Ст. 606 ГК РФ

Комментарий к Ст. 606 ГК РФ

1. Значение. Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Причины возникновения арендных отношений могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены.

Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него. Этим договор аренды отличается от группы договоров, направленных на отчуждение имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента).

2. Характеристика. Договор аренды является:

3. Владение и пользование арендованным имуществом. По договору аренды требуется, как правило, чтобы собственник передал арендатору не только правомочия пользования, но и владения имуществом. Тогда арендатор сможет наиболее эффективно эксплуатировать находящееся в его непосредственном обладании имущество.

В редких случаях мыслимо представить ситуации, когда собственник в силу специфики предоставления имущества не утрачивает обладания им, например, при предоставлении арендатору движимого имущества в помещении, которым продолжает владеть собственник, или при сдаче в аренду отдельных помещений в принадлежащем собственнику здании.

В то же время даже при предоставлении арендатору имущества только в пользование арендатор приобретает права титульного владельца арендованного имущества и, соответственно, пользуется правомочиями, предоставленными ст. 305 ГК.

Представляется, что передачу владения как правомочия собственника по договору нужно отличать от передачи имущества во владение (рассматривать ли его как особое вещное право или как фактическое состояние). Показательно с этой точки зрения, что в проекте Гражданского уложения Российской империи (которому было знакомо владение как особый институт вещного права) давалось определение имущественного найма как договора, по которому наймодавец обязуется предоставить нанимателю всего лишь временное пользование определенным имуществом. Предоставление арендатору владения имуществом вытекает, без сомнения, из самой сущности арендных отношений.

4. Вещно-правовые элементы в конструкции договора аренды. Договор аренды порождает не только обязательственное отношение между сторонами, но и вещное отношение между арендатором и неопределенным кругом лиц. Заслуживает внимания положение, содержащееся в ст. 1725 французского Гражданского кодекса, смысл которого заключается в том, что арендодатель не отвечает за самовольное нарушение посторонним лицом права пользования арендатора, который сам обязан охранять имущество от таких нарушений (подобная норма была включена в проект Гражданского уложения Российской империи). В современном российском гражданском праве норма ст. 305 ГК предоставляет арендатору как титульному владельцу, чье право основано на договоре, возможность защищать это право с помощью вещно-правовых исков.

Наличие в договоре аренды вещно-правовых элементов не означает, однако, что арендатор лишен возможности защищать свое нарушенное третьими лицами или собственником право с помощью обязательственных исков: так, если арендодатель создает препятствия пользованию уже переданным имуществом, арендатор вправе вместо негаторного иска предъявить обязательственно-правовой иск о расторжении договора (подп. 1 ст. 620 ГК РФ). Конкуренции исков в данном случае не будет, поскольку иски направлены на достижение разных результатов.

5. Существенным условием договора названо только условие об объекте аренды, т.е. о предмете договора (ст. 607 ГК РФ).

Договор будет считаться заключенным, даже если в его тексте не упомянуты условия о сроке и об арендной плате. Тем не менее срок и арендная плата относятся к видообразующим признакам договора аренды (В.В. Витрянский), как это следует уже из определения договора, содержащегося в комментируемой статье. Поэтому законодатель позволяет определить условия о сроке и арендной плате диспозитивно (ст. ст. 610 и 614 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) аренда позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы — получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам. Договор аренды, именуемый также договором имущественного найма, — традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву.

ГК — основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Помимо ГК правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Так, отношения по финансовой аренде регулируются Законом о лизинге. Транспортными уставами и кодексами определяются особенности аренды отдельных видов транспортных средств (см. гл. X, XI Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации). Специальные правила сдачи в аренду земельных участков установлены ст. 22, 27 Земельного кодекса России и др.

2. Стороны договора — арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Понятия «арендодатель» и «наймодатель» или «арендатор» и «наниматель» рассматриваются в Гражданском кодексе как тождественные. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. (О толковании понятия «арендодатель» см. комментарий к ст. 608 ГК.)

Арендаторами по договору аренды по общему правилу выступают любые физические и юридические лица (включая иностранных). Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665).

3. В ч. 1 комментируемой статьи аренда имущества понимается как предоставление арендодателем арендатору правомочий временного владения и пользования либо только временного пользования. Право владения — право на фактическое, реальное обладание вещью, на господство лица над вещью. Право пользования заключается в праве на извлечение из имущества его полезных свойств. Как правило, арендуемое имущество передается во временное владение и пользование. Но допустима и аренда, при которой арендодатель оставляет за собой правомочие владения, предоставляя арендатору имущество только во временное пользование. К примеру, отдельные помещения школы несколько раз в неделю в вечернее время могут предоставляться институту по договору аренды в пользование для проведения занятий со студентами, обучающимися на вечернем отделении.

Определение договора аренды через предоставление арендатору правомочий временного владения и пользования либо пользования применимо ко всем видам договора аренды, но содержание этих правомочий различно для отдельных видов договора аренды. Так, имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (ст. 626 ГК РФ). При использовании земель в качестве объектов аренды арендаторы не только извлекают пользу, но и обязаны выполнять экологические и иные требования по охране земель (ст. 13 ЗК).

Требование о временном владении и пользовании выполнимо не всегда. Например, при аренде предприятия объект в целом передается временно, т.е. с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, передаются без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства предприятия).

По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (права и обязанности возлагаются на обе стороны договора) и, как правило, консенсуальным, поскольку признается заключенным в момент, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор аренды транспортных средств в ГК рассматривается как реальный, для его заключения необходимо предоставление арендатору транспортного средства (см. ст. 632, 642 ГК и комментарии к ним). В КТМ договор фрахтования судна на время (тайм-чартер), договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер) сформулированы как консенсуальные (ст. 198, 211 КТМ).

4. Согласно ч. 2 комментируемой статьи собственником плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является арендатор. Это — отражение общего правила ст. 136 ГК о принадлежности лицу, использующему имущество на законном основании, поступлений, полученных в результате такого использования. Его особенность лишь в том, что ч. 2 комментируемой статьи сформулирована как императивная норма, исключающая (в отличие от ст. 136 ГК РФ) иное решение вопроса о субъекте права собственности на плоды, продукцию и доходы.

Право собственности на плоды, продукцию и доходы признается за арендатором лишь при условии, что они получены от использования арендованного имущества в соответствии с договором. Если же поступления получены от использования имущества не по назначению либо вопреки условиям договора о его целевом использовании, арендатор, неосновательно приобретший плоды, продукцию и доходы, обязан возвратить их арендодателю. В подобных случаях к требованиям о возврате поступлений, полученных от подобного использования имущества, применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, поскольку арендатор приобрел имущество хотя и в связи с договором аренды, но не на основании его (см. ст. 1102, 1103 ГК и комментарии к ним).

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Комментарий к статье 606 Гражданского Кодекса РФ

1. В ст. 606 дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В комментируемой норме следует обратить внимание на то, что понятия «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием проживания в них граждан, обычно работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды (п. 2 ст. 671 ГК).

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

По своему характеру данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным.

2. В ч. 2 ст. 606 воспроизводится норма ч. 2 п. 1 ст. 85 Основ ГЗ (совпадающая в основном с ч. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

3. В связи с тем что объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательства предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом. Так, согласно ст. 295 ГК государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать объекты недвижимости в аренду лишь с согласия собственника (уполномоченного государством органа). Типовой устав акционерного общества открытого типа, утв. Указом Президента РФ от 01.07.92 N 721 (Ведомости РФ, 1992, N 28, ст. 1657), на основе которого утверждались уставы обществ, созданных в процессе приватизации, предусматривал, что договоры сдачи в аренду принадлежащих обществу объектов стоимостью более 10% стоимости его имущества могли заключаться только с одобрения общего собрания акционеров общества. Несоблюдение этого требования влекло признание соответствующей сделки (договора) ничтожной на основании ст. 168 ГК.

Аренда магазина: как заключить безопасный договор

Хороший договор аренды помогает при спорах с хозяином помещения. Наш совет: обсудите условия c арендодателем и только потом подписывайте. На что вы можете претендовать — читайте в статье. В первую очередь материал будет полезен владельцам магазинов формата стрит-ритейл — с помещением на первом этаже здания.

Раскусите мошенников

Проверьте полномочия на заключение договора аренды

Сдавать недвижимость в аренду вправе собственник, субарендодатель с согласия собственника и представитель по доверенности. Кто-то из этих лиц должен подписать договор — ст. 608 и ст. 615 ГК РФ.

Для проверки полномочий попросите оригиналы документов:

— Договор на приобретение помещения и свежую выписку из ЕГРН. В этих документах посмотрите, кто собственник недвижимости. В выписке проверьте нет ли залога или ареста на объект, иначе вас выгонят в случае долгов собственника. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, это стоит несколько сотен рублей.

— Выписку из ЕГРЮЛ, если помещение сдаёт организация. Посмотрите в выписке, кто указан директором — именно этот человек подписывает договор. Выписку заказывают на сайте налоговой, это бесплатно.

— Если перед вами представитель, посмотрите доверенность и проверьте её актуальность на сайте нотариальной палаты.

— Если перед вами субарендодатель, спросите письменное согласие арендатора и договор аренды.

Не доверяйте копиям и сканам по электронной почте — их легко подделать.

Сдавайте отчётность в три клика

Эльба поможет вам работать без бухгалтера. Она подготовит отчёты, посчитает налоги и не потребует от вас специальных знаний.

Проверьте описание магазина

В первом разделе договора аренды пишут точное описание помещения: адрес, метраж, этаж, расположение. Считается, что без этих характеристик договора нет — ст. 607 ГК РФ.

Посмотрите, действительно ли вам показывали тот объект, который записали в договор. Это защитит от случайных ошибок и намеренного подлога.

Когда цена аренды считается от квадратных метров, попросите кадастровый паспорт помещения — в нём указана точная площадь. Сверьте количество метров магазина по договору с паспортом. Так вы не переплатите.

Встретьтесь с уполномоченным лицом

Попросите о встрече с уполномоченным лицом. Пусть подпись поставят при вас.

Будете точно знать, сколько заплатите

В договоре указывают размер арендной платы.

По умолчанию в размер не входят стоимость коммунальных и других услуг — ст. 614 ГК РФ. Поэтому приготовьтесь нести дополнительные траты за электроэнергию, воду, отопление и интернет. Лучше прописать, что вы платите по счётчикам. Сразу же проверьте, кто заключают договоры с коммунальщиками и устанавливает счётчики: вы или собственник помещения.

Магазину нужна уборка прилегающей территории и охрана. Если готовы подметать крыльцо самостоятельно, от услуг уборки по договору можно отказаться.

А вот от охраны и видеонаблюдения отказываться не нужно. В магазине будет товар и наличные деньги, и понадобится защита от грабителей. Главное — прописать в договоре, кто отвечает за охрану. Об этом мы подробно расскажем в следующем разделе.

Ограничите рост арендной платы

Арендодатель вправе повышать арендную плату без согласия арендатора не чаще раза в год — ст. 614 ГК РФ.

Обычно собственники недвижимости охотно пользуются этим правилом и переносят его в договор. При долгосрочной аренде вы вряд ли переубедите арендодателя зафиксировать ставку на весь срок. Но попытайтесь добиться хотя бы предела повышения, например, не больше 5 %.

Когда начнёте работать, не подписывайте дополнительные соглашения об увеличении арендной платы. Иначе считается, что вас устроила новая цена. Ограничения из закона и договора не спасут.

Не потеряете деньги, вложенные в ремонт

Скорее всего, до начала торговли вы захотите отремонтировать помещение под концепцию своего магазина.

Ремонт называют неотделимым улучшением объекта аренды. По окончании договора арендодатель оплачивает арендатору расходы на неотделимые улучшения, если давал на них согласие. Так указано в ст. 623 ГК РФ.

Чтобы не было проблем с компенсацией ремонта, соблюдайте следующие правила.

  1. Начинайте строительные работы только после подписания договора. За время ремонта собственник может найти более выгодных съёмщиков и передумает отдавать помещение вам. Тогда придётся идти в суд.
  2. Попросите подпись собственника под сметой расходов на ремонт, проекте перепланировки и дизайн-проекте.
  3. В договоре не должно быть условия, что арендатор не имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
  4. Если договариваетесь, что стоимость ремонта засчитывается в арендную плату за первые месяцы, запишите это в договор. Иначе арендная плата начисляется как за обычное пользование помещением.
  5. Пример: арендатор потратил на ремонт магазина три миллиона и не получил компенсацию

    Фирма арендовала магазин для торговли стройматериалами и сделала ремонт с перепланировкой на 3 071 579 рублей.

    Через год договор аренды расторгли. Фирма попросила компенсацию, но собственники отказали. В договоре прописаны ясные условия. Во-первых, арендатор вправе делать ремонт и перепланировку в магазине только после согласования стоимости с арендодателем. Во-вторых, неотделимые улучшения не возмещаются арендатору.

    Собственнику помещения смету не показывали, разрешения на перепланировку не спрашивали, ремонт на три миллиона теперь принадлежит ему.

    Фирма обращалась в суд, но проиграла — судья прочитала те же условия договора — дело № А66-5457/2013.

    5. Отделимые улучшения типа светильников и кондиционера после прекращения договора арендатор уносит с собой. Проверьте, чтобы договор не отменял это правило.

    Не съедете по первой просьбе арендодателя

    У арендатора есть право расторгнуть договор через суд, если вы портите помещение, более двух раз просрочили арендную плату или отказываетесь делать капремонт, на который подписались. Это условия из ст. 619 ГК РФ и в договоре их можно поменять, что собственники недвижимости и делают.

    Вероятнее всего, в договоре вам попадёт условие, что арендодатель вправе выселить вас без суда и нарушений по уведомлению. Такое правило лучше смягчить в вашу пользу, насколько получится.

    Постарайтесь договориться, что расторгнуть договор можно только при нарушениях с вашей стороны. Сошлитесь на правила расторжения по вашей инициативе — вы наверняка не вправе отказываться от помещения без причин. Настаивайте, что порядок расторжения договора должен быть одинаковый для сторон, так справедливо. В крайнем случае постарайтесь увеличить срок уведомления — за несколько месяцев. За это время найдёте новое место торговли.

    Не потеряете место, когда закончится договор

    Договор аренды бывает краткосрочный и долгосрочный. Краткосрочный заключают на 11 месяцев. Долгосрочный — на несколько лет и регистрируют в Росреестре.

    Арендодатели небольших помещений не очень любят долгосрочный договор аренды за расходы на регистрацию и сложности с расторжением. Поэтому предпочитают соглашения на 11 месяцев.

    Опасность краткосрочного договора очевидна. По окончании вас попросят съехать, а если договоритесь о новом договоре, наверняка повысят плату.

    Спасёт условие о преимущественном праве арендатора. Суть в том, что по истечении срока, если вы исправно вносили плату и не портили объект, арендодатель обязан отдать помещение в аренду снова вам, а не другим претендентам — ст. 621 ГК РФ. Посмотрите, чтобы договор не отменял преимущественное право — так бывает.

    Предотвратите споры о ремонте

    Обязанности по ремонту объекта аренды законом распределены так. Арендодатель делает капремонт, арендатор чинит мелочь — ст. 616 ГК РФ.

    Посмотрите, не переложен ли капремонт на вас, потому что так можно. Если согласны, готовьтесь чинить трубы, проводку и обновлять покраску за свой счёт.

    Предотвратите споры об охране

    Магазину понадобятся видеонаблюдение и охранная сигнализация с вызовом.

    По закону у арендодателя нет обязанности обеспечивать сохранность вашего товара, витрин и денег в кассе. Поэтому обязательно запишите в договор, кто заключает договор с охранным агентством и устанавливает видеонаблюдение. Если вы, то помните об этой обязанности и наймите охрану сами.

    Пример: арендатор не позаботился об охране магазина

    Предприниматель торговал электроинструментом в арендованном контейнере.

    Однажды ночью магазин ограбили и унесли товар на 275 691 рублей. Предприниматель собрал документы об ущербе и попросил у арендодателя возмещение. Тот отказал и спор продолжился в суде. Но суд не помог.

    В договоре на аренду нет обязанности арендодателя охранять магазин, пока нет продавцов и ночью. За сохранностью должен следить хозяин товара — это в его интересах — дело № А47-5634/2013.

    Не отдадите товары за долги

    В договор аренды может попасть такое условие. Арендодатель закрывает помещение и не отдаёт ваш товар и торговое оборудование, пока не погасите долги по аренде. Тянете с оплатой — продаёт ваше имущество и забирает деньги себе. Это называется удержанием по ст. 359 ГК РФ и оно встречается на практике.

    Настаивайте на исключении удержания из договора.

    Пример: арендатор потерял товар из-за долгов

    Предприниматель торговал полуфабрикатами собственного производства и задолжал за полгода аренды 180 000 рублей.

    Арендодатель устал от обещаний, официальные претензии не помогали. В помещении находились столы, холодильники и тестомесы арендатора. Всё это арендодатель забрал в счёт арендной платы.

    Предприниматель попытался взыскать компенсацию через суд. Но суд напомнил о возможности удержания вещей за долги — дело № А76-43713/2009.

    Получите помещение без недостатков

    Недостатки помещения делятся на скрытые и видимые. Арендодатель отвечает и за те и за другие. По скрытым недостаткам арендатор предъявляет требование об устранении, как только обнаружит их. По видимым — только когда принимает помещение по акту.

    Проблема в том, что большинство дефектов недвижимости считаются видимыми.

    Например, отсутствие отопления можно заметить, если осматривать помещение в отопительный сезон, это видимый дефект — дело № А56-16369/2013.

    Если не указать на недостатки сразу, с арендодателя снимается ответственность по устранению — ст. 612 ГК РФ.

    Проводите приёмку так. Внимательно осмотрите помещение. Проверьте работу электричества, отопления, кондиционера, сантехники, вай-фая. Можно пригласить специалиста, который займётся ремонтом и перепланировкой. Запишите недостатки в акт и договоритесь с арендодателем о сроках устранения. Акт подписывайте только после устранения всех дефектов.

    Получите право отказаться от аренды

    Может оказаться, что место под магазин выбрано неудачно и продажи идут плохо. Нужно искать место с другим трафиком, а этот договор расторгать.

    Арендатор отказывается от аренды через суд по причинам из ст. 620 ГК РФ. Причины связаны с ухудшением помещения: проявились скрытые дефекты, арендодатель не делает капитальный ремонт, объект аренды разрушен. Но в договоре эти правила можно смягчить и отказываться от договора без исков и досудебных претензий.

    Напишите, что арендатор отказывается от договора через уведомление арендодателю. Установите срок для направления в несколько месяцев — за это время хозяин подыщет других нанимателей.

    Не заплатите лишнего после переезда

    Когда договор аренды заканчивается, помещение возвращают собственнику по акту. До подписания акта начисляется арендная плата, даже когда арендатор не пользовался помещением и вывез товар. Так установлено ст. 622 ГК РФ.

    У нас есть подробная статья про расторжение договора аренды и безопасный возврат помещения. Посмотрите её и завершайте отношения с арендодателем правильно.

    Договор аренды помещения

    Время чтения: 7 минут

    Договор аренды помещения – это документ, которым оформляется сделка передачи в пользование объекта недвижимости (помещения) от собственника (арендодателя) к другому лицу (арендатору). Положения договора аренды согласовываются сторонами, но они должны соответствовать законодательству Российской Федерации, а именно – Гражданскому кодексу РФ и другим федеральным законам.

    1 Договор аренды Квартиры скачать
    2 Договор аренды Нежилого помещения скачать
    3 Договоры аренды Автомобиля скачать
    4 Договор аренды Жилого помещения скачать
    5 Договор аренды Гаража скачать
    6 Договор аренды Земельного участка скачать
    7 Договор аренды Оборудования скачать
    8 Договор аренды Предприятия скачать

    Сейчас нормативное регулирование сделок с недвижимостью претерпевает значительные изменения. Даже чиновники, которые для нас создают и утверждают законы, а также занимаются их реализацией, зачастую не могут ответить на вопросы граждан, связанные с заключением, регистрацией договора аренды. В сети Интернет информация представлена в большей степени устаревшая и она не отражает текущее положение дел в сфере сделок с недвижимостью.

    Огромное количество вопросов и законодательных недоработок вызывает ошибки при оформлении договоров аренды, что приводит к приостановкам в их регистрации, а значит – финансовым проблемам заинтересованных лиц.

    Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

    8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

    8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

    Все консультации бесплатны.

    В нашей статье мы попытаемся рассмотреть основные вопросы, связанные с заключением и регистрацией договоров аренды, основываясь исключительно на действующем законодательстве и актуальной практики работы в этой сфере.

    Что такое нежилое помещение?

    Нежилое помещение – это объект недвижимости, который имеет назначение «нежилого» и входит в состав здания.

    Конкретного понятия, установленного законом, нет. Однако мы полагаем, что следует исходить из обратного, а именно, если помещение не имеет признаков жилого, то оно является нежилым.

    Для нежилых помещений в многоквартирных домах Правительством РФ была предпринята попытка сформулировать их понятие: это «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)» (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

    Для коммерческих (нежилых зданий) понятие проще – все помещения в них являются нежилыми.

    Важно: наши специалисты периодически сталкиваются с вопросами от представителей управляющих компаний многоквартирных домов о возможности передачи в аренду предпринимателям частей общего имущества собственников квартир. Это предполагает возможность извлечения прибыли для УК и оплаты, к примеру, ремонтных работ в многоквартирном доме. Но, исходя из позиции Правительства, установленной в Постановлении №354, аренда таких помещений не возможна, т.к. они не являются объектами договоров аренды.

    Договор аренды нежилого помещения

    Договор аренды нежилого помещения – это сделка, порождающая права и обязанности сторон этого договора, связанных с владением и распоряжением имущества, передаваемого в аренду.

    Основное законодательное регулирование договора аренды, а вернее – его оформления и заключения, утверждено в II Части Гражданском кодексе РФ. Здесь установлены как общие положения, так и частные случаи аренды конкретных видов имущества.

    Объекты договоров аренды недвижимости

    Объектами договоров аренды недвижимого имущества могут любые вещи, которые отвечают критериям определения в качестве объекта недвижимости. Здания, помещения, сооружения, дома, квартиры, линии электропередач, даже – все это можно сдать или снять в аренду.

    Стороны договора аренды

    Сторонами в договоре аренды объектов недвижимости выступают физические и юридические лица. Это могут быть как публичные, так и частные компании.

    Арендодателем выступает субъект, который имеет право собственности на объект недвижимости, либо он может распоряжаться объектом в определенном объеме. К примеру, помещение может быть сдано как в аренду, так и в субаренду.

    Другая сторона договора аренды – арендатор. Им могут быть любые заинтересованные лица.

    Форма договора аренды

    Договор аренды недвижимого имущества оформляется исключительно в письменной форме – это правило установлено в ч. 1 ст. 651 ГК РФ. По общему правилу письменная форма договора аренды предусмотрена для случаев, когда одна из его сторон организация, а также – когда имущество передается в аренду более чем на один год. К примеру, это правило касается аренды транспортного средства.

    Уникальным требованием к форме договора аренды недвижимости является требование его государственной регистрации.

    Правила регистрации договоров с недвижимостью сейчас регламентируются Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Он вступил в силу с 01.01.2017 года.

    Государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимости только те, которые заключены сроком более чем на один год. Договоры меньшего срока действия не регистрируются в Росреестре.

    Помимо письменной формы, требуется соблюдение следующих правил к содержанию договора аренды помещений (или иных объектов недвижимости):

  6. Количество экземпляров договора не менее двух – по одному для каждой стороны. Если договор аренды подлежит регистрации следует подготовить три экземпляра, один из которых останется в Росреестре.
  7. Договор аренды обязательно должен содержать преамбулу, описание объекта аренды, стоимость аренды, ее срок, реквизиты сторон. Самыми главными его условиями являются – предмет, цена и срок. Без этого договор может быть признан недействительным и не будет иметь правовых последствий для сторон.
  8. Предмет договора аренды, т.е. объект недвижимости, следует описать как можно детальнее, при этом мы рекомендуем включать в условия соглашения: полный адрес объекта, его площадь в соответствии со сведениями ЕГРН, кадастровый номер (постоянный или временный), а также реквизиты документа, в соответствии с которым арендодатель вправе распоряжаться эти объектом (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и др.).
  9. Передача объекта недвижимости обычно оформляется Актом приема-передачи. В нем стороны прописывают: в каком состоянии передается объект, указывают дату передачи, состав имущества, находящегося в помещении (здании). Акт можно не составлять – всю эту информацию можно включить в договор аренды. Мы, к примеру, используем для этого такую формулировку: «Объект передан арендатору в удовлетворительном состоянии «___» __________ 20__ года.». Не важно, как вы оформите передачу, главное, чтобы факт передачи объекта недвижимости был подтвержден документально. Если это будет акт, его нужно также подписать в двух или трех экземплярах.
  10. Реквизиты сторон договора аренды также следует максимально точно прописать. Если договор подписывает директор компании, указывается, что он действует на основании устава, если иное лицо – следует прописать реквизиты его доверенности, а ее копию подшить к договору аренды. При заключении договора с физическим лицом указываются его паспортные данные, место регистрации, реквизиты счета в банке.
  11. В договоре аренды особое внимание стоит уделить описанию и способу оплаты стоимости. Мы обычно указываем так: «оплату стоимости аренды Объекта Арендатор производит в срок не позднее 15 числа месяца, предшествующего очередному месяцу использования Объекта (предоплата), безналичным способом на расчетный счет Арендодателя, указанный в реквизитах сторон (п. ___ Договора).». По соглашению сторон в стоимость аренды включается сумма налога на добавленную стоимость или без нее – это зависит от применяемой системы налогообложения сторон договора.
  12. Срок договора аренды

    Срок договора аренды – обязательное условие соглашения сторон. Это предусмотрено гражданским законодательством РФ. На что влияет срок аренды – на необходимость регистрации договора аренды в Росреестре и включение сведений о нем в ЕГРН.

    Если аренда сроком менее 12 месяцев, его регистрировать необязательно. Но в случае, когда помещение арендуют более одного года, договор подлежит обязательной государственной регистрации.

    Важно: Предмет, срок и стоимость – основные условия договора аренды. Без них договор аренды считается недействительным – его нельзя зарегистрировать, для органов власти он не имеет никакой юридической силы.

    Виды договоров: краткосрочный договор аренды и долгосрочный договор аренды

    Краткосрочный и долгосрочный договор аренды помещения – две разновидности сделки по передачи в аренду недвижимого имущества. Разделение на них связано со сроком аренды – если договор аренды заключен на срок менее года (12 месяцев), он считается кратковременным. Если срок аренды превышает один год – он называется долгосрочным.

    Отличительными особенностями этого договора являются:
    Срок – либо более одного года, либо менее 12 месяцев.

    Необходимость регистрации договора в Росреестре – государственной регистрации в органах государственной власти и включение сведений о нем в ЕГРН.

    Особенности объекта недвижимости – они вызваны предыдущим пунктом. Если договор нужно регистрировать, то объект недвижимости должен иметь постоянный или временный кадастровый номер. Если договор аренды краткосрочный – его объектом может быть любое помещение – иметь или не иметь обособленных границ, находится в коридоре помещения – главное, что арендатор согласен его арендовать, а арендодатель готов сдать его в аренду.

    Это следует знать: краткосрочные договоры аренды являются для арендатора более рискованным вариантом – арендодателю их проще разорвать. При заключении долгосрочного договора аренды его содержание, а также полномочия арендодателя, проверяет Росреестр, что минимизирует риски арендатора.

    Регистрация договора аренды нежилого помещения

    Регистрация договора аренды – процедура, предусмотренная законодательством, в соответствии с которой заинтересованные лица обязаны осуществить подачу документов, свидетельствующих о заключении сделки, правоустанавливающих документов на объект недвижимости, документов, подтверждающих их правоспособность в уполномоченный орган власти. Государственная услуга по регистрации не бесплатна – для ее получения требуется оплатить госпошлину в размере, установленном Налоговым кодексом РФ.

    Для чего вообще требуется регистрация договоров аренды и зачем в этом случае вмешательство государства в отношения сторон? Казалось бы, что, как и для любой другой сделки, для аренды достаточно просто волеизъявления арендатора и арендодателя для заключения сделки… но нет. В случае с установлением обязанности госрегистрации долгосрочной аренды государство постаралось позаботиться обо всех участниках рынка, которые будут заинтересованы во взаимодействии с собственником арендованного объекта недвижимости. Также это требуется для подтверждения достоверности информации о наличии отношений по аренде между сторонами этого договора.

    Все дело в том, что при регистрации договора аренды происходит не просто простановка отметки об этом на самом «бумажном» договоре. Сотрудники Росреестра присваивают такой сделке определенный номер и вносят информацию о ней в определенный раздел ЕГРН об объекте недвижимости.

    С правовой точки зрения аренда – это обременение объекта. Наличие любого обременения предполагает ряд особенностей при владении, распоряжении и использовании имущества.

    К примеру: есть заключенный договор аренды помещения, но собственник решил заложить это помещение в банке при приобретении кредита. Банк запросит у него выписку из ЕГРН, свидетельствующую о том, что обременения на помещения отсутствуют. Банку нужно, чтобы на залоговый объект никто не претендовал. В противном случае ему такой объект залога неинтересен.

    Другой вариант полезности регистрации договора аренды – получение лицензий на различные виды деятельности. В большинстве случаев наличие зарегистрированного договора аренды, а значит – подтвержденного местонахождения лицензиата, является одним из главных требований к претенденту (лицензия на продажу алкоголя, лицензия на хранение оружия и др.).

    Нужно ли регистрировать договор аренды

    Необходимость регистрации договора аренды предусмотрена законом. Однако это может быть и волеизъявлением сторон. Вы можете попросить собственника помещения провести эту процедуру для того, чтобы обезопасить себя от возможного досрочного расторжения контракта.

    Обязательно регистрировать долгосрочные договоры аренды – это предусмотрено Гражданским кодексом.

    Если ваша сфера деятельности предполагает получение лицензий и других специальных разрешения – регистрация договора аренды, на котором расположена организация, также не будет лишней. Об этом стоит позаботиться заранее, чтобы потом не было спешки, которая практически всегда приводит к удорожанию процесса.

    Правильно оформленный и зарегистрированный договор аренды – гарантия стабильности в отношениях его сторон. Все изменения к такому договору должны быть зарегистрированы в установленном порядке, в том числе – касаемо стоимости аренды. Если такие сведения не вносятся дополнительно в ЕГРН, они не имеют юридической силы.

    Стоимость регистрации договора аренды – госпошлина и услуги

    Государственная пошлина за услугу по регистрации договора аренды установлена II Частью Налогового кодекса – ст. 333.33. В пункте 22) установлено, что при регистрации прав или обременений объектов, физлица уплачивают 2 000 рублей, а юрлица – 22 000 рублей.

    Естественно, такая сумма услуг государства вызывает много вопросов у заинтересованных лиц. Это порождает многочисленную судебную практику и дачу официальных разъяснений госорганов на запросы участников рынка.

    Зачастую у наших клиентов возникает вопрос, какая госпошлина оплачивается в случае, если арендодатель физическое лицо, а арендатор организация. Ответ на этот вопрос был дан Росреестром – письмо Федеральной регистрационной службы от 23.05.2007 N 9-1543-СВ и Письмо Минфина РФ от 20.07.2010 N 03-05-04-03/79.

    Из указанных документов следует, что госпошлина в случае участия в сделке с недвижимостью юридического лица и физического лица оплачивается по ? от каждого лица. То есть организация оплачивает 11 000 рублей госпошлины, а гражданин 1000 рублей.

    Также озадачены индивидуальные предприниматели, если они выступают стороной договоров с недвижимостью. Ведь они в каких-то случаях в гражданских правоотношениях считаются физическими лицами, а в других – как организации.

    Эта проблема тоже была решена – в связи с недоработками законодательства и отсутствием определённого описания размера госпошлин для индивидуальных предпринимателей, госпошлину они за регистрацию недвижимости оплачивают как физические лица. В случае аренды помещений госпошлина от ИП составит 2 000 рублей (или ? от названной суммы).

    Услуги по регистрации договоров аренды сейчас оцениваются по-разному. В зависимости от объема необходимых работ, которые предшествуют подаче документов на регистрацию. Новшества законодательства, которые вступили в силу с принятием ФЗ №218 также добавили арендаторам и арендодателям новых проблем – регистрировать теперь аренду частей помещений теперь к примеру можно только одновременно с кадастровым учетом таких частей. То есть в стоимость услуг в этом случае будет включаться подготовка технического плана для выделения части помещения.

    Конечно, стоимость услуг по регистрации аренды зависит от региона, в котором это происходит. Лидером цены услуг в России является Москва. В остальных местах России цены приблизительно равные.

    Но стоит отметить, что с 01.01.2017 года на территории Российской Федерации в отношении недвижимости начал действовать принцип экстерриториальности. Что он означает? Это значит, что вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости подать на регистрацию документы по нему вы можете в любом регионе.

    К примеру, вы имеете помещение в Москве, а сами территориально находитесь в Санкт-Петербурге. Для кадастрового учета частей помещения и регистрации договора аренды на них не обязательно теперь искать специалистов именно в Москве и переплачивать за их услуги. Все действия можно произвести, наняв питерскую компанию. И для оказания этих услуг вообще необязательно будет ездить в Москву и дополнительно тратиться на проезд к столице.

    Это же касается и других городов России и если вы решили произвести какие-то процедуры, связанные с недвижимостью, выбирайте ту компанию, которая имеет для вас более выгодные условия и не важно, где она располагается.

    Варианты подачи заявления на регистрацию договора: Росреестр, МФЦ, почтой, в электронном виде.

    Документы для регистрации договора аренды

    Перечень документов, необходимых для регистрации договора аренды помещения изложен в ст. 51 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости».

    Сейчас можно выделить два основных варианта аренды помещений: аренда зарегистрированного в Государственном кадастре объекта, аренда объекта, который является частью помещения или здания.

    Оба эти варианта имеют схожий перечень документов, предоставляемых в Росреестр, однако и различия между ними существенные.

    Общий перечень документов для регистрации договора аренды:

  13. Заявление на регистрацию договора аренды от одной из сторон договора (арендатора или арендодателя).
  14. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости – с 01.01.2017 года это Выписка из ЕГРН.
  15. Документы, подтверждающие личность заявителя: паспорт для граждан, доверенность на представителя, решение о назначении руководителя организации. Документы предоставляются в нотариально заверенных копиях, кроме паспорта – с него в МФЦ снимут копию и вернут лицу, подавшему документы. В разных регионах правила приема документов могут отличаться – возможно, что предоставить их можно в обычных копиях, предъявив при этом оригинал.
  16. Документы на юридическое лицо или ИП, если сторона в договоре являются таковыми. К ним относятся: оригинал выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРНИП, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, устав. Эти документы также предоставляются либо в нотариально удостоверенных копиях или обычных копиях.
  17. Договор аренды в количестве не менее трех экземпляров – по одному для каждой стороны, один остается в Росреестре в карточке объекта недвижимости.
  18. Платежные поручения об уплате государственной пошлины за регистрацию договора аренды.

Важно! Отличительной особенностью регистрации аренды части помещения является то, что для этого потребуется дополнительная процедура – постановка на временный кадастровый учет части объекта недвижимости – здания или помещения. Для этого требуется подготовить технический план. Его изготавливают кадастровые инженеры. Он прикладывается к комплекту документов на диске и заверен усиленной электронно-цифровой подписью уполномоченного кадастрового инженера (имеющего аттестат и свидетельство о членстве в СРО).

При наличии определенных особенностей объекта недвижимости, возможно потребуется предоставить иные документы: согласие банка, если объект заложен, разрешение на выделение, если объект передан в оперативное управление и иное.

Читайте так же:  Работорговля статья ук рф

Варианты подачи заявления на регистрацию договора: Росреестр, МФЦ, почтой, в электронном виде

Новые правила подачи договора аренды помещения на регистрацию вступили в силу с 01.01.2017 года. В настоящее время возможно обратиться с этим вопросом в офисы МФЦ (Многофункциональных центров), почтовым отправлением, с использованием электронных сервисов Росреестра и при непосредственном обращении в отделение Росреестра в регионах России.

Сейчас во всех регионах Российской Федерации переходят на подачу документов на регистрацию только через Многофункциональные центры. Все, кто занимается вопросами регистрации уже давно, помнят ужасные очереди в районных отделах Росреестра. Сейчас все гораздо проще – отделов МФЦ в больших городах довольно много и проблем с очередями практически нет.

В некоторых регионах Многофункциональные центры переименовывают в «Мои документы». Характерные вывески вы можете видеть на зданиях, где можно получить государственные услуги.

Если документы направляются посредством почты, то такое письмо отправляется с объявленной ценностью, описью вложений и уведомлением о вручении. Документы, подписанные заявителем, должны быть нотариально удостоверены, договор аренды также подготавливается с участием нотариуса, копии документов только заверенные нотариусом.

На официальном сайте Росреестра предусмотрена возможность отправления документов на регистрацию в электронном виде. При этом требуется чтобы заявитель имел электронно-цифровую подпись. Без такой подписи подача невозможна.

Отделения Росреестра принимают заявления о регистрации договоров аренды только в случаях, когда документы в одном регионе подаются на регистрацию аренды в другом субъекте Российской Федерации. При этом перечень отделов Росреестра строго ограничен.

Что ждет арендатора в случае невыполнения условий договора аренды?

При заключении договора аренды сторонам необходимо в строгом порядке выполнять свои обязательства. В случае нарушения любого из условий соглашения одной из сторон вторая вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков, выплату неустойки, расторжения договора, выселения арендатора. Незнание законов, неумение ориентироваться в нормативной документации, пренебрежение возможностью урегулировать ситуацию в досудебном порядке порой достаточно серьезно усугубляют ситуацию.

Читайте так же:  Как оформить арку занавесками

О том, какие негативные последствия могут произойти из-за несоблюдения условий договора, мы увидим на примере судебного разбирательства Департамента городского имущества города Москвы с компанией «Лунный свет», в течение нескольких лет нарушавшей условия аренды. Ситуация привела к тому, что арендодатель не смог получить выгоды, на которые рассчитывал при подписании договора, и был вынужден обратиться в судебный орган. Дело № А40-169267/16 в Арбитражном суде г. Москвы.

Изучив материалы обеих сторон, суд принял решение удовлетворить все требования истца. Однако арендатор, в свою очередь, привел доводы о несоблюдении условий договора самим истцом. По мнению ответчика, арендодатель не извещал об изменении арендной платы и завышал арендную ставку. Показания какой из сторон являются наиболее весомыми, сможет ли ответчик доказать свою правоту – рассмотрим поподробнее.

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд с иском к компании «Лунный свет». Истец требовал:

  • Взыскать арендную плату и пени, так как арендатор не оплачивал пользование помещением, площадью 559 кв. м, с февраля 2013 г. по июнь 2016 г. Долг компании составил 8,6 млн. рублей, пени – 1,3 млн. рублей;
  • Расторгнуть договор аренды;
  • Выселить ООО «Лунный Свет» из помещения.
  • Основанием Департамента для обращения в суд является задолженность арендатора, образовавшаяся вследствие невыплаты арендной платы, предусмотренной в договоре аренды. Ответчик с исковыми требованиями Департамента не согласился и изложил свои доводы в отзыве.

    Обстоятельства дела

    В марте 2007 года Департамент городского имущества города Москвы предоставил в аренду компании «Лунный Свет» нежилое помещение на ул. Енисейская. Сделка была закреплена сторонами на основании двух документов:

  • Договора аренды со сроком действия до 27 марта 2012 года. Договор зарегистрирован в ЕГРН;
  • Акта приема-передачи помещения.
  • Согласно условиям соглашения, компания «Лунный Свет» обязана оплачивать аренду за вычетом НДС каждый месяц до 5-го числа.

    Кроме указанных документов, 14 марта 2012 года Департамент и «Лунный Свет» оформили дополнение к договору: компания приняла решение взять в аренду только площадь размером в 295 кв. м.

    Доказательства нарушения условий договора

    Юридическому лицу выгоднее брать в аренду помещение с меньшей площадью, если позволяют масштабы его деятельности. Но компания «Лунный Свет», подписав дополнительное соглашение к договору, не спешило освобождать ранее занятую площадь. Фактически арендатор продолжал пользоваться площадью 559 кв. м. Какие документы доказывают нарушение юридическим лицом положений дополнительного соглашения от 14 марта 2012 г.?

    Во-первых, письмо от 15 марта 2017 г. от генерального директора компании «Лунный Свет», где за его подписью представлена информация об аренде 559 кв. м. Во-вторых, таким документом является акт осмотра от 11 августа 2016 г., подписанный арендатором.

    Доводы ответчика

    Арендатор не согласился с исковыми требованиями Департамента. Свои возражения ответчик аргументирует следующими доводами:

    • Во-первых, указывается на необоснованность завышения арендной ставки;
    • По словам ответчика, по договору Департамент мог увеличивать арендную плату не чаще одного раза в год, оповестив об этом письменно компанию. Однако извещения об изменении размера платы компания не получала;
    • Ответчик также выразил несогласие со ставкой, установленной с 2014 по 2016 годы, которая не должна была превышать 3 500 рублей за квадратный метр.

    На чьей стороне суд?

    Изучив доводы истца и ответчика, Арбитражный суд города Москвы принял сторону заявителя. Судья принял во внимание тот факт, что ответчик, компания «Лунный Свет», является микропредприятием, и ставка за аренду в сумме 3 500 рублей за один квадратный метр в качестве имущественной поддержки была действительной с 1 января 2013 г. по 30 июня 2014 г.

    Последующее взимание арендной платы производилось согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. под номером 809-ПП.

    С 1 июля по 31 декабря 2014 г. плата рассчитывалась исходя из рыночной ставки в размере 7 149 руб. / кв.м. Ставка была определена на условиях арендного соглашения.

    С 1 января по 31 декабря 2015 г. рыночная ставка была равна 7 863 руб./кв.м. С 1 января по 31 декабря 2016 г. ставка увеличилась до 8 650 руб./кв.м.

    Кроме того, Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства не получала соответствующего заявления от ответчика.

    Также Департамент представил суду все необходимые документы, подтверждающие, что компания «Лунный Свет» была своевременно уведомлена об изменении размеров платы за аренду.

    Изучив представленные материалы, суд пришел к выводу, что с февраля 2013 по июнь 2016 годов «Лунный Свет» не выполняло свои обязательства, указанные в договоре аренды, и не платило на протяжении всего этого времени за фактически используемое помещение. В итоге задолженность компании составила 8,6 млн. рублей. Сумма является документально подтвержденной, и ответчик не смог ее опровергнуть ни в письменном отзыве, ни на судебном заседании. Поэтому суд принял решение обязать компанию «Лунный Свет» выплатить арендодателю всю сумму.

    Когда с должника взыскиваются пени?

    При заключении сделки по аренде помещений в договоре стороны вправе предусмотреть условия выплаты неустойки. Согласно договору аренды между Департаментом и «Лунный Свет», компания обязана выплачивать пени при просрочке или неуплате арендного платежа. Пеня за один просроченный день равна в данном случае 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Условие было предусмотрено в договоре аренды и принято обеими сторонами сделки.

    Статьей 330 ГК РФ предусматривает взимание неустоек, если одной из сторон договора не выполняются принятые условия. Опираясь на пункты договора, истец насчитал пени с 6 июля 2013 по 30 июня 2016 годы в размере 1,3 млн. рублей и представил в суд соответствующий расчет.

    Проверив документы и не получив от ответчика опровержения, суд принял решение также удовлетворить требование арендодателя о взыскании неустойки в указанном размере.

    Расторжение договора судом

    Статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора через суд, если одна из сторон сделки посчитает действия другой стороны как серьезное несоблюдение условий договора. При этом значимым нарушением условий является такая ситуация, возникшая по вине одной из сторон и при которой другая сторона не получает рассчитанную при подписании договора плату (и выгоду соответственно).

    Статья 619 ГК РФ дает право арендодателю расторгнуть договор, если арендатор дважды не внес в срок арендную плату.

    В договоре между Департаментом и «Лунный Свет» предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть соглашение по односторонней схеме в случае неуплаты за аренду за два периода.

    Так как истцом были представлены суду все материалы, подтверждающие неуплату за аренду, а ответчик не смог опровергнуть доводы заявителя, суд счел обстоятельства достаточными, чтобы признать нарушения условий договора значимыми. Поэтому требование арендодателя о расторжении соглашения также решено было удовлетворить.

    Требование о выселении арендатора

    Согласно статье 622 ГК РФ в случае, если договор аренды прекращается, арендатор возвращает владельцу помещение в том виде, в котором его принимал, либо в установленном договором состоянии.

    В рассматриваемой ситуации, когда договор расторгнут, ответчик не имеет права продолжать распоряжаться арендуемым имуществом. На этом основании суд также решил удовлетворить требование арендатора, выселить компанию «Лунный Свет» и предоставить помещение Департаменту городского имущества города Москвы.

    Послесловие

    Организациям, арендующим помещения, необходимо строго соблюдать условия договора. В случае возникновения проблемной ситуации, которая влечет крупные денежные расходы, а другая сторона сделки намеревается решить вопрос через суд, необходимо принять все возможные меры по урегулированию проблемы в досудебном порядке. Это позволит, во-первых, избежать затрат в виде судебных издержек и начисления пеней, а также даст возможность договориться сторонам сделки о рассрочке платежей, пересмотре условий договора.

    В рассматриваемой ситуации можно увидеть недостаточную подготовленность ответчика с юридической точки зрения. Компания не воспользовалась правом, предусмотренным статьей 333 ГК РФ, и не ходатайствовала об уменьшении неустойки. Доводы, приводимые ответчиком, являются необоснованными. Своим решением суд показал, что несоблюдение условий договора не освобождает от обязанности выплаты полной величины арендной платы за период пользования и пеней.

    Особенности содержания договора аренды нежилых помещений Текст научной статьи по специальности « Государство и право. Юридические науки»

    Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Дадаян Е.В., Сторожева А.Н.

    В настоящее время договору аренды нежилого помещения (далее АНП) уделяется особое внимание не только в теории, но и на практи-ке. Для изучения договора аренды в гражданском праве выделяют две группы обязанностей: первая группа включает в себя условия, регу-лирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторая ос-новные обязанности арендатора. Особые требования предъявляются к содержанию договора. Специфическая особенность договора состо-ит в том, что выполнение обязанностей одной из сторон напрямую зависит от определенных действий другой стороны. В статье рас-сматриваются права и обязанности сторон в классическом вариан-те, а также проводится практический анализ содержания договора. По данному исследованию делаются предложения по дополнению норм ГК РФ, в частности пункта 1 статьи 616, условий о бремени несения расходов по проведению капитального ремонта. Таким образом, ста-тья отражает актуальные аспекты содержания договора аренды нежилого помещения . Поднимаются проблемы регулирования граж-данского законодательства и делаются предложения по изменению норм ГК РФ по договору аренды нежилого помещения .Currently lease non-residential premises (hereinafter LNP), special at-tention is paid not only in theory but also in practice. To study the rental contract in civil law there are two sets of obligations: the first group in-cludes the conditions governing the benefit obligations of the lessor, the se-cond the main responsibilities of the tenant. There are specific require-ments for the content of the contract. A specific feature of the contract is that the responsibilities of one of the parties depend on certain actions of the oth-er party. The study discusses the rights and obligations of the parties in the classic version, as well as conducted practical analysis of the content of the contract. In this study proposals to the Supplement to the norms of the civil code in particular paragraph 1 of article 616 of the civil code, provisions on the burden of the costs of the overhaul are made. Thus, the study reflects the relevant aspects of the content of the contract lease of non-residential prem-ises. The problems of regulation of civil law are raised and the proposals of changing the rules of the civil code on the lease of non-residential premise are made.

    Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Дадаян Е.В., Сторожева А.Н.,

    Текст научной работы на тему «Особенности содержания договора аренды нежилых помещений»

    ?ПРАВО И СОЦИАЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

    УДК 37 Е.В. Дадаян, А.Н. Сторожева

    ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

    E.V. Dadayan, A.N. Storozheva

    THE FEATURES OF THE CONTENT OF THE LEASE CONTRACT

    OF UNINHABITED PREMISES

    В настоящее время договору аренды нежилого помещения (далее АНП) уделяется особое внимание не только в теории, но и на практике. Для изучения договора аренды в гражданском праве выделяют две группы обязанностей: первая группа включает в себя условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторая — основные обязанности арендатора. Особые требования предъявляются к содержанию договора. Специфическая особенность договора состоит в том, что выполнение обязанностей одной из сторон напрямую зависит от определенных действий другой стороны. В статье рассматриваются права и обязанности сторон в классическом варианте, а также проводится практический анализ содержания договора. По данному исследованию делаются предложения по дополнению норм ГК РФ, в частности пункта 1 статьи 616, условий о бремени несения расходов по проведению капитального ремонта. Таким образом, статья отражает актуальные аспекты содержания договора аренды нежилого помещения. Поднимаются проблемы регулирования гражданского законодательства и делаются предложения по изменению норм ГК РФ по договору аренды нежилого помещения.

    Ключевые слова: аренда, нежилое помещение, права и обязанности.

    Currently lease non-residential premises (hereinafter LNP), special attention is paid not only in theory but also in practice. To study the rental contract in civil law there are two sets of obligations: the first group includes the conditions governing the benefit obligations of the lessor, the second — the main responsibilities of the tenant. There are specific requirements for the content of the contract. A specific feature of the contract is that

    the responsibilities of one of the parties depend on certain actions of the other party. The study discusses the rights and obligations of the parties in the classic version, as well as conducted practical analysis of the content of the contract. In this study proposals to the Supplement to the norms of the civil code in particular paragraph 1 of article 616 of the civil code, provisions on the burden of the costs of the overhaul are made. Thus, the study reflects the relevant aspects of the content of the contract lease of non-residential premises. The problems of regulation of civil law are raised and the proposals of changing the rules of the civil code on the lease of non-residential premise are made.

    Keywords: rent, non-residential premises, rights and responsibilities.

    В настоящее время договору аренды нежилого помещения (далее АНП) уделяется особое внимание не только в теории, но и на практике. Особые требования предъявляются к содержанию договора. Так, под содержанием договора АНП понимают совокупность его условий, которые устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Специфическая особенность договора состоит в том, что выполнение обязанностей одной из сторон напрямую зависит от определенных действий другой стороны. Например, выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления счетов арендодателем [1, с. 357].

    Для изучения договора аренды в гражданском праве выделяют две группы обязанностей: первая группа включает в себя условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторая — основные обязанности арендатора.

    При этом, исходя из буквального толкования ГК РФ, можно выделить следующие права и обязанности, которые возникают у сторон в рамках исполнения договора аренды нежилого помещения:

    — права и обязанности, связанные с передачей объекта во временное владение и (или) пользование;

    — права и обязанности, связанные с внесением платы за пользование имуществом.

    Мы рассмотрим права и обязанности сторон в классическом варианте.

    Права и обязанности арендодателя

    Основной обязанностью арендодателя является передача нежилого помещения арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами [2].

    ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать порядок передачи нежилого помещения по собственному усмотрению (п. 1, ст. 655).

    Для согласования порядка передачи здания сторонам в договоре необходимо определить:

    1) срок передачи имущества в аренду, который может быть определен конкретной календарной датой, истечением определенного периода времени и указанием на событие, которое должно неизбежно наступить;

    2) момент, когда обязательство по передаче объекта считается исполненным. В ГК РФ не закреплен момент исполнения обязанности по передаче имущества, именно поэтому стороны могут определить его самостоятельно, включив в договор положение, согласно которому обязательство арендодателя по передаче объекта будет считаться исполненным только после того, как он выполнит одно из следующих условий:

    — подпишет передаточный акт (является обязательным условием);

    — фактически передаст объект;

    — предоставит арендатору комплект документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды;

    — оплатит расходы по уплате государственной регистрации договора аренды;

    3) доказательства передачи имущества в аренду. Таким доказательством чаще всего является акт приема-передачи имущества. Однако стороны вправе включить в договор положение, согласно которому он будет иметь силу акта приема-передачи имущества арендатору, в этом случае имущество будет считаться переданным с момента подписания договора аренды;

    4) состав документов, относящихся к объекту аренды. К таким документам могут относиться: декларация пожарной безопасности [3], эксплуатационные документы на системы водоснабжения, канализации, электроснабжения. Такие документы передаются арендатору вместе с объектом аренды в срок, определенный в договоре в соответствии со статьями 190-194 ГК РФ;

    5) состав принадлежностей, передаваемых вместе с объектом аренды. Под принадлежностью объекта аренды понимаются вещи, которые предназначены для обслуживания объекта аренды в соответствии с его назначением либо условиями договора и связанные с ним общим назначением. Применительно к аренде помещений принадлежностью объекта

    аренды являются коммуникации водоснабжения, канализации, газоснабжения, электрические сети, сантехническое оборудование;

    6) состояние объекта на момент его передачи арендатору. Арендатор может указать в договоре, какими именно параметрами или свойствами должен обладать объект аренды для использования его по целевому назначению. В этом случае любые отклонения от указанных свойств и параметров будут являться недостатками арендованного имущества. При передаче имущества сторонам необходимо указать в договоре либо в акте приема-передачи недостатки; указать, в чем заключается препятствие использования объекта аренды для целей договора, и определить при необходимости порядок и способы устранения недостатков, а также установить, на какую из сторон возлагаются обязанность и расходы по их устранению.

    Местом передачи арендованного имущества, как правило, является его место нахождения.

    Следующей обязанностью арендодателя, которую возложил на него законодатель, является проведение капитального ремонта. Однако стоит учитывать, что обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена на арендатора условиями договора (ст. 616 ГК РФ).

    Так, например, ООО «Блок» обратилось в суд с иском к Пискунову

    В.Б. о взыскании денежных средств. Требования мотивированы тем, что 27 марта 2008 года между ними был заключен договор аренды нежилого помещения с приложением дефектной ведомости на здание цеха по производству пенобетона по вышеуказанному адресу. Дефектная ведомость была составлена сторонами в связи с необходимостью ремонтных работ в арендуемом нежилом помещении. Акт приема-передачи нежилого здания от 27 марта 2008 года был подписан сторонами, где указано, что техническое состояние нежилого здания, находящегося в неудовлетворительном состоянии, требует капитального ремонта. Также было дано согласие ответчика на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении. Истец произвел демонтаж по необходимости для проведения капитального ремонта, выполнил в полном объеме ремонтно-строительные работы согласно дефектной ведомости. Подрядная организация ООО «Мана-Сервис» выполнила полностью обязательства по ремонту, а истец исполнил перед ней обязательства по оплате услуг ремонта. Ответчик неоднократно препятствовал работе и в дальнейшем предложил расторгнуть договор аренды нежилого помещения. Договор аренды нежилого здания между сторонами не расторгнут. Истец просил взыскать с ответчика за демонтаж оборудования 450 460 рублей 28 копеек; за ремонтные работы 1 933 852 рублей 44 копейки, также

    Читайте так же:  Гражданство рф по мужу

    судебные расходы в размере 300 000 рублей — за услуги юриста по оформлению претензий, подготовке иска, представительству в суде.

    В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

    В силу п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, — в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Так, суд первой инстанции, определяя ко взысканию сумму ремонтных работ -1 933 852, 44 руб. и стоимость демонтажа оборудования в цехе — 450 460,28 руб., исходил из представленных ООО ПО «Блок» следующих доказательств: наличие договора подряда от

    01.04.08 г. между ООО ПО ««Блок» и ООО ««Мана-Сервис» на выполнение подрядных работ по капитальному ремонту здания с указанием стоимости работ 2 384 312, 72 руб.; соглашения о зачете взаимных требований между ООО ПО ««Блок» и ООО ««Мана-Сервис» от

    01.04.08 г.; локальные сметные расчеты, составленные ООО ««Мана-Сервис» на демонтаж оборудования на сумму 450 460,28 руб. и на ремонтные работы на сумму 1 933 852, 44 руб.; оформленные от

    000 ««Мана-Сервис» счета к плательщику ООО ПО ««Блок» на сумму 450 460, 28 руб. от 08.04.10 г. (демонтаж оборудования) и на сумму

    1 933 852,44 руб. от 08.12.09 г. (оплата ремонтных работ). Между тем судом первой инстанции каждому из этих документов дана оценка как надлежащему доказательству оплаты ООО ПО «Блок» указанных сумм — 450 460,28 и 1 933 852, 44 руб. В нарушение положений ч.1 ст. 57 ГПК РФ суд не предложил истцу представить доказательства в подтверждение своих расходов, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства выполнения ООО ««Мана-Сервис» подрядных работ. Согласно абз.1 п.1 ст.743 ГК РФ, подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, оп-

    ределяющей цену работ. В силу п.1 ст.746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100 утверждены согласованные с Минфином России, Минэкономики России унифицированные формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ и введены в действие с 01.01.2000 № КС-2 «Акт о приемке выполненных работ», № КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат». Поскольку унифицированные формы, утвержденные Постановлением Госкомстата РФ от 11 ноября 1999 г. № 100, распространяют свое действие на юридических лиц всех форм собственности, осуществляющих деятельность в отраслях экономики, а работы, относящиеся к подрядным на объекте, не выполнялись физическими лицами, следовательно, обязательным в качестве доказательства принятия подрядных работ, выполненных юридическим лицом ООО «Мана-Сервис», являются № . «Акт о приемке выполненных работ», № . Справка о стоимости выполненных работ и затрат». Кроме того, имеющиеся в материалах дела счета, выставленные получателем ООО «Мана-Сервис» плательщику ООО ПО «Блок», без доказательства их оплаты через банк получателя КФ ЗАО АИКБ «Енисейский объединенный банк», не могут являться достоверным доказательством оплаты соответствующих сумм, указанных в этих счетах. Отказывая Пискунову В.Б. в заявленных им встречных требованиях о взыскании арендных платежей, суд первой инстанции исходил из того, что арендодатель препятствовал арендатору в пользовании помещением. Однако данный довод ООО ПО «Блок» (арендатора) нуждается в дополнительной проверке, поскольку вывод суда об отсутствии электроэнергии в помещении противоречит имеющейся в материалах дела справке ОАО «Красноярскэнергосбыт» от 14 марта 2011 г. об отсутствии ограничения режима энергопотребления в помещении за период с 2009 по

    На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия Красноярского краевого суда определила решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 19 октября

    2011 года изменить, в частности отменить, решение в части удовлетворения исковых требований ООО ПО «Блок» о взыскании с Пискунова убытков за демонтаж в размере 450 460,28 рубля, за ремонтные работы в размере 1 933 852, 44 рубля; судебных расходов в размере 30 000 рублей; возврате государственной пошлины в размере 21 651 рубля, в том числе отменить решение в части отказа в удовлетворе-

    нии исковых требований Пискунова о взыскании с ООО ПО «Блок» задолженности по арендной плате и в указанных частях, дело направить на новое рассмотрение. В остальной части решение суда оставить без изменения [4].

    Чтобы не возникало подобных случаев, субъектам при согласовании условий о проведении капитального ремонта необходимо учитывать, за чей счет ремонт будет выполняться: за счет арендодателя в силу закона либо за счет арендатора в силу договора. Если стороны пришли к заключению, что капитальный ремонт проводится арендатором, то необходимо:

    — прямо указать в договоре, что капитальный ремонт проводится арендатором за счет арендодателя;

    — указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

    — указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

    Также в договоре АНП могут быть установлены следующие обязанности:

    1. Обязанность арендодателя воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным в аренду имуществом.

    2. Обязанность предупредить арендатора в случае одностороннего отказа от исполнения договора аренды в срок, указанный в договоре.

    3. Иные обязанности, установленные договором.

    К правам арендодателя относят право на сдачу в аренду имущества, которое обременено правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека), однако арендодатель обязан до заключения договора предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц, в противном же случае арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков [5, с. 205]. Для того чтобы избежать возникновения споров, арендатору при заключении договора необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент заключения договора АНП.

    Права и обязанности арендатора

    К основным обязанностям арендатора относятся:

    1. Пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества.

    2. В процессе исполнения договора аренды арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии.

    3. Производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.

    4. Своевременное внесение арендной платы.

    Обязанность пользования имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества. Для согласования условий сторонам необходимо установить цель и порядок использования объекта аренды. Прежде всего, устанавливая цель использования объекта аренды, необходимо принять во внимание его назначение, предусмотренное проектной и технической документацией. Если назначение объекта аренды было приведено в соответствие с условиями договора уже после его заключения, то в таком случае договор может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ [6].

    Для того чтобы арендатором надлежащим образом исполнялась обязанность по использованию имущества, в договоре аренды необходимо указать следующие условия:

    — определяющие объем использования объекта аренды;

    — определяющие режим использования объекта аренды: параметры эксплуатации объекта во времени и порядок доступа к объекту аренды.

    В случае если в договоре не указано условие о порядке использования объекта аренды, то арендатор, в силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ, обязан пользоваться объектом аренды исходя из его назначения.

    Следующей основной обязанностью арендатора является проведение текущего ремонта. Под текущим ремонтом нежилого помещения понимаются комплекс строительных и организационно-технических мероприятий, направленных на устранение неисправностей элементов объекта поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей объекта, а также работы по систематическому и своевременному предохранению частей помещения и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Проведение текущего ремонта является одним из способов обеспечения безопасности их эксплуатации [3].

    Обязанность по осуществлению текущего ремонта является диспозитивной в части отнесения обязанности на одну или другую сторону. Однако пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязанность по проведению текущего ремонта закреплена за арендатором.

    Для того чтобы сторонам избежать возможных споров, в договоре необходимо указать виды и срок работ, которые необходимо выполнять в рамках текущего ремонта арендованного имущества. Законодательство Российской Федерации выделяет в основном перечень работ по текущему ремонту жилых помещений, однако поскольку он является рекомендуемым, мы считаем возможным применять нормы и к нежилым помещениям. К таким нормативным документам относятся:

    — Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации 27.09.2003 [7].

    — Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения [8].

    — Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 [9].

    Стоит отметить, что вышеуказанные перечни являются рекомендуемыми, что позволяет сторонам договора аренды самостоятельно их дополнять либо пользоваться только их частью. В случае если виды работ по текущему ремонту и срок их выполнения не определены в договоре и между сторонами возникает спор об отнесении какого-либо вида работ, то он разрешается в суде. При этом суды в качестве критерия могут использовать рекомендуемые перечни работ, закрепленные в действующих нормативных документах [10].

    Поддержание объекта в исправном состоянии означает поддержание помещения в работоспособном состоянии, соответствующее требованиям нормативно-технической и (или) конструкторской документации.

    Для поддержания объекта аренды в исправном состоянии сторонам необходимо согласовать правила эксплуатации объекта и правила его технического обслуживания. Правила эксплуатации могут быть определены ссылкой на нормативный акт либо установлены по соглашению сторон. При этом согласованные в договоре правила должны соответствовать обязательным требованиям по безопасности, охране окружающей среды, энергоэффективности [11].

    Стороны также могут установить повышенные требования к правилам эксплуатации объекта аренды, например определить ограничение по нагрузке на междуэтажные перекрытия либо на систему электроснабжения, даже если эксплуатационные документы позволяют давать повышенную нагрузку.

    В случае если в договоре не установлены правила эксплуатации объекта и правила его технического обслуживания, то обязанность у арендатора возникает в силу статьи 616 ГК РФ, при определении порядка, объема и периодичности технического обслуживания сторона по договору может руководствоваться требованиями эксплуатационных документов.

    Уплата арендных платежей за пользование имуществом по договору является существенным условием договора и обязанностью арендатора. В судебной практике нет однозначного подхода; одни суды считают, что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с мо-

    мента государственной регистрации договора [12], другие — с момента передачи имущества [13].

    Здесь представляется правильным придерживаться второй позиции судов, поскольку государственная регистрация права аренды не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора

    Стороны вправе самостоятельно определить периодичность внесения арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Помимо периодического внесения арендной платы, гражданское право различает следующие виды внесения платежей за аренду имущества:

    — предварительная оплата — плата вносится до начала или в начале срока (периода) аренды;

    — отсрочка — арендная плата вносится в конце или после окончания срока (периода) аренды;

    — аванс и доплата (окончательный расчет) — часть арендной платы вносится до начала срока (периода) аренды, а часть — после его окончания.

    По общему правилу арендная плата вносится арендатором на счет арендодателя. Однако в практике имеет место быть ситуация, когда арендатор вправе возложить свои обязанности на третье лицо. Это возможно по аналогии со статьей 313 ГК РФ, за исключением случаев, когда запрет на такие действия установлен законом, договором или следует из существа обязательства.

    Закон не ограничивает право арендатора поручить внесение арендной платы иным лицам, например субарендатору или другому своему должнику. Поэтому арендодатель обязан будет принять плату, предложенную третьим лицом за арендатора, если только из договора или существа конкретного арендного обязательства не следует его право отказаться от этого.

    Если же для арендодателя имеет принципиальное значение внесение арендной платы именно арендатором, в договоре необходимо согласовать условие о запрете возложения обязательства по оплате на третьих лиц.

    В случае если в договоре условие об арендной плате не согласовано, то договор признается незаключенным, а права и обязанности по нему у сторон не возникают.

    Стороны могут самостоятельно установить арендную плату за единицу площади арендуемого объекта (квадратный метр) или иного показателя его размера. Для этого в договоре необходимо указать ставку арендной платы, единицу площади (или иного показателя) и период времени, за который взимается плата (п.3 ст. 654 ГК РФ).

    Если стороны согласовали условие установления арендной платы за единицу площади, то она определяется исходя из фактического размера переданного арендатору объекта. В случае возникновения спора о пло-

    щади суды руководствуются не условиями договора, а правоустанавливающими и иными документами, в которых содержатся характеристики объекта, в частности техническим паспортом, а также свидетельством о государственной регистрации права собственности либо выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [15].

    В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ, установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Стороны могут установить в договоре размер платы за пользование участком либо указать, что он оговаривается дополнительно.

    Если при заключении договора помещения стороны оговорили, что арендная плата за пользование имуществом не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, но при этом не заключили отдельный договор аренды этого участка, суд может взыскать с арендатора неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком [16].

    На практике встречаются ситуации, когда стороны, изначально оговорив в договоре условие о плате за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект, впоследствии исключают это условие из договора. Если при этом не оговариваются причины такого исключения или дальнейшая судьба платежей за землю, возникает неопределенность, которая может быть истолкована не в пользу одной из сторон. Так, например, исключая условие о плате за землю, стороны могут исходить из того, что данная плата входит в состав арендной платы в силу пункта 2 статьи 654 ГК РФ. Однако суды могут толковать такое изменение как волю сторон установить плату за землю дополнительно к плате за пользование объектом. А из этого вытекает обязанность арендатора дополнительно оплатить арендную плату за пользование земельным участком, а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

    Российское законодательство закрепляет права арендатора, которыми он может воспользоваться только с согласия арендодателя. Таким правом является сдача объекта договора в субаренду. ГК РФ содержит обязательное условие для сдачи имущества в субаренду — согласие арендодателя. Для того чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, субарендатору необходимо убедиться в получении согласия на заключение договора субаренды. Правила получения арендатором согласия на совершение сделки предусмотрены в статье 157.1 ГК РФ, согласно которой согласие арендодателя может быть как предварительным, так и последующим. Предварительное согласие должно содержать описание предмета сделки, на совершение которой оно выдается, последующее -сведения о конкретной сделке.

    Согласие арендодателя может быть включено в текст основного договора аренды либо дополнительных соглашений к нему, а также

    оформлено в виде отдельного документа (письма) арендодателя либо соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.

    В случае если согласие арендодателя на заключение договора субаренды отсутствует, то договор будет являться оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску лица, согласие которого требовалось (ст. 173.1 ГК РФ).

    Таким образом, подводя итоги, необходимо отметить, что на практике зачастую субъекты гражданского права, заключая договор АНП, указывают в нем только обязанности сторон. Обоснование такого порядка, на наш взгляд, лежит в принципе гражданского права о свободе договора. Однако, по нашему мнению, ГК РФ необходимо дополнить следующими положениями: включить в пункт 1 статьи 616 ГК РФ условия о бремени несения расходов по проведению капитального ремонта, а именно: «В случае если стороны установили в договоре обязанность арендатора проводить капитальный ремонт, то сторонам необходимо распределить бремя несения расходов на капитальный ремонт, а именно установить, что:

    1) арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведённого арендатором;

    2) стоимость капитального ремонта, произведённого арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы;

    3) арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором».

    Помимо этого, предлагаем уточнить пункт 1 статьи 616 ГК РФ — возможность изменения только в случае передачи нежилого помещения в пользование. А также пункт 1 статьи 616 ГК РФ необходимо дополнить следующим содержанием: «обязанность производить капитальный ремонт возлагается на арендатора лишь только при передаче имущества во временное владение и пользование».

    1. Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества: учебник. — М.: Статут, 2011. — 780 с.

    2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // Консультант Плюс: законодательство.

    3. Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» // Консультант Плюс: законодательство.

    4. Кассационное определение по делу № 33-12100/2011А-57 от 19 декабря 2011 года. — URL: https://rospravosudie.com (дата обращения 11.09.2016).

    5. Чаусская, ОА. Гражданское право: учебник. — М.: Эксмо, 2011. —

    6. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.04.2009 по делу № А45-4630/2008 // Консультант Плюс: судебная практика.

    7. Приложение № 7 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте Российской Федерации 15.10.2003 № 5176) // Консультант Плюс: законодательство.

    8. Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» // Консультант Плюс: законодательство.

    9. Приложение № 3 Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 «Об утверждении Положения о проведении плановопредупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» // Консультант Плюс: законодательство.

    10. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от

    18.02.2011 по делу № А55-4575/2010 // Консультант Плюс: судебная практика.

    11. Федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ (ред. от 205.04.2016) «О техническом регулировании» // Консультант Плюс: законодательство.

    12. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.07.2011 по делу № А60-35139/2010 // Консультант Плюс: судебная практика.

    13. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.03.2010 по делу № А60-24776/2009 // Консультант Плюс: судебная практика.

    14. Определение Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Консультант Плюс: законодательство.

    15. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2011 по делу № А32-33660/2010 // Консультант Плюс: судебная практика.

    16. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от

    25.12.2012 по делу № А66-9447/2011 // Консультант Плюс: судебная практика.